從2003年開(kāi)始，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策可以說(shuō)是出臺(tái)了一輪又一輪，除了個(gè)別年份之外，這些房地產(chǎn)宏觀政策所起到的作用十分有限。反之，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策越是出臺(tái)，市場(chǎng)則與政策目標(biāo)越來(lái)越遠(yuǎn)。何也？一些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策與經(jīng)濟(jì)生活的常識(shí)相悖，某些調(diào)控政策工具舍近求遠(yuǎn)，把簡(jiǎn)單的問(wèn)題變復(fù)雜了。
比如，早幾年住房?jī)r(jià)格快速上漲及飆升，本來(lái)其原因是信貸及稅收優(yōu)惠政策過(guò)度導(dǎo)致的住房投機(jī)炒作盛行，遏制房?jī)r(jià)快速上漲就得嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作，但當(dāng)時(shí)政策調(diào)控時(shí)沒(méi)有把住房的消費(fèi)與投機(jī)區(qū)分開(kāi)來(lái)，而是認(rèn)為住房供求關(guān)系不平衡，只要大力增加住房供給，就能夠調(diào)整這種不平衡的住房供求關(guān)系，從而控制過(guò)高的房?jī)r(jià)。但實(shí)際上住房的投機(jī)與消費(fèi)的定價(jià)基礎(chǔ)與機(jī)制、供求關(guān)系完全是不同的。比如，如果住房市場(chǎng)是個(gè)投機(jī)炒作的市場(chǎng)，而出臺(tái)的調(diào)控政策則是針對(duì)住房消費(fèi)的，不改變住房投機(jī)炒作的信貸條件及稅收條件，住房供給增加越大，那不是投機(jī)炒作者的空間越來(lái)越大么？因此，如果住房的宏觀調(diào)控政策脫離日常的經(jīng)濟(jì)生活或經(jīng)濟(jì)生活的常識(shí)，那么其政策是不可能達(dá)到政策目標(biāo)的。
今年以來(lái)出臺(tái)的各種樓市調(diào)控政策，可以說(shuō)新招迭出。限購(gòu)令、限價(jià)目標(biāo)制、房?jī)r(jià)備案制、大造保障性住房等等。那么，這些政策的實(shí)質(zhì)與核心是什么？它所針對(duì)的是住房市場(chǎng)什么對(duì)象？而當(dāng)前住房市場(chǎng)形態(tài)又是什么？不妨對(duì)此作一點(diǎn)簡(jiǎn)單的分析。
無(wú)論是2010年的國(guó)十條，還是2011年的新國(guó)八條，與以往住房政策有個(gè)根本性的差別，那就是認(rèn)識(shí)到當(dāng)前住房市場(chǎng)房?jī)r(jià)快速飆升的原因是住房投機(jī)炒作的嚴(yán)重性，因此嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作是這兩次政策目標(biāo)的核心所在。既然住房市場(chǎng)的價(jià)格快速飆升是住房投機(jī)炒作導(dǎo)致的，房地產(chǎn)泡沫是由住房投機(jī)炒作所吹大的，要遏制高房?jī)r(jià)，當(dāng)然就應(yīng)嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作。國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)投機(jī)炒作之所以會(huì)如此嚴(yán)重，就在于國(guó)人都希望借助于金融杠桿大獲其利。要打擊住房投機(jī)炒作，勢(shì)必要改變當(dāng)前的住房投機(jī)炒作者的融資條件，通過(guò)稅收方式改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的賺錢(qián)效應(yīng)。在各國(guó)住房市場(chǎng)，打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作的通行做法，就是全面收緊住房按揭貸款的信貸（貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入和利率提高、融資杠桿降低），通過(guò)稅收壓縮住房投機(jī)炒作的利潤(rùn)。我國(guó)香港特區(qū)以及新加坡莫不如此。
