近期，在經(jīng)歷了幾個(gè)月的沉寂后，9月以來房地產(chǎn)市場(chǎng)又顯著升溫，特別是不少地區(qū)，房地產(chǎn)投機(jī)又再次席卷重來。就在民眾擔(dān)心今年4月以來史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控將再次成為“空調(diào)”時(shí)，日前中央有關(guān)部門再次出手，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控。我們認(rèn)為，該措施出臺(tái)十分及時(shí)，它對(duì)于當(dāng)前遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)旺季期間的投機(jī)行為的蔓延，避免房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)的報(bào)復(fù)性反彈，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展具有十分重要的意義。
今年4月出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控雖然在短期起到了一定作用，市場(chǎng)也已經(jīng)出現(xiàn)4個(gè)多月的僵持，但隨著房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季的到來，調(diào)控的效果出現(xiàn)了政策效應(yīng)遞減。其主要原因在于：由于政策給了房地產(chǎn)利益相關(guān)方一定的調(diào)控余地，因此，各地實(shí)際執(zhí)行過程中，往往處于自身利益考慮，而對(duì)政策執(zhí)行偏于寬松。一個(gè)典型的例子就是國(guó)十條中雖然提出了三套房限貸，限制外地人買房等措施，但不少措施并不是強(qiáng)制性要求，表現(xiàn)在：“辦法只提出商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，在商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性的措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)”。
這種給與利益主體相機(jī)決策權(quán)的行為就容易導(dǎo)致在政策執(zhí)行過程中走樣，如一些商業(yè)銀行出于追逐利潤(rùn)考慮，往往愿意執(zhí)行較為寬松的信貸政策，甚至是主動(dòng)迎合房市投機(jī)者需求，幫助購房者規(guī)避信貸限制，如利用消費(fèi)信貸“曲線”貸款購房，而一些地方政府出于調(diào)控可能影響地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入的考慮，也對(duì)執(zhí)行較為嚴(yán)格的限貸不熱心，這些都使4月以來出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施效果日趨衰減。
因此，中央政府趕在國(guó)慶節(jié)前這個(gè)傳統(tǒng)房市旺季期間出臺(tái)措施進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控也就十分必要，它的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。
法規(guī)更加嚴(yán)厲。如法規(guī)改變了4月房地產(chǎn)調(diào)控措施柔性的一面，更加嚴(yán)厲、剛性地嚴(yán)控投機(jī)性購房，它們包括：明確要求房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)；全國(guó)所有地區(qū)，各商業(yè)銀行都因暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。
監(jiān)管措施更具體，更具有針對(duì)性。如針對(duì)地方政府不配合中央調(diào)控政策的情形，將嚴(yán)格實(shí)行地方政府負(fù)責(zé)人問責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的相關(guān)負(fù)責(zé)人要追究責(zé)任；對(duì)于囤地等違規(guī)開發(fā)商，則要求有關(guān)方面繼續(xù)加大曝光和處罰力度，并通過多種行政手段進(jìn)行懲處，包括暫停其貸款，暫停發(fā)行股票、公司債券和新購置土地等；商業(yè)銀行則要求加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房；對(duì)于中介機(jī)構(gòu)，則要依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。
這種全方位的強(qiáng)化調(diào)控措施無疑將剝奪房地產(chǎn)利益相關(guān)主體的博弈空間，較大程度打消它們拒絕調(diào)控的念頭，從而可以較好地遏制房地產(chǎn)投機(jī)，規(guī)范房地產(chǎn)秩序。我們預(yù)計(jì)，未來一段時(shí)期房地產(chǎn)成交量將會(huì)明顯下滑，當(dāng)前的價(jià)格上漲勢(shì)頭有望被遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將降溫。
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調(diào)控對(duì)于經(jīng)濟(jì)前景影響有限 |
此次房地產(chǎn)調(diào)控肯定也會(huì)對(duì)未來經(jīng)濟(jì)增速產(chǎn)生一定的負(fù)面作用，但我們認(rèn)為，鑒于歐洲債務(wù)危機(jī)全面爆發(fā)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)快速二次探底的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)基本消除，中國(guó)經(jīng)濟(jì)近期也有所回穩(wěn)的現(xiàn)實(shí)，這次調(diào)控不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增速有較大影響，如最新公布的匯豐PMI數(shù)據(jù)顯示，PMI在今年7月份短暫跌至49.4后，9月份已是連續(xù)第二個(gè)月回到50分界線上方，升至52.9，創(chuàng)5個(gè)月以來的最高值，其中，9月新訂單分項(xiàng)指數(shù)由上月的
52.7升至54.4；9月新出口訂單指數(shù)回升至50.0分界線上方，這都表明經(jīng)濟(jì)需求在經(jīng)歷二季度以來的下滑后，近期已平穩(wěn)增長(zhǎng)，中國(guó)制造業(yè)也持續(xù)溫和好轉(zhuǎn)。
此外，這輪調(diào)控短期也有刺激房地產(chǎn)投資以及經(jīng)濟(jì)增速的作用。如新法對(duì)如何促進(jìn)房地產(chǎn)供給有了更多激勵(lì)相容的措施，它們包括：加大對(duì)各地住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃；房?jī)r(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量；要認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策等。
更重要的是，此次調(diào)控也并非一味遏制房地產(chǎn)需求，而是注意保護(hù)房地產(chǎn)的合理消費(fèi)，如個(gè)人或家庭首次購買普通住房，減半征收契稅；個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。
因此，我們不認(rèn)為這次調(diào)控會(huì)對(duì)投資以及經(jīng)濟(jì)增速有明顯的影響。而鑒于中長(zhǎng)期有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)走好的因素較多，如社會(huì)流動(dòng)性仍較充裕，負(fù)利率狀態(tài)將會(huì)較長(zhǎng)時(shí)間延續(xù)；各地區(qū)域規(guī)劃振興將會(huì)提升當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)值；快速城市化推動(dòng)下人口紅利釋放將會(huì)增大住房需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)陷入2008年年末一樣的大幅調(diào)整，市場(chǎng)的中長(zhǎng)期前景依舊看好。