房地產(chǎn)市場的“黑天鵝”事件
2011-04-13   作者:易憲容(中國社科院金融研究所研究員)  來源:京華時(shí)報(bào)
 
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  易憲容

    昨天(4月12日),各大媒體都關(guān)注了一個(gè)消息:今年3月,北京商品住房市場成交量持續(xù)回落,成交均價(jià)為每平方米19679元,環(huán)比下降26.7%,同比下降10.9%,為19個(gè)月以來首次同比下降。
    這讓人想起前幾天溫總理在浙江的講話:中央加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)是明確的,決心是堅(jiān)定的,各級政府要切實(shí)擔(dān)負(fù)起責(zé)任。
    市場可能會問,多年來,為何調(diào)控政策出了一波又一波,住房價(jià)格越調(diào)越高,利益沖突則越來越大?由于十幾年來中國住房市場從沒有出現(xiàn)過周期性調(diào)整,更沒有出現(xiàn)價(jià)格真正下跌,導(dǎo)致整個(gè)市場都預(yù)期房價(jià)只是會上漲而不會下跌。由于市場經(jīng)驗(yàn)顯示房價(jià)只上漲不下跌,靠調(diào)控政策讓房價(jià)立馬回歸理性就極不容易。雖然北京新房價(jià)格變化還不能充分證明房價(jià)就此進(jìn)入下行通道,但房地產(chǎn)市場的“黑天鵝”事件終究還是出現(xiàn)了。
    所謂“黑天鵝”事件,是指在近代歐洲,一千多年見到的天鵝都是白色,于是有人就得出結(jié)論,所有天鵝都是白的。后來歐洲人到了澳大利亞,一上岸竟然發(fā)現(xiàn)了有黑天鵝,從根本上顛覆了過去一千多年觀察總結(jié)出來的“真理”認(rèn)識。《黑天鵝》一書作者就把這種有顛覆性影響的事件看作“黑天鵝”事件,這類事件的特點(diǎn)歸結(jié)為:一是發(fā)生的幾率很;二是該事件一旦發(fā)生將完全顛覆以往積累的經(jīng)驗(yàn);三是這種事件事前是不可準(zhǔn)確預(yù)測。
    十幾年來,國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)前所未有的繁榮,住房需求越來越膨脹,絕大多數(shù)人至今仍認(rèn)為房價(jià)只會上漲不會下跌。這是很危險(xiǎn)的預(yù)兆,如果政府不作調(diào)控任其發(fā)展,樓市最后只能以“硬著陸”崩盤收尾。引發(fā)全球金融危機(jī)的美國次貸危機(jī),讓國家和人民皆受其害,就是個(gè)活例子?政府若要進(jìn)行住房宏觀調(diào)控,必然會暫時(shí)有限度地傷害到市場,因?yàn)橹挥屑惹兄幸Γ钟邢喈?dāng)力度的政策,才不那么容易被樂觀預(yù)期對沖掉,不會被利益集團(tuán)消解掉。
    2010年以前,由于沒有根據(jù)住房的投資與消費(fèi)采取有效的區(qū)別性調(diào)控政策,導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)市場幾乎成了人類歷史上投機(jī)炒作最嚴(yán)重的市場。而過度炒作,特別是過度使用銀行金融杠桿炒作,不僅會制造整個(gè)社會財(cái)富分配不公平,嚴(yán)重傷害多數(shù)人的利益,而且還增加金融市場的風(fēng)險(xiǎn),埋下金融危機(jī)、銀行危機(jī)及經(jīng)濟(jì)危機(jī)的因素。從歷史上來看,任何一個(gè)國家的房地產(chǎn)泡沫吹大后,最終總是要破滅的。美國、迪拜、愛爾蘭、西歐都是如此。
    因此,溫總理指出,當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的問題,不僅是最大的民生問題,關(guān)系到廣大民眾的切身利益,而且關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展、關(guān)系到整個(gè)社會和諧穩(wěn)定。住房的問題既是經(jīng)濟(jì)問題,也是社會問題及政治問題,所以政府對此問題不可短期化處理。
    如果任由樓市泡沫發(fā)展,樓市“黑天鵝”事件就只會發(fā)生在經(jīng)濟(jì)“硬著陸”崩盤時(shí)。為了避免這種悲劇發(fā)生,2010年以來,區(qū)別投資與消費(fèi)的調(diào)控政策逐漸明確,并逐漸顯效,北京市新房房價(jià)19個(gè)月以來首次同比下降,算是一個(gè)可以接受的“黑天鵝”事件。

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