土地70年后無償收回不可貿(mào)然行事
2011-01-18   作者:陳東海(東航國際金融財經(jīng)評論員)  來源:證券時報
 
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  近期有兩個問題觸及了房地產(chǎn)市場根本。第一個問題,1月16日有些報紙報道有關(guān)上海市規(guī)定土地70年產(chǎn)權(quán)到期將無償收回的決定。在2011年上海土地交易市場首拍中的“預(yù)申請須知”中“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值的規(guī)定”,引起了關(guān)注。特別是《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》中顯示的土地期滿后的處理方法“出讓人無償收回”更讓廣大居民焦慮。另一個重大消息,是關(guān)于重慶和上海房產(chǎn)稅即將起航的。
  筆者認(rèn)為,70年土地使用權(quán)期限屆滿后無償收回土地與開征房產(chǎn)稅這二個問題是相互抵觸的。
  現(xiàn)行稅收體系中的房產(chǎn)稅是對普通住宅征收的稅種。1986年出臺的《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,對于商業(yè)房產(chǎn),納稅人要依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納,稅率為1.2%;房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù),稅率為12%。所以,擬議中的重慶和上海房產(chǎn)稅,與1986年版本的房產(chǎn)稅不同,實際上是個新稅種。
  目前傳出的將要試點開征的房產(chǎn)稅,與70年土地使用權(quán)的規(guī)定之間存在沖突。按照房產(chǎn)稅的本來邏輯,其征稅對象只能是建立在私有土地上的物業(yè),每年征收該物業(yè)總價值的某一百分比。而目前數(shù)十個國家開征物業(yè)稅或房產(chǎn)稅,它們并不需要業(yè)主交納一筆錢作為土地價值,而只是對物業(yè)的總價值每年征收大約1%的稅款。目前中國商品房的業(yè)主們,是通過交納了土地出讓金的方式,取得了名義上70年的土地使用權(quán),也就是獲得了70年土地價值的擁有權(quán)。目前傳出試點的房產(chǎn)稅,不管是不是僅對所謂的高檔房產(chǎn)征收,還是對于超面積超套數(shù)的物業(yè)才征收,但都是對納稅對象的總價值進行征稅,這等于默認(rèn)了物業(yè)的永久產(chǎn)權(quán)。因此,在這個意義上說,70年土地的使用權(quán),將必須自動的、無償?shù)摹⒂谰玫睦m(xù)期。
  如果開征房產(chǎn)稅后,同時商品房70年產(chǎn)權(quán)到期后又收回土地使用權(quán),而不是自動無償?shù)挠谰美m(xù)期,那就在道理上說不過去。如果只有70年土地產(chǎn)權(quán),業(yè)主實際上不享受土地的終極所有權(quán),那么他就無須交納房產(chǎn)稅。此時交納土地物業(yè)稅的,應(yīng)該是土地的主人即國家本身。房屋業(yè)主其時只相當(dāng)于租客,交納的土地出讓金相當(dāng)于租金。所以,政府不能對租客交納的租金來征收房產(chǎn)稅。
  如果政府一定要征收房屋所有者的房產(chǎn)稅,那么充其量只能對房屋的建筑價值征收稅款,不能包含土地價值。目前房屋建筑價值只占總價值相當(dāng)小一部分,因此房產(chǎn)稅的征收對象價值很低、很有限。同時,由于建筑實際上是不斷貶值的,這就決定了房產(chǎn)稅額越來越小。房產(chǎn)稅征收的稅款非常有限,絕對不可能起到抑制房屋價格的作用。例如,一個總價值100萬的房子,土地價值可能就有50萬左右,建筑價值大約只有20萬,剩下的30萬是開發(fā)商的毛利。那么,開始年份只能對20萬建筑價值征收大約1%的房產(chǎn)稅,約2000元,而以后年份還會逐步遞減。
  因此,70年后回收土地使用權(quán)的做法無論有沒有補償,與開征房產(chǎn)稅都是不能相容的,絕對不能兼有。
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