這次我們對(duì)住房市場(chǎng)投機(jī)炒作打擊突出的則是住房限購(gòu)令。這項(xiàng)政策看上去是可以限制居民過(guò)多購(gòu)買(mǎi)住房，打擊住房的投機(jī)炒作，只是審查限制居民購(gòu)買(mǎi)的條件，不僅信息不對(duì)稱、成本高，而且如果住房市場(chǎng)賺錢(qián)效應(yīng)不改變，投機(jī)炒作者總是能找到各種各樣的規(guī)避這種限制住房購(gòu)買(mǎi)的辦法。更何況，限購(gòu)令允許本地居民購(gòu)買(mǎi)第二套住房，這實(shí)際上是鼓勵(lì)居民住房投機(jī)炒作。異地購(gòu)買(mǎi)的情況也是如此。住房限購(gòu)令希望以十分復(fù)雜的方式來(lái)限制住房投機(jī)炒作，人們擔(dān)心，若不限制住房的投機(jī)炒作，政策的效果可能會(huì)適得其反。
對(duì)于限價(jià)令，或住房?jī)r(jià)格目標(biāo)制，就是各地方的住房?jī)r(jià)格上漲要控制在某種范圍內(nèi)，
如果超過(guò)這個(gè)范圍，那么當(dāng)?shù)卣偷贸袚?dān)責(zé)任。在新國(guó)八條中，要求各地方政府房?jī)r(jià)上漲目標(biāo)與當(dāng)?shù)谿DP增長(zhǎng)、人均可支配收入增幅及居民支付能力掛鉤。到目前為止，全國(guó)公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的城市，一般都與GDP或人均可支配收入增幅掛鉤。這就明顯地存在幾個(gè)問(wèn)題。
其一，如此房?jī)r(jià)漲幅控制，無(wú)異于認(rèn)可在過(guò)往房地產(chǎn)泡沫情況下或房地產(chǎn)泡沫不要擠出的情況下讓以后住房?jī)r(jià)格上漲幅度保持在某個(gè)區(qū)間，似乎并非要遏制高房?jī)r(jià)，而是以后不再投機(jī)炒作就可以了。但是，如果住房投機(jī)炒作的賺錢(qián)效應(yīng)不改變，已經(jīng)進(jìn)入者可投機(jī)炒作，那又如何限制后來(lái)者不進(jìn)入住房市場(chǎng)投機(jī)炒作呢？
其二，在當(dāng)前對(duì)住房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)質(zhì)量嚴(yán)重質(zhì)疑的情況下，這個(gè)房?jī)r(jià)指標(biāo)如何來(lái)計(jì)算，是由地方政府自行來(lái)計(jì)算，還是有一套科學(xué)客觀及中立體系？如果是前者，鑒于地方政府時(shí)有人為操縱統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的情況，可信度不能不大打折扣。且不說(shuō)地方政府的GDP或人均可支配收入增幅等數(shù)據(jù)同樣也有人為操縱的情形。在這種情況下，住房限價(jià)令恐將形同虛設(shè)。
再來(lái)看房?jī)r(jià)備案制，這種制度對(duì)規(guī)范住房市場(chǎng)秩序有一定作用，能使住房交易市場(chǎng)的信息盡力公平透明，減少交易過(guò)程中的欺詐行為。問(wèn)題是，這原本就是政府的職責(zé)，不通過(guò)這樣的制度安排也應(yīng)力求住房市場(chǎng)交易的公平公正。而這樣的房?jī)r(jià)備案制則為政府行政權(quán)力干預(yù)市場(chǎng)交易創(chuàng)造了條件。如果政府行政權(quán)力能干預(yù)住房市場(chǎng)交易，那么不僅住房市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制無(wú)法形成，而且住房市場(chǎng)價(jià)格更容易扭曲。
2011年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果如何，房地產(chǎn)投機(jī)炒作是否會(huì)擠出，現(xiàn)在或許只有個(gè)人住房按揭貸款收緊這一主要工具了。