中國銀監(jiān)會劉明康主席上周表示，將對銀行業(yè)金融機構(gòu)開展新一輪房貸壓力測試，用以判斷和評估房地產(chǎn)信貸的風險大小，為金融監(jiān)管部門在銀行業(yè)風險管理層面提供決策依據(jù)�；�解相關(guān)風險，對金融體系的穩(wěn)健運行休戚相關(guān)。當前加大監(jiān)控力度，既有提前充足估計問題嚴重性的考量，也有為將來預防和規(guī)避可能的風險而積累數(shù)據(jù)資料的意圖。
　　由于忽視了普通民眾購房支付能力不足的現(xiàn)實，在多數(shù)地方政府“漲幅不低于GDP增幅”或“掛鉤可支配收入漲幅”的調(diào)控目標出臺后，社會各方對房地產(chǎn)調(diào)控的效果和執(zhí)行力產(chǎn)生了很大懷疑，銀監(jiān)會此時宣布新一輪加大強度的壓力測試，讓人自然而然聯(lián)想到這應該是“政策、資金、土地”三位一體的協(xié)調(diào)動作，是針對地方政府認識不到位、執(zhí)行不力現(xiàn)狀的糾偏和引導措施之一。而在已公布房價控制目標的城市中，西安率先把新建住房價格增長幅度調(diào)整為與當年城鎮(zhèn)可支配收入增長幅度相結(jié)合，并限定為3.5個百分點之內(nèi)，則是一個積極信號。
　　尤其引人注目的是，這次壓力測試以靈活審慎為原則，把房價下跌50%納入了測試的重點范圍，并給出了住房成交面積下降等前所未有的假設情形，同時把房價下降區(qū)分為輕、中、重三種特殊標準，分別需要測試房價平均下跌30%、利率上調(diào)27個基點的輕度情形；房價下跌40%、利率上調(diào)54個基點的中度情形；以及房價下跌50%、利率上調(diào)108個基點的重度情形。新測試標準遠高于去年5月房貸壓力測試設定的10%、20%和30%，頗耐人尋味，顯示出監(jiān)管部門對房貸將來面臨的風險損失，對房貸安全性存在的重大隱憂，有了較充分的估計。
　　自然，房貸投放量相對巨大和集中的地方，也正是風險高度集中的地方，比如北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等七大重點城市，因為住房信貸風險長期累積而被列入房貸高風險地區(qū)。而顯著提高風險預警級別，需要通過壓力測試搜集風險承受指標數(shù)據(jù)，比照房價較大幅度下跌條件進行壓力測試，這將是評估風險暴發(fā)對金融體制可能造成沖擊的嚴重性度量，當是銀監(jiān)會做足風險規(guī)避功課的題中應有之意。
　　當前，銀行的盈利模式中過多注入了房價“血液”，銀行風險中過多嵌入了房價的影子。因此，為防范和化解金融風險的集中和暴發(fā)，筆者以為最好的辦法，就是在風險上把銀行和房地產(chǎn)行業(yè)切割開來，在兩者間砌起一道有效的制度“防火墻”，不讓房地產(chǎn)行業(yè)的風險傳導到金融系統(tǒng)而釀成大禍，將是上善之策。
　　改變發(fā)展模式，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，都得面臨陣痛，既需要“壯士斷腕”的膽識和勇氣，也需要“氣定山河”的果斷決策。如果從1993年住房改革算起，我國房地產(chǎn)行業(yè)已有18年的上行發(fā)展歷程，似乎超越和顛覆了行業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律。如果僅從1998年取消福利分房的時間點來算，這輪房價上升周期也已經(jīng)走過13年，過度發(fā)展的特征已十分明顯。單純作為一個行業(yè)來觀察，不僅自身體量過分龐大，吸納社會資金、占用資源的能力早顯過頭之嫌，而且占用老百姓有限消費資金的能力也超越了任何行業(yè)，對各行各業(yè)協(xié)調(diào)、科學發(fā)展造成了傷害。毋庸置疑，為了整個經(jīng)濟和金融體系的穩(wěn)健運行，經(jīng)濟“去房地產(chǎn)化”將是結(jié)構(gòu)深度調(diào)整繞不開的一道關(guān)，而且已經(jīng)到了十分急迫的程度了。
　　而以經(jīng)濟發(fā)展長周期來看，當下的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型理應是讓房子回歸居住本能最有利的時機，如能加緊剔除附加在住房上的投資和投機功能，去除把房子等同于財富和貨幣的符號化功能，房地產(chǎn)行業(yè)就會回歸本位發(fā)展，整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將能成為現(xiàn)實，被房地產(chǎn)過分吸納的資金和資源，將會被源源不斷釋放出來，“創(chuàng)新驅(qū)動”就有了現(xiàn)實基礎和土壤。
　　至于把房價調(diào)控目標和GDP增長幅度相掛鉤，則是對調(diào)控政策的誤讀和曲解。通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算和分析，可以看得更清楚。我國改革開放的30多年來，整個GDP基本上都是持續(xù)增長的，增長的復合數(shù)值平均是9.9%。如果未來房價的上漲和GDP掛鉤，從邏輯結(jié)構(gòu)上來看，就意味著房價未來有可能持續(xù)上升，而且要是GDP將來均值仍然增長9.9%，房價增長比GDP略低，只增長9%，那么即使只考慮未來5年后，房價的漲幅在現(xiàn)在的基礎上將超過50%。要是大家現(xiàn)在已經(jīng)可以確認未來5年投機房地產(chǎn)的收益預期有50%的無風險收益，那不光那些投機性資金不會離開房地產(chǎn)市場，而且毫無疑問將有更多其他行業(yè)的生產(chǎn)、流通資金會選擇進入房地產(chǎn)市場淘金，這豈不是進一步加劇了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的失衡？
　　其實，從去年4月中旬提出房地產(chǎn)調(diào)控開始，到去年9月底第二輪房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺，宏觀決策的路線圖其實早已清晰明朗了，但資金依然密集囤積炒房領(lǐng)域而不能自拔，直到今年元月下旬第三輪次房地產(chǎn)調(diào)控高調(diào)出場，囤積在房地產(chǎn)領(lǐng)域的大量投機性資金，終于明顯感受到了連續(xù)預警的累計作用，嗅到了房地產(chǎn)回歸本位漸行漸近的氣息，大量的房地產(chǎn)領(lǐng)域長期尋求增值的套利資金，或?qū)⒉坏貌贿x擇離開房地產(chǎn)市場去尋找其他機會。
　　稍早時候，溫家寶總理在主持國務院常務會議時，對“普通商品住房價格與調(diào)控目標和群眾期待相比仍有較大差距”表達很大的關(guān)注和擔憂，并指出“特別是有的城市房價過高、上漲過快的局面沒有根本改變，有的地方落實中央調(diào)控政策的措施也不夠有力”是導致人民群眾不滿意的根源，為了鞏固和加強總的調(diào)控效果，國務院派出了巡視組去16個省市區(qū)全面督查。而從多方面跡象看，以這次督查為契機，中央政府或許還將會給地方政府加碼，制定更嚴格的調(diào)控政策。不排除國務院專門針對各省市調(diào)控政策的落實情況，出臺新機制、新方式、新手段的可能。