什么讓高房價堅挺這么多年
2010-11-29   作者:朱大鳴  來源:搜狐博客
 
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  朱大鳴

  從4.12到9.29新政,2010年的兩輪房地產(chǎn)調(diào)控,一次比一次嚴厲?梢哉f,政府用了十八般兵器都用遍了,房價依然堅挺,原本松動的房價,最近又翹起來了,不少地方成交量和價格又開始堅挺起來。
  為什么房價這么堅挺,決定房價的因素很多,但主要的還是以下三條:第一,成本,買地繳稅建造以及出售的各種費用,甚至還有一些灰色的支出,此外,作為購房者來說,則要考慮購房的成本。正常情況下,開發(fā)商的成本影響供給,購房者的成本影響需求。第二,供求狀況,供給超過需求,價格自然下降;供給不能滿足需求,價格自然上升。供求關系決定價格漲跌。第三,商品房投資和居住功能的雙重性導致的投機需求。住宅在一定程度上成為投資品,超越了居住的功能,變成了用來規(guī)避通脹風險和資產(chǎn)增值保值的工具。
  在諸多的因素中,供需平衡關系是最核心的問題,很多人舉出了房地產(chǎn)金融屬性,來否認房地產(chǎn)市場的市場屬性,其實,無論預期還是風險,最終不還是落在未來的供需關系上嗎,實質(zhì)上還是一樣的?梢哉f,金融屬性不但沒有改變房地產(chǎn)的商品屬性,反而更加體現(xiàn)了房地產(chǎn)的商品屬性,違背的市場一定要糾錯。預期錯了,事后市場一定會糾錯,在現(xiàn)實中表現(xiàn)最明顯的就是報復性反彈,以摧枯拉朽之勢的糾錯,報復性大反彈。
  也有很多人列出開發(fā)商的成本,希望以此證明開發(fā)商的暴利,說明房價有很大的降價空間。這種做法對于降低房價其實是毫無關系的。市場經(jīng)濟條件下,商品的價格并不單純由制造成本來決定,而是由供求關系決定。按照什么價格銷售商品,是生產(chǎn)者根據(jù)市場的情況決定的,他可以任意定價,但是,不管如何定價,他都要受到市場規(guī)律的限制,這個限制就是,企業(yè)是不是能夠承受,股東是不是接受,市場是不是認可。很多外資剛開始進入中國市場的時候,就采取戰(zhàn)略性低價以獲得市場份額,打擊競爭對手,謀求長期的盈利。也就是說,成本對生產(chǎn)商定價的時候有影響,但是并不能決定生產(chǎn)商的售價。售價可以高于成本價,也可以低于成本價。生產(chǎn)商的價格只要市場接受,那他就沒有任何改變的必要,指責生產(chǎn)者謀取暴利的說法最多只是一種道德的譴責。這種指責如果只是發(fā)泄一下心中的怨氣無可厚非,但是期望通過這樣的指責來實現(xiàn)價格的下降則肯定是緣木求魚,甚至這種指責本身與市場經(jīng)濟就是格格不入的。在中國的房地產(chǎn)市場上,這樣的指責從來就沒有發(fā)揮過作用。
  中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)的強勁需求是歷史階段的必然現(xiàn)象,這個時候人為地壓低房價,只能是增加有效需求,在中國這種供需嚴重失衡的背景下,壓低價格不是治本之策,也很難真正壓低房價,2010年前每次房地產(chǎn)政策出臺后房價報復性上漲就是明證。人為壓低價格,市場會自己糾錯,迅猛反彈。很多投機客都愿意國家壓低價格,再做一輪差價。這些都是人為打壓的負效應。
  供給短缺市場,房價上漲是市場特點決定的;供需平衡或者僵持階段,房價溫和上漲是供需多樣化決定的;今后隨著調(diào)結構的進程,房價漲跌的關鍵就要看結構變化。結構性供給引發(fā)結構性需求的變化進而引發(fā)房價“下跌”不可怕,最讓人恐慌的是中低端房屋供給短缺,引發(fā)的房價暴漲行情。
  這里必須要說明,人民幣升值與國際熱錢都“愛”人民幣資產(chǎn),對于國內(nèi)上述三因素有著強烈的影響。第一,人民幣升值其實是增加了造房成本,而且提升了房產(chǎn)的價值。如此,從成本上推高了房價。很多熱錢進中國來,無論他們的目的多么冠冕堂皇,都是沖著房地產(chǎn)來的。一方面可以獲得價差,又可以獲得匯差,投資大美事誰不愿意干呢(這里僅僅指熱錢的目的,他們的政府意在打壓中國制造)?第二,由于外資的狂熱需求,本來就粥少僧多的中國房地產(chǎn)市場,更加失衡。第三,熱錢最喜歡追逐暴利,中國的房地產(chǎn)恰恰滿足他們的這一特點,因此,外資熱錢的進入,實質(zhì)上加速了中國房地產(chǎn)市場的投機化程度,并帶領中國沒事干的實業(yè)資本游資化,和獲得信貸不去干實事的信貸資本熱錢化,進而增加了房地產(chǎn)的投機屬性。
  歸根結底,供給少于需求,是當前房地產(chǎn)的核心問題。我們認為,可以從兩個方面來增加供給。
  第一,加快廉租房、經(jīng)濟適用房建設。政府最重要職責是搞好廉租房,把住有所居作為“民心工程”看待,當成一項維護社會穩(wěn)定的政治任務落實,確保低收入群體、困難群體、零就業(yè)家庭有基本的居住條件,讓那些買不起房或者進城打工的農(nóng)民租得起房,住得上房。在城鎮(zhèn)規(guī)劃過程中,一定要對安居房(包括廉租房、經(jīng)濟適用房)做出長期明確的具體規(guī)劃,避免安居工程建設懸空。在安居工程土地出讓時,要確定最低價和最高價,既不能讓承包商從中牟取暴利,也要讓承包商有利可圖。
  第二,增加住宅用地供給。各級政府一定要優(yōu)先保證廉租房、經(jīng)濟適用房用地,可以探索農(nóng)村集體土地流轉制度改革,允許其直接進入市場,實現(xiàn)城鄉(xiāng)地權平等。
  通過對供給和需求兩個方向同時著力,就可以真正改變供求關系,改變供求嚴重失衡的狀態(tài),自然,過高的房價將很快降下來,人們?nèi)罕姷睦嬉材艿玫奖U希ɡ习傩、學者都應當事實求是,回歸集體理性)。當然,這里需要說明的是,增加供給只是最核心的因素,還有很多因素比如說當前房地產(chǎn)的扭曲環(huán)境、壟斷土地供應、不斷增加的稅賦、保值資本沒有渠道投資、產(chǎn)業(yè)資本沒有正事情干等等,都是高房價難以平抑的原因,這些都需要改變的。

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