日本房地產(chǎn)在上世紀(jì)７０年代初和８０年代末曾歷經(jīng)兩次周期性波動(dòng)，但由于觸發(fā)因素與發(fā)展階段、人口結(jié)構(gòu)等的不同，調(diào)整的幅度也明顯不同。
首先，雖然２０世紀(jì)７０年代日本經(jīng)濟(jì)處于高速增長(zhǎng)向穩(wěn)定增長(zhǎng)的過渡時(shí)期，增長(zhǎng)率也有明顯下滑，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他發(fā)達(dá)國(guó)家，而且到１９８６年，日本成為僅次于美國(guó)的世界第二經(jīng)濟(jì)大國(guó)。
其次，盡管２０世紀(jì)７０年代日本的城市化速度開始從高位回落，但城市化進(jìn)程仍以平衡的增速逐步推進(jìn)，也正是在這一時(shí)期，日本城市化達(dá)到拐點(diǎn)。
從數(shù)據(jù)上觀察，１９４７年—１９６５年的近２０年間，日本城市化率由３３．１％提高到６８．１％。進(jìn)入７０年代之后，日本城市化節(jié)奏達(dá)到高峰后開始以較平穩(wěn)的速度進(jìn)一步推進(jìn)，到１９８５年時(shí)，城市化率已經(jīng)達(dá)到７６．７％的歷史高點(diǎn)。
雖然２０世紀(jì)７０年代石油危機(jī)的外生沖擊所引發(fā)的通貨膨脹使一部分投資性資金進(jìn)入市場(chǎng)并助推房?jī)r(jià)，但由城市化與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所驅(qū)動(dòng)的真實(shí)住房需求仍占有相當(dāng)比重。
而２０世紀(jì)７０年代后期，城市化率達(dá)到高點(diǎn)，同時(shí)由于住房需求的大規(guī)模釋放，因此對(duì)住宅的剛性需求開始逐步回落，投資性需求逐步居于主導(dǎo)地位。
�。玻笆兰o(jì)８０年代，日元的升值與日本的金融自由化引發(fā)國(guó)際資本的大規(guī)模流入；同時(shí)，日本為了擺脫貨幣升值對(duì)出口競(jìng)爭(zhēng)力的傷害，開始實(shí)施寬松的貨幣與低利率政策，這進(jìn)一步使成本低廉的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
更為重要的是，房?jī)r(jià)的上漲使房地產(chǎn)的抵押價(jià)值增大，銀行的放貸規(guī)模也不斷放大。從數(shù)據(jù)上看，從１９８１年到１９８９年，日本銀行對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的貸款規(guī)模增速平均接近２０％，因此，內(nèi)外流動(dòng)性一起助推房?jī)r(jià)，泡沫水平難以維持。
目前中國(guó)的發(fā)展階段與日本上世紀(jì)７０年代的情形大致可比，仍然較強(qiáng)的消費(fèi)性需求和相對(duì)穩(wěn)健的家庭資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)意味著多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控政策的作用下會(huì)發(fā)生相應(yīng)調(diào)整，但調(diào)整的幅度也會(huì)相對(duì)溫和；而投資色彩濃厚的少數(shù)城市可能會(huì)出現(xiàn)較為顯著的調(diào)整。
首先，雖然中國(guó)與日本兩個(gè)經(jīng)濟(jì)體難以進(jìn)行直接比較，但通過一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的觀察，我們?nèi)匀豢梢源笾峦茢嘀袊?guó)當(dāng)前的城市化水平和人口結(jié)構(gòu)大致相當(dāng)于日本在２０世紀(jì)７０年代初期時(shí)或更早期的水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)性需求依然占據(jù)主導(dǎo)地位，只是在少數(shù)城市房地產(chǎn)的投資品特性才明顯上升。
從經(jīng)濟(jì)總量來看，日本在上世紀(jì)７０年代以前，已經(jīng)成功超越德國(guó)成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，２０１０年，中國(guó)也同樣取代日本，成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體；從人均ＧＤＰ來看，中國(guó)在２０１０年將迫近４０００美元，與日本１９７３年３８００美元的水平大致相當(dāng)；從實(shí)際ＧＤＰ增速來看，中國(guó)在過去１０年的平均增長(zhǎng)率接近１０％，這相當(dāng)于日本在１９６５年到１９７５年之間的增速；從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)來看，目前中國(guó)第一產(chǎn)業(yè)的名義ＧＤＰ占比為１０％左右，這跟日本１９６５年的水平類似；從人口結(jié)構(gòu)看，中日在這個(gè)時(shí)期也相對(duì)較為接近。
其次，雖然中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段類似于日本上世紀(jì)７０年代的水平，但中國(guó)城市率卻僅相當(dāng)于日本上世紀(jì)６０年代初期的水平。中國(guó)的城市化相對(duì)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來一段較長(zhǎng)時(shí)期，中國(guó)城市化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)時(shí)期。
再者，中國(guó)當(dāng)前的家庭資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)相對(duì)健康，中國(guó)家庭的杠桿率保持在較低水平。從資產(chǎn)方估計(jì)，中國(guó)家庭的房地產(chǎn)資產(chǎn)已經(jīng)成為家庭財(cái)富構(gòu)成的重要組成部分，據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)家庭的房地產(chǎn)資產(chǎn)總量約為股票資產(chǎn)的５倍左右，同時(shí)房地產(chǎn)資產(chǎn)僅為資產(chǎn)儲(chǔ)蓄的１．５倍左右；從負(fù)債方估計(jì)，目前中國(guó)家庭的抵押貸款存量?jī)H僅為家庭儲(chǔ)蓄水平的２０％左右。
同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)要重點(diǎn)調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，抑制房地產(chǎn)的投資品特性，引導(dǎo)地方政府逐步改變過于依賴土地的收入結(jié)構(gòu)。
首先，中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，尤其表現(xiàn)為面向中低收入階層的保障性住房供應(yīng)不足問題，應(yīng)采取擴(kuò)大廉租房與公租房的供給，其中的關(guān)鍵則在于保證土地供應(yīng)。中國(guó)目前的戶均住房套數(shù)不足０．８，該指標(biāo)在超過１之前，供給總量不足以及供給調(diào)整的低彈性決定了擴(kuò)大供給應(yīng)當(dāng)是政策的關(guān)鍵。
其次，在多元化投資渠道仍未開通之前，加之流動(dòng)性過剩與低利率環(huán)境所帶來的通貨膨脹預(yù)期，抑制房地產(chǎn)的投資特性，需要推出更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策措施。
再次，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局存在區(qū)域性差異具有一定的合理性，這既取決于房地產(chǎn)的地理屬性，也取決于不同區(qū)域土地供給條件存在明顯差異，更為重要的是，不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與資源聚集能力差距較大。一線核心城市房?jī)r(jià)高于二線和三線城市是一種客觀的市場(chǎng)現(xiàn)象，一線城市和二、三線城市的房?jī)r(jià)差距也將長(zhǎng)期存在。
與日本相比，中國(guó)部分地方政府嚴(yán)重依賴土地的收入結(jié)構(gòu)，使得這些地方政府有強(qiáng)烈的沖動(dòng)推高地價(jià)和房?jī)r(jià)，因此，應(yīng)改變地方政府對(duì)于土地收入的嚴(yán)重依賴。