“居者有其屋”就必須買房嗎
2011-01-17   作者:李恩平(中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心副研究員)  來源:解放日?qǐng)?bào)
 
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    問:現(xiàn)在,越來越多的年輕人面臨“高房價(jià)困局”:是以淪為“房奴”為代價(jià)來實(shí)現(xiàn)一步到位,還是梯度消費(fèi)“先租后買,先小后大”?請(qǐng)問,“居者有其屋”就意味著必須買房嗎?要實(shí)現(xiàn)“安居”夢(mèng)還有哪些途徑?
    ——上海萬航渡路 王錫唐

    答:在房價(jià)高企的今天,要實(shí)現(xiàn)“安居夢(mèng)”,除了完善住房銷售市場(chǎng)外,也應(yīng)當(dāng)發(fā)揮房屋租賃市場(chǎng)的作用。這為形成梯度消費(fèi)的理念、滿足不同群體的住房需求,提供了一條重要的途徑。
    住房市場(chǎng),是由銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)共同構(gòu)成的。住房投資者在消費(fèi)市場(chǎng)形成住房租賃供給方;在銷售市場(chǎng)得不到自有住房滿足的消費(fèi)者,則形成住房租賃需求方。因此,在世界各國,住房租賃市場(chǎng)普遍關(guān)系到住房消費(fèi)需求的滿足、住房投資理想的實(shí)現(xiàn)以及社會(huì)穩(wěn)定有序。當(dāng)前,在我國快速城市化的進(jìn)程中,發(fā)展和完善住房租賃市場(chǎng),具有特別重要的意義。這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
    一、發(fā)展和完善住房租賃市場(chǎng),有利于中低收入家庭和青年家庭居住需求的實(shí)現(xiàn)。住房屬于大宗耐用消費(fèi)品,總價(jià)額高,多為終身消費(fèi)居住,因此,消費(fèi)者必須在收入和儲(chǔ)蓄積累達(dá)到一定程度時(shí),才可能形成對(duì)住房的購買力。對(duì)于很多家庭,特別是青年家庭和中低收入家庭而言,收入和儲(chǔ)蓄積累需要較長的過程,面臨著流動(dòng)性約束。短期內(nèi)或較長時(shí)間內(nèi)無力購買自有住房者,必然會(huì)走向租賃市場(chǎng),以租房方式滿足其居住消費(fèi)。
    二、發(fā)展和完善住房租賃市場(chǎng),有利于城市新移民住房消費(fèi)需求的實(shí)現(xiàn),促進(jìn)健康有序的城市化。當(dāng)前,我國正處于快速城市化的進(jìn)程中,存在龐大的新移民群體。移民群體在工作生活轉(zhuǎn)換的同時(shí),也存在著住房需求的轉(zhuǎn)換。由于移民群體存在多方面的不確定性,他們的住房消費(fèi),也多以租賃為主。此外,由于多方面原因,長期以來我國城市化進(jìn)程滯后于工業(yè)化進(jìn)程,形成了就業(yè)城市化而居住消費(fèi)不能相應(yīng)城市化的農(nóng)民工群體,既造成了移民群體生活成本的損失,也使城市消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)育滯后,內(nèi)需不足。健康有序的住房租賃市場(chǎng),則能為新城市移民提供有利的居住條件。
    三、發(fā)展和完善住房租賃市場(chǎng),有利于抑制住房銷售市場(chǎng)的泡沫,促進(jìn)住房投資理性化。住房租賃市場(chǎng)和銷售市場(chǎng),是一對(duì)相互影響、相互參照的共生市場(chǎng)。住房銷售市場(chǎng)需求,包括消費(fèi)型需求和投資、投機(jī)型需求兩大類。住房投資和投機(jī),往往基于對(duì)未來房價(jià)和租金上漲的預(yù)期,以營利為目的。當(dāng)前的房屋租金,是未來租金的參照;而當(dāng)前房屋租賃供需,則是未來房價(jià)的參照。一般而言,住房價(jià)格越高、住房租賃需求越大,未來房價(jià)上漲預(yù)期越高,住房投資和投機(jī)也就越有利可圖。所以,不完善的租賃市場(chǎng),不但會(huì)傳達(dá)錯(cuò)誤的租金價(jià)格和租金供需信息,也會(huì)誤導(dǎo)住房需求,形成住房銷售市場(chǎng)泡沫。而健康完善的租賃市場(chǎng),有利于抑制住房銷售市場(chǎng)過度的投資和投機(jī)需求,促進(jìn)住房銷售市場(chǎng)的理性回歸。
    四、發(fā)展和完善住房租賃市場(chǎng),有利于政府制訂有針對(duì)性的住房調(diào)控政策。住房租賃和銷售市場(chǎng)的共生關(guān)系,使租賃市場(chǎng)的信息成為監(jiān)測(cè)住房市場(chǎng)健康度的重要指標(biāo),也成為制訂住房市場(chǎng)調(diào)控政策的重要參照信息。在完善的市場(chǎng)中,住房租賃價(jià)格能夠較好地反映城市的真實(shí)住房供需關(guān)系。一般而言,當(dāng)供給大于需求時(shí),租賃價(jià)格上漲;反之亦然。因此,售租價(jià)格比(每平方米建筑面積房價(jià)與每平方米使用面積月租金的比值)被廣泛地用來衡量住房銷售市場(chǎng)的泡沫程度。售租價(jià)格比越高,住房市場(chǎng)投機(jī)成分越大,房價(jià)泡沫成分越強(qiáng)。在這種情況下,政府調(diào)控的重點(diǎn),就在于打擊住房投機(jī),擠壓房價(jià)泡沫。反之,售租價(jià)格比走低,則說明城市住房消費(fèi)需求增長快于住房供給增長。在這種情況下,政策調(diào)控的重點(diǎn),就在于增加住房市場(chǎng)的有效供給。而不完善的租賃市場(chǎng),則會(huì)提供不準(zhǔn)確的租售信息,對(duì)政策調(diào)控形成誤導(dǎo)。
    住房租賃市場(chǎng)的缺陷會(huì)影響相當(dāng)一部分人群住房需求的實(shí)現(xiàn),也影響到了人們對(duì)于房屋市場(chǎng)發(fā)展和未來的判斷。改善百姓的住房狀況,滿足更多人的住房需求,既要發(fā)展和完善住房銷售市場(chǎng),也要多方面加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的管理和調(diào)控,以梯度消費(fèi)理念支撐多元化需求。不同收入群體,應(yīng)根據(jù)收入實(shí)際,購買或租賃與自己承受能力相適應(yīng)的住房。在住房租賃市場(chǎng)這一塊,除了完全由市場(chǎng)提供的私人租賃房外,也應(yīng)發(fā)展面向最低收入階層的廉租房,以及非營利的公共租賃房。

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