今年住宅商品房價(jià)格將出現(xiàn)明顯拐點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控長期來懸而未決的價(jià)格泡沫問題將成為歷史。未來涉及廣大百姓利益的商品房價(jià)格將會呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展趨勢，商品房也將逐漸淡出投資品市場。

　　2011年新年伊始，隨著新“國八條”的出臺,以及上海、重慶推出房產(chǎn)稅試點(diǎn),我國房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步收緊。在不斷加大的調(diào)控措施下，未來涉及廣大百姓利益的商品房價(jià)格將會呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展趨勢，商品房也將逐漸淡出投資品市場，商品房價(jià)格總體走勢將逐漸回歸到與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長、居民可支配收入增長相匹配的狀態(tài)，租金收益回升到高于一年期存款利率水平。
　　2011年，住宅商品房價(jià)格將出現(xiàn)明顯拐點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控長期來懸而未決的價(jià)格泡沫問題也將成為歷史。主要基于以下三方面判斷：

新措施直接擋住了投機(jī)和投資資金的進(jìn)入

　　最新的限購令已成為所有調(diào)控政策中最具有殺傷力的措施，直接擋住了投機(jī)和投資資金的進(jìn)入，在沒有尋找到新的替代政策措施前，限購令不會取消。進(jìn)入2011年后，調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，主要有兩方面。
　　一是上海、重慶出臺房產(chǎn)稅試點(diǎn)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)終于塵埃落定。預(yù)計(jì)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革可能在一年內(nèi)擴(kuò)大到北京、廣州、深圳等一線城市，在5年內(nèi)將在全國重點(diǎn)城市普遍推開。房產(chǎn)稅能否實(shí)現(xiàn)抑制房價(jià)高漲的初衷，成為兩市方案公布之后最受關(guān)注的問題之一。
　　從各界的分析判斷看，房產(chǎn)稅不可能一下子把高房價(jià)壓下去，但也會遏制炒房，降低投資收益預(yù)期。至于房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收范圍實(shí)際覆蓋范圍多大，最終能否得以足額順利征收，多大程度影響到房價(jià)，讓住房消費(fèi)回歸理性，各界還需要觀察。
　　因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的具體實(shí)施效果還涉及征收效果及配套政策上，在一些大型中心城市，由于大量的即期和潛在的住房需求，所以是否會導(dǎo)致房產(chǎn)稅的成本轉(zhuǎn)嫁到租金以及其他改善型購買者也需要觀察。但是無論怎樣，重慶和上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革具有很強(qiáng)的示范作用。對全國投機(jī)性購房者，尤其是炒房客有著很大的警示作用。
　　二是出臺新的“國八條”，進(jìn)一步加大調(diào)控力度。如對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施，也就是限購令。截至2月5日，根據(jù)“國八條”的最新要求，京、津、滬、渝4個(gè)直轄市，大連、寧波、廈門、青島、深圳5個(gè)計(jì)劃單列市，再加上27個(gè)省會城市，明確將要實(shí)行限購的城市就已經(jīng)達(dá)到了36個(gè)。
　　根據(jù)有關(guān)部門研究估計(jì)，按照新的政策要求，從目前市場的情況來看，在全國的范圍內(nèi)施行限購政策的城市很可能將達(dá)到60個(gè)。如此直接的市場干預(yù)可能會帶來一定的副作用。雖然該政策在市場中顯得有些笨拙和簡單，其是否科學(xué)合理，是否會扭曲市場配置商品房的資源暫且不論，就目前各項(xiàng)政策措施看，限購令對于抑制投機(jī)和投資的作用最大。
　　因?yàn)樵撜�策直接限制了大量的投機(jī)和投資資金進(jìn)入，從各地房地產(chǎn)中介反映情況看，該政策直接導(dǎo)致了成交量的急劇萎縮和短期的零成交，各種需求同時(shí)受到限制，尤其對購買多套房以上的，具有抑制投資和投機(jī)需求立竿見影的效果。所以，在沒有找到更有效的調(diào)控政策外，限購令絕不會隨便取消。

