研究房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，必須進(jìn)行供求分析。供給方面，通過(guò)觀察一定期限內(nèi)的二手房可供套數(shù)、商品房施工面積、竣工面積、預(yù)售面積和空置面積這些指標(biāo)，大體可得到商品房市場(chǎng)供給情況。需求方面，大多探討的是潛在需求，卻無(wú)較為明確的對(duì)應(yīng)時(shí)期。雖然可用銷售面積來(lái)觀察需求情況，但也屬于事后分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)幫助不大。所謂剛性需求，是一個(gè)模糊的術(shù)語(yǔ)。只有在購(gòu)買力支持下的需求對(duì)房?jī)r(jià)運(yùn)行具有實(shí)質(zhì)意義。
　　房地產(chǎn)需求分析上的模糊性和內(nèi)在缺陷，使得房?jī)r(jià)運(yùn)行預(yù)期成為判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一個(gè)重要參考指標(biāo)�？傮w看，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲預(yù)期仍然較為強(qiáng)烈，其重要的經(jīng)濟(jì)環(huán)境基礎(chǔ)則是流動(dòng)性過(guò)剩和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快。從貨幣供應(yīng)量看，2010年9月末M2余額69.64萬(wàn)億，相當(dāng)于2000年末13.84萬(wàn)億的505%。從城鎮(zhèn)化進(jìn)程看，自工業(yè)化后，城鎮(zhèn)化已經(jīng)成為當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極為重要的驅(qū)動(dòng)力。2003年以來(lái)，在耐用商品消費(fèi)基本普及的情況下，住房和汽車消費(fèi)成為城市居民消費(fèi)的持續(xù)熱點(diǎn)。
　　9月29日，國(guó)家多個(gè)部委聯(lián)合出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將有3－4個(gè)月的觀望和政策消化期。由于新近房地產(chǎn)調(diào)控政策較前期更為嚴(yán)厲，預(yù)計(jì)普通購(gòu)房群體觀望情緒也較前期加重，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量有可能會(huì)再度急劇萎縮。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)政策仍有博弈，擔(dān)心“追漲殺跌”影響和違約糾紛，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在降價(jià)策略選擇上較為慎重。
　　需要引起關(guān)注的是，2009年房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取高額利潤(rùn)，資金面總體充裕。2010年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金占比較以往有較大程度提高。在資金充裕背景下，2010年底前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模資金困難情況的可能性較小，因此主動(dòng)降價(jià)以加快資金回收動(dòng)力不足。
　　此外，10月CPI再創(chuàng)新高，資源類商品和農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲此起彼伏，微觀經(jīng)濟(jì)主體通貨膨脹預(yù)期勢(shì)能繼續(xù)積聚，房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)預(yù)期在根本上沒(méi)有變化，由此可以預(yù)測(cè)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在深度博弈，年內(nèi)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)可能繼續(xù)維持“價(jià)滯量跌”態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯調(diào)整可能性較小。
　　因此，從抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲角度出發(fā)，需要引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方預(yù)期，既要引導(dǎo)合理需求，又要增加有效供給。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求仍將增長(zhǎng)，過(guò)度限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資，在短期內(nèi)雖可促使開(kāi)發(fā)商降價(jià)，但降價(jià)同時(shí)，開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)意愿不足，又會(huì)造成市場(chǎng)新的供求失衡，催生新一輪的漲價(jià)狂潮。政府公共財(cái)政不應(yīng)保證“居者有其屋”，但要確�！熬诱哂衅渌�”，在推進(jìn)保障性住房建設(shè)同時(shí)，擴(kuò)大公共租賃房建設(shè)規(guī)模，在財(cái)力許可范圍內(nèi)適當(dāng)增加公共租賃房租金補(bǔ)貼，主要通過(guò)租賃方式滿足絕大多數(shù)中低收入群體住房需求，以盡快形成“商品房有市場(chǎng)、公共租賃房有保障”的住房供應(yīng)體系。