鼓勵(lì)社會(huì)資金參與保障房建設(shè)
2011-03-28   作者:賈康 孫潔  來源:中國證券報(bào)
 
【字號(hào)

  加快提供保障性住房是當(dāng)前政府解決民生問題的一個(gè)重大事項(xiàng)。今后5年新建3600萬套保障性住房的目標(biāo)已明確,今年新建1000萬套保障性住房的“硬任務(wù)”已具體劃分為各地的建設(shè)任務(wù)目標(biāo)。據(jù)估計(jì),1000萬套保障性住房需要1.3萬億元以上的資金。如此巨額的開支,僅僅依靠政府財(cái)政投入是不可能的,政府大包大攬模式也不是一個(gè)能保證較高效率的好模式。顯然,必須積極引導(dǎo)、拉動(dòng)社會(huì)資金的參與,才能順利實(shí)現(xiàn)保障房建設(shè)目標(biāo)。
  當(dāng)前保障性住房包括廉租房、公租房和經(jīng)濟(jì)適用房等。鑒于各地經(jīng)濟(jì)適用房、“雙限房”供給方面漏洞甚多、弊病叢生、管理成本甚高而扭曲現(xiàn)象防不勝防的現(xiàn)實(shí),除“共有產(chǎn)權(quán)”式的有利于封殺套利空間的經(jīng)濟(jì)適用房之外,我們?cè)瓌t上并不支持再繼續(xù)提供完全產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房,我們傾向于引導(dǎo)非政府資金參與廉租房和公租房建設(shè)。

  三種方式建設(shè)廉租房

  廉租房是政府向低收入家庭提供的租用房。由于房租低,不可能由市場(chǎng)自行提供,必須由政府提供特定政策支持來建設(shè)這種住房,但引導(dǎo)、拉動(dòng)非政府資金參與建設(shè)仍是必要和可能的。我們建議廉租房可以通過以下方式提供。

