最近，各城市都在房價調(diào)控目標(biāo)的最后期限發(fā)布了房價調(diào)整目標(biāo)。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控事關(guān)中國經(jīng)濟(jì)的長治久安，調(diào)控政策需從長計議。
首先，一些城市把“今年”的房價調(diào)控目標(biāo)定在與收入增長一致的水平，并不見得是“合理”的。實際上短期內(nèi)，一線城市房價下降才是合理的。
其次，銀行房地產(chǎn)信貸的調(diào)控政策需要長期化。如果問近年房價大幅上漲的推手是什么。一般回答是“剛性需求”�！皠傂琛本褪菦]有彈性，特別是沒有價格彈性，不論房價如何變化，不論買得起還是買不起，這樣的剛性需求只能是居住需求。投資性需求受價格影響很大，也就是彈性很大，顯然不是剛性需求。在房價大幅上漲擠出了一般收入群體的居住需求后，在房價繼續(xù)上漲的強(qiáng)烈預(yù)期下的購房需求，只能是投資或者投機(jī)需求。房價上漲的推手主要是投機(jī)而不是“剛需”。
占主導(dǎo)地位投機(jī)需求破壞了房地產(chǎn)以居住需求為主的基本屬性；投機(jī)活動推動房地產(chǎn)價格大幅上漲，破壞了房地產(chǎn)市場的正常秩序，說明房地產(chǎn)市場失靈，政策的干預(yù)目標(biāo)就必須針對投機(jī)需求。
當(dāng)然，沒有銀行資金的支持僅憑投機(jī)動機(jī)是難以推高房價的。如果投機(jī)活動全部用自有資金全額購房，房價是不可能大幅上漲的，沒有銀行資金源源不斷的支持，不斷接受高房價的資金鏈斷掉的風(fēng)險大大上漲，而且風(fēng)險完全由接手的人來承擔(dān)，誰也不愿成為最后的接盤人，投機(jī)博弈就會停止，房價上漲自然失去動力。
所以，銀行資金不斷對投機(jī)者提供信貸，不斷放大投機(jī)資金規(guī)模，放大收益和利潤，使利用銀行資金投機(jī)房地產(chǎn)推動房價活動越來越活躍，房價被推高的同時，對應(yīng)杠桿效應(yīng)放大的風(fēng)險被銀行承擔(dān)，房地產(chǎn)的投機(jī)活動理所當(dāng)然地繼續(xù)玩下去。因此，長期規(guī)范投機(jī)者利用銀行資金的游戲是房地產(chǎn)市場乃至整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵。
第三，長期穩(wěn)房價需要制度層面的不斷完善。
首先，房地產(chǎn)稅推廣并制度化。過去沒有實施房地產(chǎn)稅，現(xiàn)在作為一項房地產(chǎn)的調(diào)控手段推出，增加房地產(chǎn)投機(jī)的成本，對房價調(diào)整應(yīng)有威攝作用。房地產(chǎn)稅是針對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種稅收，是國際通行的稅種。從房地產(chǎn)市場稅收體制的完善和房地產(chǎn)長期的健康發(fā)展角度，房地產(chǎn)稅應(yīng)該被制度化，試點完成后推廣到全國范圍內(nèi)。
其次，土地政策規(guī)范化。地方政府的土地財政顯然是房價上漲的另一重要原因。只有對現(xiàn)在的土地政策以及與之相關(guān)的地方政府的事權(quán)財權(quán)關(guān)系和政府職能的轉(zhuǎn)換進(jìn)行改革，才能使房地產(chǎn)價格回歸正常并穩(wěn)定合理增長。
另外，保障性住房政策的長期化。短期內(nèi)保障性住房以租為主，有靈活性，以租賃為主的保障性住房不是終身制的，隨著收入不斷發(fā)生變化，租房者隨時可以升級改善住房然后退出，保障性補(bǔ)貼可以繼續(xù)服務(wù)于其他低收入群體，政策資源會得到優(yōu)化使用，而且對保障性住房的投入可以抵消對商品房調(diào)整會影響經(jīng)濟(jì)增長的擔(dān)心。不斷推出保障性住房后增加的改善性需求有利于商品房市場的正常發(fā)展。長期來說，保障性住房可能在未來十年內(nèi)成為城鎮(zhèn)化和收入較低的群體，包括剛畢業(yè)的每年幾百萬大學(xué)生安居保障，保障性住房事關(guān)長期經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的保障。保障性住房的關(guān)鍵是管理，建立包括準(zhǔn)入分配審核退出在內(nèi)的管理機(jī)制，使政府補(bǔ)貼保持公平和效率。政府提供貼息優(yōu)惠免稅等等鼓勵政策，使參與者可以得到資本的社會平均收益率，推動資本和開發(fā)商參與也非常重要。
最后，商品房地產(chǎn)衡量價格的指標(biāo)要長期化和合理化。房價指數(shù)要分類制定，一線、二線、三線城市，不同面積區(qū)間、不同地段，應(yīng)該有相應(yīng)的指數(shù)。合理的指標(biāo)才能衡量真實的房價水平，真實房價上漲與收入水平增長一致，一般收入水平的群體可以有滿足居住需求的預(yù)期，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和社會穩(wěn)定的目標(biāo)才能實現(xiàn)。
近期包括利率調(diào)整在內(nèi)的房地產(chǎn)組合政策隨著累計效應(yīng)顯現(xiàn)對房價調(diào)整是會產(chǎn)生作用，但是房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展必須建立制度和一些政策的長效機(jī)制。