3月28日，有40個城市公布了2011年房價的控制目標(biāo)，這離各地方政府公布房價控制目標(biāo)的最后期限只有三天時間。從已經(jīng)公布的房價控制目標(biāo)看，有些城市提出“房價上漲速度不高于GDP增長速度”，有些城市則是“房價漲幅不高于居民平均收入增長幅度”，只有北京公布了2011年的房價控制目標(biāo)——穩(wěn)中有降。但截止到3月31日，一些城市并沒有按照國務(wù)院文件的規(guī)定出臺本城市的房價調(diào)控目標(biāo)，已經(jīng)出臺房價調(diào)控目標(biāo)的也沒有及時按照建設(shè)部的要求“酌情調(diào)整”。
在地方政府與中央政府有關(guān)調(diào)控房價的博弈過程中，有很多東西需要我們認(rèn)真思考：地方政府是否有能力控制房價？地方政府為什么不愿意提“降價”二字？怎樣的房價上漲速度是科學(xué)的？誰應(yīng)該對調(diào)控房價負(fù)責(zé)？
眾所周知，地方政府的土地財政是刺激房價上漲的重要因素之一，地方政府是土地的唯一出讓方，抬高土地價格成為不難實現(xiàn)的目標(biāo)，土地價格的快速上漲必然刺激房價的快速上升。因此，解鈴還需系鈴人，讓地方政府承擔(dān)起調(diào)控房價的重任是不無道理的。
從地方政府的角度看，現(xiàn)行的財稅體系使基層政府缺乏財政的支配權(quán)，依賴土地財政實屬無奈之舉。因此，要減少地方政府對土地財政的依賴，前提應(yīng)該是改革現(xiàn)行財稅體系，把更多的財權(quán)下放到基層政府。在改革現(xiàn)行財稅體系之前，地方政府無法離開土地財政，這是首批公布房價控制目標(biāo)的40個城市不提“降價”的重要原因。
與控制房價類似的問題還有興建保障性住房。假如各地不折不扣地按照中央政府的要求興建大量的保障性住房，而房價出現(xiàn)下跌，結(jié)果將是土地價格下跌，土地交易大幅度減少，出讓土地獲得的收入自然大幅度減少。地方政府的財政風(fēng)險很快暴露，各城市融資平臺的不良貸款將大幅度上升。房價只能漲不能跌，這是地方政府的難言之隱。
盡管土地財政是導(dǎo)致房價不斷上漲的重要因素之一，但并不是唯一的因素。
從市場價格的形成機制看，土地價格上漲導(dǎo)致住房的成本上升，進一步會傳導(dǎo)到房價上升，這是從供給的角度分析房價上漲現(xiàn)象的。價格不僅取決于供給的成本，更重要的是由需求決定的，如果成本超出了市場需求的承受力，則市場無法出清。
從需求的角度看，導(dǎo)致這些年房價飆升的主要原因是貨幣與信貸的快速擴張（有時是超常規(guī)增長）。從2003年開始，隨著中國出口的增長，人民幣升值預(yù)期逐漸升溫，全球熱錢開始流向中國，很多熱錢匯聚到中國房地產(chǎn)市場，從2005年7月開始的人民幣匯率形成機制改革加速了全球資本投資中國樓市的步伐。受此影響，中國的貨幣供應(yīng)量迅速增長，商業(yè)銀行的廣義貨幣總量M2從1999年的11.99萬億增加到2009年的60.62萬億，增長幅度超過4倍。其間，樓市的價格漲幅與貨幣增長幅度保持了基本同步。這似乎又佐證了貨幣學(xué)派的代表人物——弗里德曼的名言“無論何時、何地，物價都是貨幣現(xiàn)象”，10年來的中國樓市價格的上漲歸根結(jié)底是貨幣現(xiàn)象。