商品房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性在加強(qiáng)，資本屬性趨弱化

　　目前的一些調(diào)控政策雖然仍處于探索階段，但已開始觸及房地產(chǎn)背后的深層次問題，商品房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性可能進(jìn)一步明確和增強(qiáng)，資本屬性將趨于弱化�；仡櫸覈�房地產(chǎn)市場化改革及歷次調(diào)控以來房價(jià)不斷上漲的歷史經(jīng)驗(yàn)，商品房市場主要存在兩大深層次問題。
　　一是從需求方面看，我國收入差距的擴(kuò)大化，造成了我國房地產(chǎn)市場購買能力的差距擴(kuò)大化，是收入差距擴(kuò)大化問題在房地產(chǎn)市場的反映，是房地產(chǎn)市場的“馬太效應(yīng)”。這就是通常人們議論的財(cái)富積累中“二八現(xiàn)象”的負(fù)面效應(yīng)，即財(cái)富積累中20%的群體掌握了80%以上的財(cái)富。這是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場中投資需求不斷增加，價(jià)格不斷拉高的重要因素。
　　從收入差距擴(kuò)大對房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響分析。目前我國居民儲蓄存款本外幣已經(jīng)達(dá)30余萬億人民幣，如果按照“二八現(xiàn)象”分析，20%的高端客戶中，掌握了約24萬億存款，其釋放和潛在的購買力是主要是奢侈品和投資品，其中房產(chǎn)是其中一個(gè)主要的投資渠道。據(jù)業(yè)內(nèi)分析，目前市場普遍的購房者中，70%為二次購房，主要為改善型，而購買三套以上的需求中投資客比重較大。
　　換句話說，大部分高端客戶擁有三套以上住房。又根據(jù)胡潤對2009年中國富豪的調(diào)查，全國已有82.5萬個(gè)千萬富豪和5.1萬個(gè)億萬富豪，每1萬人中有6人是千萬富豪。北京市富裕人士最多，分別有14.3萬個(gè)千萬富豪和8800個(gè)億萬富豪，廣東排名第二，上海排名第三。千萬富豪中除了商人、高收入人士、股票投資者外，就是炒房者。
　　擁有的多套房產(chǎn)，在過去幾年內(nèi)升值很快，個(gè)人資產(chǎn)快速膨脹，而這種資產(chǎn)的增值和膨脹，是以犧牲和侵占廣大中低收入階層的基本住房利益而實(shí)現(xiàn)的。所以可以初步判斷，我國房地產(chǎn)分配中也存在強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱的“馬太效應(yīng)”。在以往各部門分析房價(jià)與居民收入的關(guān)系時(shí)，大都是以居民收入的平均水平來測量的。而對于大大超過居民平均收入水平的高收入和富裕階層來說，房價(jià)依然可以承受。
　　根據(jù)業(yè)內(nèi)估計(jì)，北京、上海的中高端自住和投資需求大致在3-5萬的單價(jià)區(qū)間，具有較強(qiáng)的消費(fèi)和投資能力，但這對絕大多數(shù)居民已難以承受。由于房地產(chǎn)投資收益主要通過價(jià)格上漲預(yù)期來實(shí)現(xiàn)，基本脫離投資租金回報(bào)的價(jià)值規(guī)律，目前北京、上海等一線城市租金收入已低于一年儲蓄存款利率。
　　所以，只要房地產(chǎn)市場中對高收入和富裕階層沒有明顯的限制和控制措施，房地產(chǎn)市場的分配格局依然會產(chǎn)生嚴(yán)重的失衡，“馬太效應(yīng)”依然會擴(kuò)大，房價(jià)就不可能真正長久的回歸到廣大中低收入階層能承受的區(qū)間內(nèi)。目前的限購令已開始將大量的投資資金暫時(shí)擋在商品房市場之外，房產(chǎn)稅收開始增加投資成本。這些政策已開始觸及收入貧富差距在商品房市場負(fù)面影響的深層次問題。
　　二是從房屋的價(jià)值屬性看，目前商品房具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品與投資性商品雙重特點(diǎn)的矛盾，公平和效率的平衡問題或者孰者優(yōu)先問題長期未有明確和共識，資本的逐利性決定了大量資金長期依附在房地產(chǎn)領(lǐng)域，如同寄生蟲一樣難以有效根治。
　　但是，目前理論界對于重新認(rèn)識商品房準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性的呼聲在不斷增強(qiáng)，住房已引起中央和社會各界最廣泛和深入關(guān)注的焦點(diǎn)問題，重要原因之一住房是關(guān)系億萬群眾切身利益的重大民生問題，“住有所居”是建設(shè)社會主義和諧社會的重要目標(biāo)，是讓人民群眾共享改革發(fā)展成果的重要體現(xiàn)。
　　遏制房價(jià)過快上漲，更好滿足人民群眾住房需求，是保障和改善民生的重大任務(wù)，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定的重大課題，這些觀點(diǎn)已經(jīng)成為共識。究竟如何定義我國商品房的屬性才具有科學(xué)性、政策的可操作性，是一個(gè)涉及面和影響廣的課題。
　　就我國住房的實(shí)際需求巨大、土地供應(yīng)有限和稀缺、住房在我國和諧社會建設(shè)中的重要性來看，未來房地產(chǎn)市場要穩(wěn)定健康發(fā)展，使更多民眾從房地產(chǎn)市場的發(fā)展中受益，理論上應(yīng)淡化住房的投資品屬性，政策取向應(yīng)逐步使商品房淡出投資領(lǐng)域，突出住房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性。因?yàn)�，如果住房帶有較強(qiáng)的投資品屬性，任何資本的逐利性決定大量資金依然會依附市場或違規(guī)進(jìn)場。
　　馬克思曾經(jīng)有過經(jīng)典名言，200％的利潤可以讓人甘冒上斷頭臺的風(fēng)險(xiǎn)！從目前政策看，雖然有些政策尚不成熟，還在試點(diǎn)和探索階段，但一些政策導(dǎo)向已開始傾向準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)，至少目前已經(jīng)不鼓勵(lì)各類資金進(jìn)入商品房的投資。即便投資和投機(jī)資金通過各種渠道進(jìn)入該市場，未來也將面臨更大的政策性風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)調(diào)控將長效化，商品房暴利時(shí)代將終結(jié)

