近日北京東四環(huán)附近兩個老樓相繼開出新盤，分別報出40000元和36000元的均價，而此輪調(diào)控前二者的均價僅有28000和23000元，開發(fā)商逆市大幅提價，令人咂舌。
　　實際上，伴隨著8月樓市成交的回暖，不少開發(fā)商打上了借機漲價的算盤。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，新政后開盤的82個項目中，半數(shù)樓盤在9月出現(xiàn)漲價。北京房價在7月和8月連續(xù)兩月環(huán)比持平后，不少業(yè)內(nèi)人士樂觀預計，房價瘋狂上漲的局面已得到根本遏制，后續(xù)樓市價格下調(diào)幅度可能加快。但形勢發(fā)展與人預料相反，需要引起高度的重視。
　　新一輪房價上漲動能主要來自以下幾個方面：首先是一線城市的熱點區(qū)域樓盤大膽提價，而且彼此正在形成示范效應(yīng)，從而可能拉高整體房價。北京8月房價環(huán)比沒能回落，很大程度上就歸因于某單價超過10萬元的高檔樓盤入市。
　　熱點區(qū)域樓價堅挺原因很多。通常來說，這些地區(qū)生活便利、配套設(shè)施齊全，但供給相對緊缺，所以即便價格昂貴，仍有相當?shù)淖冯S者。比如北京東四環(huán)的一個中高檔樓盤，調(diào)控前的一、二期均價分別為31000和35000元，而調(diào)控后三期均價躍升到39800元，雖然銷售時間較之前拉長，但至今也僅剩管道層和不好的樓層可供挑選。此外，去年地王的陸續(xù)開工為周邊區(qū)域的房價形成新的支撐。比如富力地產(chǎn)去年在北京勇奪地王后推出的“富力十號”近日高價開盤，其周邊地區(qū)的二手房紛紛提價以作響應(yīng)。
　　縱觀偏遠地區(qū)的樓價下跌，很重要的一個原因是新政實施后，新出讓的土地價格重心下移，從而帶動周邊房價下降。而熱點區(qū)域的地價卻沒能產(chǎn)生這樣的連帶效應(yīng)，北京自新政實施以來，還沒有一宗四環(huán)內(nèi)的住宅地塊出讓。
　　其次是部分前期降價的開發(fā)商后續(xù)推盤讓利動能減弱，甚至轉(zhuǎn)而提價，房價上行壓力加大。
　　以北京為例，此輪房地產(chǎn)調(diào)控實施以來，開發(fā)商多選擇五環(huán)外的項目讓利促銷，并取得了不錯的業(yè)績。但由于降價銷售回籠了資金，開發(fā)商持續(xù)降價的意愿減弱。
　　再有，購房需求存在由弱轉(zhuǎn)強的可能性，如果購房需求進一步釋放，將促使樓市量價齊升。
　　對于一些剛性需求者來說，由于對二次調(diào)控會否出臺難以判定，進而擔心調(diào)控效果難以進一步顯現(xiàn)，他們會選擇在價位接近心里預期時出手，這些被抑制的需求可能會集中釋放，日前北京又現(xiàn)搶房大戰(zhàn)就是一個例證。
　　對于投資需求來說，目前人民幣升值預期重啟，境外資金回流跡象明顯，部分資金可能再進樓市。自9月初以來，人民幣兌美元升值幅度已超過1.5%，人民幣匯率創(chuàng)下匯改以來新高的同時，國內(nèi)金融機構(gòu)外匯占款也再次飆升至2000億美元上方。境外資金會否卷土重來再進樓市值得關(guān)注。
　　對于“金九銀十”帶來的樓市回暖，有業(yè)內(nèi)人士強調(diào)這屬于季節(jié)性因素，他們認為隨著供應(yīng)量的加大、購買者熱情降低，四季度樓市將趨冷。這種觀點確有一定的道理，但如上所述，房價上漲除季節(jié)性因素外，其他方面的壓力同樣不容忽視。這也提醒我們，樓市博弈仍將加劇，調(diào)控效果顯現(xiàn)需要更長的觀察期；樓市調(diào)控絕不能放松，前期出臺的各項政策須進一步落實到位。