2009年，中國的信貸增長超過10萬億（官方數(shù)據(jù)是9.5萬億，其中不包括信貸類理財產(chǎn)品），廣義貨幣供應(yīng)量的增長速度接近30%，這大大地刺激了樓市價格快速上升。2010年的信貸與貨幣增長速度雖然稍有放緩，但從絕對數(shù)量看，信貸數(shù)量還是保持在12萬億左右（將銀行的表外帳戶的信貸資產(chǎn)計算在內(nèi)），與2009年持平。
2009年和2010年，我國的廣義貨幣增加了22萬億，這是房價難以控制的最主要原因。
此外，如果強行要求地方政府出示一個房價的控制目標(biāo)，結(jié)果一定是“上有政策，下有對策”。筆者不清楚所謂的房價調(diào)控目標(biāo)是指全年平均價格的漲幅還是年底的價格與年初價格的比較。如果是后者，則地方政府十分容易對年底的價格進行調(diào)控，只要年底集中給價格較低的新樓盤發(fā)放預(yù)售許可證即可。
筆者認(rèn)為，與其讓地方政府對房價負(fù)責(zé)，還不如將“維護房價的基本穩(wěn)定”作為貨幣政策的主要目標(biāo)之一。
從貨幣政策的理論與實踐看，還沒有將“維護房價的基本穩(wěn)定”作為貨幣政策目標(biāo)的。我國的貨幣政策主要目標(biāo)是“經(jīng)濟增長”、“幣值穩(wěn)定”和“充分就業(yè)”。
歷史的經(jīng)驗表明，貨幣政策有維護“幣值穩(wěn)定”的責(zé)任，同樣，對“維護房價的穩(wěn)定”責(zé)無旁貸。
理由之一，對于社會公眾而言，買房支出占其支出總額的比例較大，房價應(yīng)該包括在衡量貨幣的一攬子商品價格之列；理由之二，鑒于房地產(chǎn)價格對經(jīng)濟體系和金融體系的特殊地位和作用，應(yīng)該將房價與CPI并列作為貨幣政策調(diào)控的主要目標(biāo)。
一個有意思的現(xiàn)象是，幾乎所有的大國經(jīng)濟都曾經(jīng)被絆倒在房地產(chǎn)這塊“石頭”上，30年前的拉美諸國如此，20年前的日本如此，10年前的亞洲“四小龍”如此，在金融監(jiān)管制度上堪稱完美的美國在幾年前同樣犯了類似的錯誤。但各國的貨幣政策卻刻意回避房價問題，按照格林斯潘的話說“房地產(chǎn)泡沫在破裂之前無法判斷”。筆者認(rèn)為，貨幣政策回避房地產(chǎn)泡沫的深層次原因主要是政治上的。在民主制度下，選票對政治家來說是至關(guān)重要的，如果采取措施打壓資產(chǎn)價格，一定會導(dǎo)致自己的選票減少。因為，無論是股票還是房地產(chǎn)，涉及面都非常廣泛，幾乎影響到所有的中產(chǎn)以上階層，任何導(dǎo)致資產(chǎn)價格下跌的政策都是“不得人心”的。即使像美聯(lián)儲那樣的運行機制，從形式上看似乎很獨立，不會受政治的影響，其實不然。例如，格林斯潘在其自傳《我們的新世界》里，詳細描述了1996年美國股市出現(xiàn)“非理性繁榮”時美聯(lián)儲的行為，他說“聯(lián)邦儲備委員會并不是在真空中運作。如果我們的升息所持的理由是我們要控制股市，這將引發(fā)一場政治風(fēng)暴。我們曾經(jīng)被控傷害散戶投資者，破壞大家的退休計劃。我們可以想象我在下一次國會熬夜召開聽證會里遭到炮轟的情形”�？梢�，美聯(lián)儲也沒法保持自己的“獨立性”。
我國貨幣政策將包括房價在內(nèi)的資產(chǎn)價格列入貨幣政策調(diào)控的目標(biāo)并不存在障礙。
可行的方案是，將房價與CPI掛鉤，存款利率與CPI掛鉤。只要做到銀行的存款利率大于CPI，而房價漲幅不高于CPI，則持有貨幣者心態(tài)會比較穩(wěn)定，經(jīng)濟運行會有序而健康。