前天寫了一篇《影響未來住房價格的幾個重要因素》的博客，有許多朋友提出問題，我在這里綜合起來與大家一起磋商：

　　1、您推測下半年住房價格有下跌壓力，但目前社會上有大量資金無處投放，房地產(chǎn)又是一個目前看好的投資產(chǎn)品，這些資金會不會繼續(xù)支撐房地產(chǎn)市場的高價位？
　　潘石屹：看好未來住房價格上漲的人除了當(dāng)前缺乏投資渠道，還列舉了無數(shù)的理由，如，中國經(jīng)濟長期看好，未來十年全世界GDP增量的50%來自于中國；中國未來二十年面臨著大規(guī)模的城市化；人民幣要升值；未來通貨膨脹會很高；中國中產(chǎn)階級人數(shù)已經(jīng)超過了7億人等等。也許這些支撐住房價格上漲的理由都有一定道理，但常識很重要，不能違背基本常識，有一些城市住房的租金回報率僅有1%，而全世界平均值是7%—8%，且中國土地使用年限僅有七十年時間。衡量一個投資產(chǎn)品的好壞，回報率是一個很重要的指標，不能不看回報率，僅看資產(chǎn)的升值，資產(chǎn)越升值回報率就會越低。

　　2、8月份的交易數(shù)據(jù)顯示，一些城市房地產(chǎn)交易量有明顯放量回升，有分析人士認為這是市場回暖的表現(xiàn)和征兆，請問您怎么看？
　　潘石屹：今年四月份以來，住房成交量明顯下降，這幾周有些城市的成交量回升，并不一定是住房價格上漲的先兆。我在上一篇博客中寫到一些理由，主要有三點：住房供應(yīng)量下半年加大；保障房將推向市場；一系列調(diào)控政策出臺，開發(fā)商資金緊張，這一點很重要。上市開發(fā)企業(yè)在所有開發(fā)商中應(yīng)該是資金狀況不錯的，但今年半年報公布結(jié)果讓市場很吃驚，有些上市開發(fā)企業(yè)的負債率高達100%以上。這都是這半年來發(fā)生的變化，真正降價的壓力是來自企業(yè)內(nèi)部資金的緊張。

　　3、目前對住房價格的推測很多基于住房市場受政策影響很大，如果房地產(chǎn)市場走向成熟，脫離調(diào)控政策影響，純粹基于市場來看，您認為會是什么狀況？會不會持續(xù)走高？
　　潘石屹：真正的力量來自于市場，來自于供求關(guān)系。供應(yīng)量減少，需求旺盛時，無論出臺什么樣的政策，房價一定會上漲。今年“國十條”描繪了未來中國房地產(chǎn)市場的新格局，就是通過“問責(zé)制”加大保障房建設(shè)的比例。這一點有人懷疑，當(dāng)?shù)胤秸�府沒有資金和積極性時，兩個50%（即給保障性住房的供地不能少于50%；當(dāng)年開工面積不能少于50%）如何去實現(xiàn)呢？可能僅僅是一幅美好的藍圖而已。這就要看政策的執(zhí)行有多大的決心，愿意付出多大的資金了。從目前市場來看，有一股強大的力量，讓住房價格和土地價格回歸理性，回歸常識，但一定還有另一股反作用力，已經(jīng)購買了房子的人和開發(fā)商肯定不愿意住房價格下降，但這只是一種愿望，擋不住供應(yīng)量的加大，回報率減少和企業(yè)資金緊張的壓力。

　　4、您和任志強同時公開看跌下半年的住房市場，是不是受到有關(guān)部門的壓力或者收到有關(guān)的內(nèi)部消息？
　　潘石屹：今年4月份出臺政策前后，有幾位領(lǐng)導(dǎo)詢問過我的意見，我對一個家庭只允許購買一套住房和政府限價的政策提出了自己的意見和看法，對其它的政策都表示支持和理解。
　　之后再沒有任何領(lǐng)導(dǎo)和部門找過我，或打過電話，也沒有任何內(nèi)部消息，我所有判斷是來自于市場的信息。

　　5、您在前次博客中強調(diào)住房價格會回到09年初的水平，請問這樣大幅的下跌推測，您的依據(jù)是什么？
　　潘石屹：通過許多指標評價來看，住房價格回到09年初的水平是正常房價水平。2009年之后，有兩大因素推高了住房價格：一是政府發(fā)放的四萬億；二是央企（不僅是央企，還有那些房地產(chǎn)行業(yè)之外的企業(yè)）搶地王。四萬億救市計劃，再加上銀行寬松貨幣政策推高了房價，有人不愿意承認這一點，認為沒有一分錢流入房地產(chǎn)，錢如水，潑出去，不知道會流到什么地方、什么行業(yè)去。央企地王，立竿見影推高房價，并且這些央企因過去沒有開發(fā)的經(jīng)驗，沒有開發(fā)的隊伍，現(xiàn)搶地王，現(xiàn)挖人。我們公司就面臨著很大的壓力，普通員工挖過去都成了部門經(jīng)理，工資增加了二倍。但這些“地王”還是遲遲不能開發(fā)，形成市場上房子的供應(yīng)量。當(dāng)這些突發(fā)的外在因素恢復(fù)正常了，房價也應(yīng)該恢復(fù)正常。這就是我預(yù)計房價回到2009年房價水平的原因。

　　6、您曾經(jīng)提過房價只是表面現(xiàn)象，背后是深刻的社會問題，您看跌的表面背后有什么社會深層背景嗎？您怎么理解目前住房價格所代表的社會意義？
　　潘石屹：房價上漲，普通家庭買不起房子，除了市場和經(jīng)濟的原因，更重要的社會原因是貧富懸殊。這次住房價格的調(diào)整結(jié)果實質(zhì)是看“國十條”規(guī)劃的藍圖能不能實現(xiàn)，即一部分人的住房靠政府的幫助去解決。

　　7、此次調(diào)控對商業(yè)和寫字樓有影響嗎？
　　潘石屹：過去幾年來，商業(yè)寫字樓沒有受到調(diào)控政策的影響，也沒有享受與住房同等的優(yōu)惠政策，商業(yè)、寫字樓與住房的價格有倒掛現(xiàn)象，一些開發(fā)商覺得商業(yè)地產(chǎn)無利可圖，開發(fā)完住宅后，把商業(yè)、寫字樓部分用地閑置著，也有一些開發(fā)商把這部分用地轉(zhuǎn)讓給別人。這次調(diào)控仍然沒有涉及商業(yè)和寫字樓。但商業(yè)和寫字樓對地段十分敏感，尤其是對交通環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計的超前性要求較高，相對來說比住房開發(fā)技術(shù)含量高。