樓市調(diào)控“敏感期”政策落實(shí)是關(guān)鍵
2011-04-19   作者:李佳鵬  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
 
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  成交量下滑,主要城市居住用地價(jià)格漲幅回落,部分城市房價(jià)開始出現(xiàn)同比下降,不少信息顯示樓市正在發(fā)生積極變化。筆者認(rèn)為,目前樓市調(diào)控正步入“敏感期”,有一定效果,但基礎(chǔ)仍顯薄弱,各地應(yīng)加強(qiáng)既有政策的落實(shí)和執(zhí)行力度。
  溫家寶總理近日在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上指出,當(dāng)前市場仍處于相持階段,普通商品住房價(jià)格與調(diào)控目標(biāo)和群眾期待相比仍有較大差距,特別是有的城市房價(jià)過高、上漲過快的局面沒有根本改變,有的地方落實(shí)中央調(diào)控政策的措施也不夠有力,總的調(diào)控效果還有待鞏固和加強(qiáng)。
  的確,目前樓市博弈氛圍依舊濃厚,一邊是部分房地產(chǎn)開發(fā)商抱著調(diào)控松動(dòng)幻想死扛不降價(jià),另一邊是消費(fèi)者認(rèn)為房價(jià)仍高。以北京春季房展會(huì)為例,開發(fā)商咬牙不降價(jià),只是象征性地給點(diǎn)小禮物作為營銷噱頭;而消費(fèi)者并不買賬,購房意愿極低。與以往明顯不同的是,房展組委會(huì)僅公布了“登記人數(shù)”和“看房人數(shù)”,絕口不提“成交量”。
  這或許可以從以下一組數(shù)據(jù)中找到答案!版溂业禺a(chǎn)”在此次展會(huì)上的調(diào)研統(tǒng)計(jì)顯示,僅13%的受訪消費(fèi)者打算近三個(gè)月內(nèi)購房,87%的受訪消費(fèi)者把購房計(jì)劃推遲到三個(gè)月以后,其中半年以后購房的受訪消費(fèi)者占65%。
  事實(shí)上,在一系列調(diào)控舉措下,天平正向有利于購房者一方傾斜“存貨大增、現(xiàn)金流巨減、負(fù)債激增、融資渠道急劇縮窄”是部分房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)狀。
  這也可以從一組數(shù)據(jù)中看出端倪。截至4月18日,94家房地產(chǎn)上市公司公布2010年年報(bào),其經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-760.3億元,同比大減1249億元。Wind數(shù)據(jù)顯示,可統(tǒng)計(jì)的91家上市房企2010年末的存貨總量達(dá)8055億元,同比增長40.5%。
  更為重要的是,今年以來央行已四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,去年曾六次上調(diào),大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到20.5%的歷史高位。據(jù)測算,每上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),約可凍結(jié)商業(yè)銀行資金3500億元。在連續(xù)上調(diào)后,開發(fā)商從銀行貸款愈加困難,資金壓力加大,這在中小房企表現(xiàn)得更為明顯。
  成交下滑、資金趨緊,無疑將加大開發(fā)商的降價(jià)壓力。但應(yīng)該看到,新盤打折促銷的仍屬少數(shù),大規(guī)模降價(jià)尚未出現(xiàn),有些開發(fā)商仍幻想調(diào)控會(huì)放松,會(huì)像以往一樣扛過去。
  筆者認(rèn)為,在目前這一“敏感期”內(nèi),必須打破房地產(chǎn)開發(fā)商和相關(guān)利益群體的幻想,進(jìn)一步加強(qiáng)地方政府對(duì)既有政策的落實(shí)和執(zhí)行力度,而這是樓市調(diào)控效果能否鞏固和擴(kuò)大的關(guān)鍵。
  歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們,樓市調(diào)控可謂“逆水行舟,不進(jìn)則退”。自2003年以來,樓市調(diào)控政策持續(xù)不斷,但多數(shù)沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果,幾乎每輪調(diào)控過后都會(huì)出現(xiàn)新一輪房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲,陷入“屢調(diào)屢漲”的怪圈。造成這種局面的原因是多方面的,但可以肯定的是,政策落實(shí)不到位、執(zhí)行不力是關(guān)鍵。
  欣慰的是,無論是國務(wù)院督察組正在對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)督檢查,還是國務(wù)院常務(wù)會(huì)議傳達(dá)出的信息,均顯示樓市調(diào)控政策不會(huì)半途而廢,力度將不斷加強(qiáng)?梢灶A(yù)見,今年將是樓市調(diào)控的“攻堅(jiān)年”,如果打不破僵局,不排除新調(diào)控政策出臺(tái)的可能性。
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