  建議一:政府與投資機(jī)構(gòu)合作,通過建設(shè)-轉(zhuǎn)讓(BT)的模式提供廉租房

  BT是Build(建設(shè))和Transfer(轉(zhuǎn)讓)兩個(gè)英文單詞的縮寫,BT的含義是:政府公共部門通過合同約定,將擬建的項(xiàng)目授予投資人,在規(guī)定的時(shí)間內(nèi),由投資人按照政府要求,在得到合同確定的政府特定政策支持的條件下,承擔(dān)工程的融資和建設(shè),合同期滿后政府按照合同的約定回購該項(xiàng)目。
  BT方式的基本操作過程是:政府公共部門通過公開招標(biāo)的方式選擇一個(gè)項(xiàng)目公司,與項(xiàng)目公司簽訂一個(gè)包括政策支持內(nèi)容(如優(yōu)惠條件提供周邊開發(fā)權(quán)等)以及回購內(nèi)容的合約。項(xiàng)目公司根據(jù)此合約進(jìn)行融資并建設(shè),項(xiàng)目建成后項(xiàng)目公司根據(jù)回購的相關(guān)條款轉(zhuǎn)讓給政府的相關(guān)部門。政府接收部門根據(jù)回購條款一次或分次將資金付給項(xiàng)目公司。
  BT方式的關(guān)鍵點(diǎn)有三個(gè):一是選擇的投資機(jī)構(gòu)要有足夠的資金實(shí)力,同時(shí)應(yīng)有較強(qiáng)的融資能力。因?yàn)檫x擇BT方式一個(gè)重要的原因是解決廉租房建設(shè)中的資金不足問題,如果項(xiàng)目公司融資能力不強(qiáng),就失去了選擇BT形式的意義。二是回購的方式選擇要合理。政府在選擇回購時(shí),可根據(jù)資金情況來確定,如果未來資金不夠充?煞蛛A段來回購。三是政策支持條件應(yīng)合理,符合國土開發(fā)的“頂層規(guī)劃”和適度、可操作的原則。
  將BT作為建設(shè)廉租房的適用模式,主要基于以下幾個(gè)原因:
  首先,政府提供廉租房的一大障礙是建設(shè)資金不足,而BT這種形式最大的優(yōu)勢(shì)就是為項(xiàng)目提供和籌措建設(shè)資金,緩解建設(shè)期間的資金壓力。通過成立BT項(xiàng)目公司,項(xiàng)目建設(shè)方可采用項(xiàng)目融資方式實(shí)現(xiàn)表外融資,實(shí)際借助市場(chǎng)籌資從而后移與平滑分散處理“還本付息”壓力,并有效提高資金的使用效率,分散投資風(fēng)險(xiǎn)。
  其次,采用BT方式可以降低工程實(shí)施難度,提高工程投資建設(shè)的效率。BT項(xiàng)目由建設(shè)方負(fù)責(zé)工程全過程,包括工程前期準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)方案細(xì)化、施工及監(jiān)理等建設(shè)環(huán)節(jié),有利于有效實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工的緊密銜接,減少建設(shè)管理和協(xié)調(diào)環(huán)節(jié),實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的一體化優(yōu)勢(shì)和規(guī)模效益。
  第三,BT方式一般采用固定價(jià)格合同,通過鎖定工程造價(jià)和工期,可有效地約束工程造價(jià),降低業(yè)主的投資建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。廉租房建設(shè)中控制造價(jià)的效果尤為明顯。
  第四,BT方式目前是國際上通用的首先以融資為目的的公私合作形式。通過設(shè)置回購承諾和回購擔(dān)保條款,可降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn),對(duì)資金實(shí)力雄厚、管理運(yùn)作規(guī)范的大型施工項(xiàng)目而言,BT項(xiàng)目屬良好投資渠道,通過BT方式參與工程項(xiàng)目的投資建設(shè),能夠充分發(fā)揮企業(yè)自身技術(shù)和資金的綜合優(yōu)勢(shì)。政府則通過這種BT方式,既為建設(shè)廉租房融入資金,也為社會(huì)較快提供了更多、更好的廉租房。

  建議二:政府與房地產(chǎn)商合作,通過土地“拼盤開發(fā)”方式提供廉租房

  政府引導(dǎo)、拉動(dòng)社會(huì)資本參與廉租房建設(shè)與提供的另一個(gè)可行辦法,是政府在向房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)用于開發(fā)時(shí),拼盤搭配式地要求開發(fā)商必須向政府提供占整個(gè)建設(shè)面積一定比例(如30%)的廉租房。
  這種做法的實(shí)質(zhì)是政府用原可得的更高土地出讓金的一部分用于建設(shè)廉租房,只不過在這種辦法中,政府省去了許多中間過程,表現(xiàn)為廉租房直接由開發(fā)商提供,其費(fèi)用在土地轉(zhuǎn)讓金中直接減去。
  通過這種方式提供廉租房過程中,政府的責(zé)任是:一是負(fù)責(zé)組織土地使用權(quán)的出讓,可以仍然采用招投標(biāo)方式,由競(jìng)爭(zhēng)中的中標(biāo)者取得開發(fā)權(quán)。二是負(fù)責(zé)開發(fā)地塊與其整個(gè)轄區(qū)建設(shè)的通盤規(guī)劃的優(yōu)化協(xié)調(diào)匹配,以及地塊開發(fā)具體方案內(nèi)部各要素的合理拼盤搭配。三是全面、清晰、合理設(shè)定廉租房建設(shè)的具體規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)管理要求。四是持有廉租房所有權(quán)并負(fù)責(zé)廉租房的公平合理分配。五是組織必要的工程監(jiān)理與驗(yàn)收。開發(fā)商的責(zé)任包括按照中標(biāo)合同要求建設(shè)廉租房;負(fù)責(zé)廉租房建設(shè)的融資。

