央行貨幣政策由“適度寬松”向“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)向，除了使用平常的貨幣政策工具外，差別化的存款準(zhǔn)備金率的動態(tài)體系將是今年貨幣政策工具的創(chuàng)新。這一新貨幣政策工具不僅表明今年央行管理好流動性的決心，也將改變商業(yè)銀行的信貸行為。而商業(yè)銀行的信貸行為改變將對國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大影響。
比如，有報道說，目前不少地方的商業(yè)銀行開始全面調(diào)高個人住房按揭貸款利率，不僅第二套住房按揭貸款利率按現(xiàn)在政策上升到基準(zhǔn)利率1.1倍以上，即使首套住房按揭貸款利率也取消7折優(yōu)惠利率，甚至完全取消優(yōu)惠利率并上調(diào)到基準(zhǔn)利率之上。也就是說，在穩(wěn)健的貨幣政策下，商業(yè)銀行的信貸行為將產(chǎn)生幅度巨大的調(diào)整，這勢必將對樓市產(chǎn)生巨大影響。
一般來說，對房地產(chǎn)市場影響最為重要的政策包括住房信貸、住房稅收兩個方面。前者是對住房購買者的事前限制，后者主要是對住房購買者或持有者的事后利益關(guān)系調(diào)整。在當(dāng)前住房市場信息不完全、二手住房市場不成熟、房地產(chǎn)市場評估體系沒有建立、住房利益關(guān)系盤根錯節(jié)等條件下，要通過房地產(chǎn)稅來調(diào)整住房市場供求關(guān)系及利益關(guān)系是很不容易的，實施住房信貸政策，則前提條件要少得多，也較方便。
可以說，2010年的國十條，盡管內(nèi)容很多，但真正得到執(zhí)行并對市場影響較大的還是個人住房信貸政策。對于購買住房的個人來說，銀行信貸政策的變化將對其產(chǎn)生巨大影響。比如，2003年以前的個人住房信貸政策，按揭貸款只能購買普通商品房，沒有優(yōu)惠，對購買豪華型住房不得從銀行獲得貸款。所以，在那段時期，進入住房市場投機炒作的人很少，全國各城市的住房價格漲幅有限。但在2003年的18號文件之后，住房按揭貸款市場準(zhǔn)入降低，并且貸款利率可以9折，后又降到8.5折，各地房價快速飆升，房地產(chǎn)泡沫逐漸吹大。直到2007年央行出臺359號文件與452號文件，對投機性住房及消費性住房采取嚴(yán)格差別化的信貸政策，才使2008年樓市出現(xiàn)較大調(diào)整。但是，2008年9月突如其來的美國金融危機暴發(fā)后，出臺了完全不分住房投資行為和住房消費行為、極其優(yōu)惠的住房信貸政策的131號文件。該政策嚴(yán)重弱化個人住房按揭貸款的差別化，從而使得國內(nèi)住房投機炒作蜂擁而起，讓2009年與2010年住房市場的泡沫繼續(xù)吹大。
面對巨大的房地產(chǎn)泡沫，2010年國十條又重新祭出了差別化的個人住房信貸政策大旗。比如說，第一套住房貸款的首付比重提高到30%以上，按揭貸款利率由商業(yè)銀行自主風(fēng)險定價；第二套以上的住房首付比重提高到50%以上，其按揭貸款利率為基準(zhǔn)的1.1倍以上；禁止第三套以上住房的按揭貸款；禁止居民的異地貸款等。這些政策對住房購買者有新的限制性市場準(zhǔn)入、融資的杠桿比調(diào)低、融資成本增加等。但對于商業(yè)銀行來說，在兩個方面執(zhí)行中有彈性：一是對購買第一套住房者的利率沒有量上的規(guī)定，商銀可視具體情況對信貸風(fēng)險定價；二是對已購買了的存量住房似乎鞭長莫及。這樣的政策使房地產(chǎn)投資炒作者認(rèn)為住房投機炒作仍存較大政策空間，住房市場的預(yù)期不僅沒有改變，價格上漲的預(yù)期更為強烈，從而使得住房投機炒作之風(fēng)迅速傳遍全國。
筆者以為，國十條宏觀調(diào)控的效果之所以沒有達到預(yù)期目標(biāo)，2010年國內(nèi)房地產(chǎn)市場之所以能繼續(xù)繁榮，就與差別化的個人住房按揭貸款政策的彈性有關(guān)。
不過，如前所述，央行差別化存款準(zhǔn)備金率政策的執(zhí)行及銀監(jiān)會對商業(yè)銀行表外業(yè)務(wù)的并表要求，已經(jīng)改變了商業(yè)銀行的行為。因為，通過存款準(zhǔn)備金率上調(diào)可以讓商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制在一定數(shù)量范圍內(nèi)，使得商業(yè)銀行可貸款資金減少。而且，商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率采取差別化及動態(tài)的方式，即哪家商業(yè)銀行信貸擴張規(guī)模過快就得根據(jù)其信貸規(guī)模來要求繳交存款準(zhǔn)備金。通過存款準(zhǔn)備金率收緊信貸規(guī)模，商業(yè)銀行對住房按揭貸款自然要重新調(diào)整風(fēng)險定價。
對目前的國內(nèi)商業(yè)銀行來說，信貸規(guī)模擴張不僅意味著核心競爭力，而且也是主要收入來源。通常，發(fā)達國家銀行的凈利差收益占整個銀行的利潤在65%左右，而中國銀行其凈利差收益占整個銀行利潤的90%左右，有些銀行的占比甚至更高。在這樣的情況下。如果信貸規(guī)模既定，那么任何一家銀行一定會在既定的信貸規(guī)模上讓其貸款利率上調(diào)。如果商業(yè)銀行認(rèn)真執(zhí)行央行差別化的存款準(zhǔn)備金率政策及表外業(yè)務(wù)的并表要求，那么今年商銀信貸規(guī)模一定小于去年，銀行信貸利率上升也就是必然。而個人住房按揭貸款利率可能首當(dāng)其沖。
如果商業(yè)銀行對個人住房按揭貸款實行區(qū)別性的風(fēng)險定價，那么這些個人住房貸款利率將全面上升，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格的調(diào)整將不可避免。因為，國十條中的信貸政策對商業(yè)銀行的彈性就可能剛性化，即各商業(yè)銀行不會借此彈性而降低進入住房市場門檻。同時，如果這個彈性一旦剛性化，或?qū)Q定2012年存量住房按揭貸款利率的走勢。特別是隨著今年穩(wěn)健貨幣政策利率工具還會進一步動用，兩者合力作用，對2012年存量住房貸款利率的影響不可低估。住房市場投機炒作者一旦意識2012年個人住房按揭貸款利率這種巨大變化，很有可能改變今年整個樓市的預(yù)期。
這就是取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率影響市場的真義所在。