回顧“十一五”，展望“十二五”，究竟該如何看待房地產(chǎn)業(yè)和房價問題，我們與著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣一一辨析。
記者：房地產(chǎn)繁榮與現(xiàn)代化進(jìn)程是一種什么關(guān)系？
王小廣：沒有一個國家是通過把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)之一來建立國際競爭力的，歐美國家沒有，日本、韓國等亞洲國家也沒有。我認(rèn)為，把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長支柱產(chǎn)業(yè)的觀點是錯誤的。
記者：從1998年房改算起，12年來房地產(chǎn)完全步入市場化道路，可謂大發(fā)展。而且，這十幾年我國經(jīng)濟(jì)實力、乃至于國力整體增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒，難道它不是支柱產(chǎn)業(yè)？
王小廣：這是一個短期利益和長遠(yuǎn)利益的問題，短期好不是真的好，而要考慮宏觀經(jīng)濟(jì)總效應(yīng)。房地產(chǎn)應(yīng)該是一種被動性產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)增長的一個重要結(jié)果，體現(xiàn)著社會福利增加，即使它在結(jié)果上對經(jīng)濟(jì)起著支柱性作用，但它也是被動性�；蛘咧v，房地產(chǎn)的支柱性體現(xiàn)在消費(fèi)上而不是投資上。
首先，房地產(chǎn)不是技術(shù)性產(chǎn)業(yè)，它不可能創(chuàng)造強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)競爭力，而且人類建造房子的歷史已有幾千年，我們現(xiàn)在造的房子的質(zhì)量，不一定比前幾十年或上百年前的好。即，房地產(chǎn)增長，不會帶來太多的技術(shù)進(jìn)步。
第二，它會導(dǎo)致收入差距擴(kuò)大。國際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)——基尼系數(shù)基尼系數(shù)警戒線為0.4，如果從改革開放的0.2變?yōu)?.4是合理的，但現(xiàn)在是0.47-0.48或是0.5。那么，多出來的0.1是哪來的，我認(rèn)為就是一部分人資產(chǎn)收益過多而又不征稅導(dǎo)致的�？梢哉f，房地產(chǎn)是中國不合理的收入差距擴(kuò)大的重要來源之一，即許多的富人通過房地產(chǎn)投資，賺了很多錢，這在很大程度是從別人的口袋里掏錢，是相當(dāng)不合理的，也極不公平，如一個城市一套房子價格是100萬元，過了一年變成了200萬元，這種價值是如何創(chuàng)造的？我看很大程度上是“泡沫”形成的暴利。
第三，房地產(chǎn)利潤率過高，使實體投資、創(chuàng)新缺乏動力。10多年來房價年均增長20%-30%，房地產(chǎn)商年銷售利潤率多數(shù)年份都在30%以上，有的年份超過100%，其自有資金利潤率更是高達(dá)1000%，由此造成中國經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)化”。
總而言之，把房地產(chǎn)作為推動經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上為它提供過度的刺激，這是當(dāng)前房地產(chǎn)高溫難退的一個很重要原因。
記者：就是由于房價太高了，企業(yè)利潤太大了，才導(dǎo)致上述問題，那么把房價控制住，問題不就解決了？
王小廣：問題是你怎么控制，能控制住嗎？
記者：難道我們不能通過讓房價平穩(wěn)不漲，如限價，來實現(xiàn)“軟著陸”嗎？
王小廣：我不贊成用計劃的手段，這解決不了市場問題。由于中國住房市場的需求結(jié)構(gòu)是投資主導(dǎo)而不是消費(fèi)主導(dǎo)，因此，不大漲房價就不可能穩(wěn)定住。即中國房價要么大漲，要么大跌，不存在中間型的溫和增長的基礎(chǔ)。
記者：通過保障房建設(shè)來平抑市場壓力，包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房能解決目前市場問題嗎？
王小廣：這是一個辦法，但保障性住房占比太有限。目前重慶提出的方案最高，即解決30%的居民住房需求，但這也要花很多的錢，結(jié)果還要看政府的決心和實際執(zhí)行情況。
記者：根據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，目前,全國小產(chǎn)權(quán)房面積達(dá)66億平方米，產(chǎn)權(quán)房是120億平方米。如果將小產(chǎn)權(quán)房合法化，是否可以對沖房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫？
王小廣：首先這個統(tǒng)計數(shù)據(jù)有待核實。再者，如此大量的小產(chǎn)權(quán)房“入市”，相當(dāng)于供給突然增加，會使房價明顯調(diào)整。
記者：今年最嚴(yán)厲的調(diào)控政策壓住房價過快上漲，是否算是達(dá)到調(diào)控目標(biāo)了？
王小廣：今年“最嚴(yán)厲的調(diào)控措施”效果還未達(dá)到預(yù)期。而且我認(rèn)為，“房價不漲并不意味就達(dá)到目標(biāo)”，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)該是改變?nèi)藗儗Ψ渴械膬蓚�預(yù)期：一是房價只漲不跌的預(yù)期；二是房價越調(diào)越漲的預(yù)期。改變這兩個預(yù)期，必然具備兩個條件，一個是要跌一定幅度，另一個是要跌較長時間，否則不可能改變預(yù)期。
記者：房價真的能跌嗎？城市化不是可以支撐房價上漲嗎？
王小廣：城市化是指農(nóng)村人口不斷向城市轉(zhuǎn)化和集中，城市化率是指市鎮(zhèn)人口占總?cè)丝冢òㄞr(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)）的比率。而我國2億的農(nóng)民工的住房購買力大致是零，農(nóng)民工能買得起房子嗎？城市工薪階層也不能，甚至連一般的大學(xué)教授也沒有購買的能力，所以說“城市化是推動房價大幅上漲的主要原因”，是一種神話。
可以說，把城市化說成是推動當(dāng)前房地產(chǎn)上漲的主要原因，是顛倒了因果關(guān)系，事實上是高房價下無城市化，高房價是人口城市化的“圍墻”。房價上漲和城市化沒什么關(guān)系，是住房需求得到充分滿足的富人大量投資買房推升了房價。
記者：住房土地有限，支撐土地價格上漲，由此能支撐房價上漲嗎？
王小廣：香港、東京都沒土地問題。全世界70億人，每個人都有地方住，而且是從低密度地方，向城市聚積地集中。土地絕對稀缺同樣是神話。提高容積率可能解決一切問題，一塊土地，可以蓋10層樓、20層樓，甚至100層樓，向空間要土地潛力是極大的。
記者：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境的改善，房屋價值會自然提升，房價本身也有上漲動力呀？
王小廣：應(yīng)該有提升，但不應(yīng)該過快。房價的正常增值，一定不會比社會平均的收益率高很多。如果企業(yè)平均利潤率10%，房地產(chǎn)業(yè)利潤率略高此值才合理。