  建議三:政府按揭

  政府按揭是政府提供一塊土地,通過公開招標(biāo)尋找開發(fā)商,由開發(fā)商向銀行融資建設(shè),建設(shè)完成后由政府通過按揭的方式全部購回。
  這與前面的BT有某些類似,不同之處主要是,在BT中,政府如分期付款,是付給投資機(jī)構(gòu),而在按揭中,政府主要是分期付款給銀行。

  兩種形式提供公租房

  與廉租房相比,公共租賃住房的房租相對(duì)較高(但仍低于市價(jià)),且征收穩(wěn)定。公共租賃住房的建設(shè)成本可以通過房租部分收回,如果政府再給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼或政策優(yōu)惠條件,經(jīng)營(yíng)者則可以通過對(duì)其建成后的經(jīng)營(yíng)管理,收回成本并獲得一定的利潤(rùn)。因此,對(duì)于公租房的提供,我們可以考慮以下兩種形式:

  建議一:政府與投資機(jī)構(gòu)合作,采用BOT模式提供

  BOT這種形式的基本思路是,由政府授權(quán)項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理,項(xiàng)目公司在經(jīng)營(yíng)管理期收回投資并獲得合理的商業(yè)利潤(rùn),最后根據(jù)協(xié)議將該項(xiàng)目無償轉(zhuǎn)讓給相應(yīng)的政府管理機(jī)構(gòu)。這種方式已經(jīng)在我國被廣泛地應(yīng)用在包括水務(wù)、發(fā)電、垃圾處理等多個(gè)領(lǐng)域中的建設(shè)項(xiàng)目,在政府的公共租賃住房建設(shè)管理中,也存在廣泛的應(yīng)用空間。
  在政府公共租賃住房建設(shè)中選擇BOT方式,主要是基于以下原因:
  首先,公共租賃住房所收的房租要比廉租房高,投資者在建成后如繼續(xù)持有經(jīng)營(yíng)權(quán),通過房租可以收回一定的投資成本,如果政府再給予一定補(bǔ)貼或優(yōu)惠政策條件,投資者可以通過對(duì)公共租賃住房的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)收回投資并獲得一定的投資回報(bào)。
  其次,通過BOT方式實(shí)施公共租賃住房建設(shè),可以為政府在更長(zhǎng)的時(shí)間段實(shí)際融入更多的建設(shè)資金,讓更多的民營(yíng)資本在更長(zhǎng)的時(shí)間段上參加到公共租賃住房的建設(shè)與提供中來。民營(yíng)資本除了利用自有資金進(jìn)行建設(shè)外,還可以通過資本市場(chǎng)為公共租賃房建設(shè)融資,從而進(jìn)一步擴(kuò)大公共租賃房建設(shè)的融資渠道。
  再次,提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率。在由民營(yíng)部門建設(shè)的公共租賃房完工后,繼續(xù)由民營(yíng)部門進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,不再是原來慣常的由政府公共部門自身運(yùn)營(yíng),可以提高經(jīng)營(yíng)管理的效率,因?yàn)槊駹I(yíng)部門對(duì)市場(chǎng)有著更為敏銳的洞察力和更為細(xì)致、先進(jìn)的管理機(jī)制,以及豐富的專業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。這同時(shí)也有利于使政府公共部門從一些繁瑣的事務(wù)中擺脫出來。
  第四,可以明顯減輕政府公共職能盡責(zé)的資金壓力。由于民營(yíng)部門是通過一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間段內(nèi)實(shí)施對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)和竣工后的運(yùn)營(yíng)管理,才收回全部投資,在合同期過后,政府可以無條件根據(jù)BOT合約收回公共租賃房的全部產(chǎn)權(quán),這近乎政府經(jīng)過特許權(quán)的階段性操作,在不花錢的情況下,提供了原來只有大筆花錢才能辦成的公租房供給。
  第五,總體上可顯著加快政府保障性住房建設(shè)步伐。由于BOT方式中,政府投入很少或者根本不用賬面財(cái)力投入,完全由民營(yíng)資本進(jìn)行建設(shè)和管理,這樣可以大大加快各地廉租房建設(shè)的步伐,讓更多的中低收入家庭盡早得到住房條件。
  BOT基本操作過程是:政府公共部門確定公共租賃房規(guī)劃與建設(shè)項(xiàng)目后,對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行公開招標(biāo),中標(biāo)單位就此項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司,由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資、建設(shè)并管理(也可委托其它公司進(jìn)行管理),經(jīng)營(yíng)期過后把所有項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)交給政府相關(guān)公共部門。
  由于項(xiàng)目是公共租賃房,其現(xiàn)金流量也可能不足以使民營(yíng)部門在收回投資時(shí)伴有合理回報(bào),此時(shí)政府可以通過現(xiàn)金流量補(bǔ)貼的形式,使其達(dá)到收回投資并得到合理投資的回報(bào)。補(bǔ)貼有兩種方式,一是補(bǔ)貼給公租房使用者,再經(jīng)房租形式由經(jīng)營(yíng)者收取,二是直接補(bǔ)貼給經(jīng)營(yíng)者。
  凡有政府補(bǔ)貼成為必要的BOT方式的關(guān)鍵點(diǎn),是合理確定現(xiàn)金補(bǔ)貼量,這涉及到企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)合理的投資回報(bào),F(xiàn)金流量補(bǔ)貼的高低通常與經(jīng)營(yíng)的期限長(zhǎng)短成負(fù)相關(guān),即經(jīng)營(yíng)期限越長(zhǎng),政府現(xiàn)金補(bǔ)貼越小,反之越大。

