短短一個(gè)月內(nèi)，首套房貸兩成首付和七折優(yōu)惠利率先后被取消。作為樓市調(diào)控組合拳的組成部分，能否抑制高房價(jià)還有待觀察。不可回避的是，上調(diào)首套房貸利率“傷害”了對(duì)房貸高度依賴的支付能力較低的普通自住客。對(duì)這些剛性需求者來說，暫時(shí)還沒有看到房價(jià)因調(diào)控而下跌，卻因?yàn)橘J款成本的增加而“被漲價(jià)”了。
　　從七折優(yōu)惠利率到八五折優(yōu)惠利率，對(duì)首套房購房者的影響不小。據(jù)測(cè)算，以３０年期的１００萬元按揭貸款為例，基準(zhǔn)利率為６．１４％，從七折優(yōu)惠調(diào)整為八五折后，月供增加５５５．３１元，一年多支出６６６３．７２元。若與央行１０月２０日把５年期貸款基準(zhǔn)利率從５．９４％上調(diào)至６．１４％相比，首套房貸利率優(yōu)惠從七折升至八五折，增加的成本相當(dāng)于４次加息。這意味著首套房的貸款成本已“天壤之別”。央行加息前，七折優(yōu)惠的房貸利率是４．１５８％，加息及執(zhí)行八五折優(yōu)惠的房貸利率是５．２１９％，兩者相差１．０６１個(gè)百分點(diǎn)。若如專家所預(yù)計(jì)的進(jìn)入升息通道，未來的貸款成本支出還會(huì)增加。
　　實(shí)際上，普通首套房購買者難以享受七優(yōu)惠利率，并非始于這次所謂的“央行口頭通知”。２０１０年調(diào)控大旗舉起之后，中行、招行、光大等銀行就開始上調(diào)首套房貸款利率；４月份，建行、工行等隨之跟進(jìn)，對(duì)首付成數(shù)與利率折扣實(shí)行彈性關(guān)聯(lián)，首套房購買者很難拿到七折利率優(yōu)惠。據(jù)筆者上周末向多家滬上銀行咨詢，七折優(yōu)惠利率仍在政策上可以申請(qǐng)，但申請(qǐng)的門檻非常高。如某大型銀行規(guī)定，日均資產(chǎn)５萬元的理財(cái)客戶可獲七五折至八折優(yōu)惠利率，日均資產(chǎn)５０萬元的貴賓客戶享受七折優(yōu)惠利率。
　　如今“央行口頭通知”見諸報(bào)端，意味著首套房購買者申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率的通道被徹底“封堵”了。有人認(rèn)為，個(gè)人房貸利率七折優(yōu)惠是２００８年金融危機(jī)時(shí)期特定的產(chǎn)物，當(dāng)時(shí)的政策初衷是救樓市及救經(jīng)濟(jì)，如今站在樓市調(diào)控延續(xù)性的角度看，恢復(fù)八五折優(yōu)惠利率屬“順?biāo)�推舟之舉”。而且，部分受困于貸款成本提升的買家將被迫推遲購房計(jì)劃，二手房市場(chǎng)成交量萎縮不可避免，有助于抑制房價(jià)上漲的預(yù)期。
　　其實(shí)，用一刀切的方式增加貸款購房的成本，雖會(huì)嚇退部分購房需求，但也嚴(yán)重“傷及無辜”。首套房貸利率上調(diào)后，受影響最大的是自住購房者，主要是工薪階層的購房者，包括那些被高房價(jià)壓得難以“喘氣”的“房奴”。此類購房者的購房預(yù)算非常緊張，對(duì)貸款的依賴程度較高。兩成首付與七折利率的先后取消，加上央行提高基準(zhǔn)利率，進(jìn)一步削弱了其償付能力。
　　貸款購房者的購房總成本包括房價(jià)及貸款利息兩部分，如果房價(jià)維持高位不動(dòng)，貸款成本增加等于間接“被漲價(jià)”。面對(duì)樓市政策調(diào)控，工薪階層渴望房價(jià)降下來，沒想到的是未見房價(jià)實(shí)質(zhì)性下調(diào)，卻先看到貸款利息的提高。這樣的“被漲價(jià)”損害了自住型購房者的利益，還會(huì)產(chǎn)生一定的負(fù)面效應(yīng)。償付能力較差的自住客為了償還房貸，不得不節(jié)省日常開支，減少其他消費(fèi)支出。倘若房價(jià)上漲沒有因?yàn)槠哒蹆?yōu)惠利率的取消而被遏制，也就苦了購房者，鼓了開發(fā)商及銀行的腰包，甚至拖累了消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)貢獻(xiàn)。
　　樓市調(diào)控政策的加碼，應(yīng)該重點(diǎn)指向投資投機(jī)性購房，在信貸政策上體現(xiàn)差別化。提高打擊的“精確性”，不能僅僅依賴于信貸政策，還有待稅收等其他政策跟進(jìn)。與前幾年相比，政策上已經(jīng)不再扶持改善性購房，但對(duì)首套購房者的保護(hù)必不可少。在商業(yè)銀行提高信貸門檻的同時(shí)，應(yīng)從政策上幫助工薪階層，避免他們?cè)谡{(diào)控中遭“誤傷”。考慮到工薪階層首先使用公積金貸款，不妨適當(dāng)提高公積金貸款的額度，減少其購買首套房時(shí)對(duì)商業(yè)貸款的依賴。一言以蔽之，調(diào)控政策的延續(xù)不僅針對(duì)高房價(jià)，而且需要保護(hù)普通購房者，別讓工薪階層成為“被漲價(jià)”的受害者。