繼北京4月30日對(duì)本地及外地居民發(fā)出“限購(gòu)令”之后，上海、深圳、廈門(mén)、寧波等城市在樓市“第二波”調(diào)控中相繼祭起了“限購(gòu)”的大旗。
料想不久，將有更多的城市加入限購(gòu)的行列，為樓市降溫。從目前發(fā)出
“限購(gòu)令”的城市看，上海、北京和廈門(mén)的大同小異，都是對(duì)新購(gòu)套數(shù)進(jìn)行限制，而深圳則明確規(guī)定，有深圳戶籍的總共可以購(gòu)買(mǎi)兩套房，沒(méi)有深圳戶籍的只能購(gòu)買(mǎi)一套房，可算“限購(gòu)令”里最嚴(yán)的了，但諷刺的是，在國(guó)慶黃金周期間，北京、上海的樓市基本冷凍，而深圳的成交量卻依舊不菲，被視為猛藥的“限購(gòu)令”并未讓樓市立即退燒，實(shí)屬政策的尷尬。
應(yīng)該說(shuō)，自9月29日，中央發(fā)起第二波房地產(chǎn)調(diào)控，地方隨即跟隨，無(wú)論是信貸，還是“限購(gòu)”，都可謂史上嚴(yán)上加嚴(yán)，然而，房地產(chǎn)股卻似乎彈冠相慶，迎來(lái)大漲，各地樓市盡管成交清淡，但也冷熱不均，原因何在？
以上海的政策為例，上海的政策總體給人的感覺(jué)比較軟，表現(xiàn)在：其一，限購(gòu)令，規(guī)定上海和外省市居民家庭只能在上海新購(gòu)一套商品住房，但這已經(jīng)不新鮮，北京、深圳河廈門(mén)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施；
第二，對(duì)各界非常關(guān)注的房產(chǎn)稅，上海新政并沒(méi)有明確具體的內(nèi)容，只是提出將按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，讓外界期待上海率先出臺(tái)房產(chǎn)稅的希望落空；
第三，土地增值稅，普遍依然實(shí)行2%的預(yù)征，而只有價(jià)格明顯超過(guò)上一年的均價(jià)的，才給予懲罰性的5%的預(yù)征，而并沒(méi)有強(qiáng)調(diào)在預(yù)征之后按照實(shí)際的價(jià)格匯算清繳，這使得土地增值稅本身的威力大打折扣；
第四，在土地供應(yīng)政策上，再次強(qiáng)調(diào)了保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%，但這個(gè)政策具體怎么樣保證執(zhí)行到位，并沒(méi)有明確的實(shí)施細(xì)則和配套政策，具體執(zhí)行仍然留下了很大的疑問(wèn)。
因此，上海房產(chǎn)新政總體內(nèi)容并沒(méi)有超出9月29日，中央有關(guān)部委出臺(tái)的細(xì)則的政策范疇，并沒(méi)有像外界預(yù)料的有極強(qiáng)的殺傷力，政策本身相對(duì)而言，仍以溫和調(diào)控為主，無(wú)論是差別化的信貸政策，還是行政性限購(gòu)住房套數(shù)，在全國(guó)不會(huì)成為最嚴(yán)厲者。
除了各地總體的政策這一次普遍反應(yīng)沒(méi)有新意之外，外界對(duì)“限購(gòu)令”等政策的執(zhí)行力似乎失去了足夠的信任和耐心。評(píng)估一個(gè)政策的實(shí)際效用，最重要的還是要看政策的執(zhí)行力，再嚴(yán)厲的政策，如果不執(zhí)行，等于形同虛設(shè)。而事實(shí)上，自4月17日，國(guó)務(wù)院“十號(hào)文”出臺(tái)之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期的調(diào)控效果，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，最主要的還是政策本身缺乏執(zhí)行力。無(wú)論是4月17日的“十號(hào)文”，還是9月29日有關(guān)部委出臺(tái)的第二波調(diào)控政策，嚴(yán)厲程度實(shí)屬罕見(jiàn)，但對(duì)于未來(lái)的執(zhí)行力，大家依舊信心不足。從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)看，從來(lái)都不乏政策，但政策的落實(shí)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商等的對(duì)抗而乏善可陳。4月17日“十號(hào)文”出臺(tái)之后，出臺(tái)實(shí)施細(xì)則的少而又少就是明證！
而且，
用“限購(gòu)令”這樣明顯違背市場(chǎng)規(guī)律的手段，一方面意味著，樓市的有效供應(yīng)依舊緊張，另一方面，這樣的猛藥一般都沒(méi)有持續(xù)性。限購(gòu)令就好像給一個(gè)發(fā)高燒的病人潑了一頭的冰水，可以立即起到降溫的效果，但最終不但治不了病，反而會(huì)更加加重病情，完全屬于亂投藥。正因?yàn)槿绱耍坪鯂?yán)厲的“限購(gòu)令”在外界的眼里就成了紙老虎，況且“限購(gòu)”的政策不可能長(zhǎng)久，廈門(mén)明確規(guī)定，期限到12月31日，作為一項(xiàng)特殊的行政措施，本身的有效期限就短，再博弈一段時(shí)間，藥效基本就過(guò)去了，期待限購(gòu)能夠給房地產(chǎn)退燒，并且將其作為最重要的藥，顯然是不現(xiàn)實(shí)的。
中國(guó)房地產(chǎn)利益博弈非常復(fù)雜，房?jī)r(jià)問(wèn)題不是一個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)問(wèn)題，因此，對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控一定要有持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，是一場(chǎng)拳擊賽，總共12個(gè)回合，而不是一個(gè)回合，要看最后的結(jié)果而不是第一個(gè)回合的表現(xiàn)。不能把真正的希望寄在“限購(gòu)令”這些舉措上，而應(yīng)該連續(xù)出拳，并且用不同的組合拳，否則，迎接樓市的，肯定是更猛烈的反彈。