  建議二:與私人持有者合作

  前面幾種建議都是針對(duì)新建的保障性住房,但提供保障性住房,除了新建外,還可以通過私人擁有產(chǎn)權(quán)的住房來提供。政府通過社會(huì)中介公司,收集一定數(shù)量符合保障性住房條件的閑置的私人產(chǎn)權(quán)的住房,對(duì)這些私人產(chǎn)權(quán)住房給予一定的優(yōu)惠條件,讓房主提供給需要公共租賃住房的人。如果公共租賃住房的房租水平與他們的出租價(jià)格相比過低,政府可以通過對(duì)出租者補(bǔ)貼或?qū)θ胱≌哐a(bǔ)貼的方式來解決問題。

  凡標(biāo)注來源為“經(jīng)濟(jì)參考報(bào)”或“經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)”的所有文字、圖片、音視頻稿件,及電子雜志等數(shù)字媒體產(chǎn)品,版權(quán)均屬新華社經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社,未經(jīng)書面授權(quán),不得以任何形式發(fā)表使用。
 
相關(guān)新聞:
· 保障房供應(yīng)不增 穩(wěn)房?jī)r(jià)措施難松 2011-03-25
· 王國剛:中國保障房建設(shè)考量政府行為邊界 2011-03-24
· 中國保障房建設(shè)考量政府行為邊界 2011-03-24
· 中國保障房建設(shè)考量政府行為邊界 2011-03-24
· 公務(wù)員保障房就是權(quán)力房 2011-03-24
 
頻道精選:
·[財(cái)智]天價(jià)奇石開價(jià)過億元 誰是價(jià)格推手?·[財(cái)智]存款返現(xiàn)赤裸裸 銀行攬存大戰(zhàn)白熱化
·[思想]皮海洲:支持李榮融炒炒股·[思想]葉建平:促進(jìn)消費(fèi)的前提是改善民生
·[讀書]《五常學(xué)經(jīng)濟(jì)》·[讀書]投資盡可逆向思維 做人恪守道德底線
 
關(guān)于我們 | 版面設(shè)置 | 聯(lián)系我們 | 媒體刊例 | 友情鏈接
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社版權(quán)所有 本站所有新聞內(nèi)容未經(jīng)協(xié)議授權(quán),禁止下載使用
新聞線索提供熱線:010-63074375 63072334 報(bào)社地址:北京市宣武門西大街甲101號(hào)
Copyright 2000-2010 XINHUANET.com All Rights Reserved.京ICP證010042號(hào)