　　房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策將長效化并不斷完善，商品房瘋漲和暴利時(shí)代將難以再現(xiàn)。目前商品房價(jià)格歷經(jīng)多次條款依然高位，除了剛性需求，土地價(jià)格繼續(xù)上漲，部分地區(qū)政策執(zhí)行不力等因素外，部分投資和投機(jī)客對未來調(diào)控政策走勢依然存在博弈心理，心存僥幸，也是一個(gè)重要因素，許多手中有多套房的投資和投機(jī)客依然觀望。同時(shí)，市場對現(xiàn)有政策依然存在不同的聲音，開發(fā)商、學(xué)者、政府部門、媒體對市場態(tài)度依然存在不少分歧。
　　所以，政策能否真正調(diào)控到位，關(guān)鍵看政府調(diào)控的決心和調(diào)控制度能否長效化。從新“國八條”看，對投資投機(jī)性購房、高房價(jià)的指向十分明確，既是一系列調(diào)控政策延續(xù)，又是進(jìn)一步的“加碼”，充分體現(xiàn)了政府的調(diào)控決心，很明顯是不希望投資者再抱任何僥幸希望繼續(xù)攪和樓市。
　　除了政策會不斷繼續(xù)收緊外，未來通過專門的立法來來保障住房市場的長期健康發(fā)展也是遲早的議題，以避免調(diào)控政策短期化和貫徹不到位的情況。中國的房地產(chǎn)市場具有中國獨(dú)特的環(huán)境和背景，百姓的買房偏好和土地的稀缺，都決定中國的房地產(chǎn)必須體現(xiàn)中國的特色，絕不能簡單模仿西方發(fā)達(dá)國家的案例。
　　為此，通過立法來保障絕大多數(shù)住房者的利益，是我國未來房地產(chǎn)政策長期目標(biāo)和導(dǎo)向，這種政策取向中總會犧牲一些效率為代價(jià)。經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整中有一種理想狀態(tài)，就是帕累托最優(yōu)（Pareto Optimality），也稱為帕累托效率（Pareto efficiency）理論。帕累托最優(yōu)和帕累托改進(jìn)，是博弈論中的重要概念，是指資源分配的一種狀態(tài)，在不使任何人境況變壞的情況下，不可能再使某些人的處境變好。
　　帕累托最優(yōu)是公平與效率兼顧的“理想王國”。但是政策目標(biāo)總有主次之分，實(shí)踐中任何政策目標(biāo)要同時(shí)兼顧多重目標(biāo)都有很大難度，或者幾乎不可能，理論上達(dá)到帕累托最優(yōu)，也需要許多假設(shè)。所以，無論是現(xiàn)在還在未來，應(yīng)堅(jiān)持主要政策目標(biāo)取向，不應(yīng)患得患失去考慮多重目標(biāo)。就目前政策而言，只要堅(jiān)持下去，年內(nèi)房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能性很大。在政策不斷完善的趨勢下，長期看，房價(jià)難以再現(xiàn)暴漲情景。