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2010-08-19 作者：房產(chǎn)研究人士 楊紅旭 來源：東方早報(bào)
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昨天（18日），有媒體報(bào)道北京擬出臺(tái)《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，房地產(chǎn)企業(yè)將不能直接收存預(yù)售資金，資金必須直接打入監(jiān)管賬戶，用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)用款額度不得高于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的25%，每個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)只能提出一次用款申請(qǐng)。
此消息一出，首先影響到股市，當(dāng)天地產(chǎn)股領(lǐng)跌大盤。眾所周知，當(dāng)前我國(guó)實(shí)行的是商品房預(yù)售制度，這一制度可以使開發(fā)商提前回籠銷售資金，降低自有資金要求。我國(guó)六成以上居民購房皆使用貸款，所以個(gè)人房貸作為重要的預(yù)售資金，在項(xiàng)目竣工之前就已進(jìn)入開發(fā)商口袋。那么，萬一項(xiàng)目在竣工之前，開發(fā)商破產(chǎn)了，或者老板攜預(yù)售款潛逃，購房人和放貸銀行豈不是損失慘重？
所以，商品房預(yù)售制度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，就是要監(jiān)管好預(yù)售資金，必須讓開發(fā)商將預(yù)售款全額用到特定項(xiàng)目的開發(fā)建造上面，而且不能一次用完，要依工程進(jìn)度分批使用。道理很簡(jiǎn)單，可現(xiàn)實(shí)中，大部分樓盤的預(yù)售資金都沒有被嚴(yán)格監(jiān)管，開發(fā)商總是提前支取，甚至將資金挪作他用。
從表面看，北京市這一做法是落實(shí)了近期國(guó)家的調(diào)控政策。4月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，其中要求各地加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度，明確預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，確保預(yù)售資金用于項(xiàng)目工程建設(shè)。實(shí)際上，這實(shí)在是一個(gè)“老掉牙”的規(guī)定了。
2004年修訂后的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十一條規(guī)定：開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)，商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。其后，部分省份和城市陸陸續(xù)續(xù)也出臺(tái)了相關(guān)辦法，如哈爾濱、武漢、南京、廣州、鄭州等。不過，多少讓人感到奇怪的是，為何建設(shè)部沒有制定一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法，而只是任由地方政府按自己的口味各行其是？
這便又扯出商品房預(yù)售制度這個(gè)總根源。1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)，確立了商品房預(yù)售制度，第二十三條規(guī)定了預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件，其中包括土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等“三證齊全”，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。然而，近十幾年來，許多地方的預(yù)售準(zhǔn)入門檻太低，監(jiān)管混亂，很多項(xiàng)目沒達(dá)到工程進(jìn)度條件，甚至是“三證不全”就已開賣。如此這般，又怎么可能制定出一套全國(guó)通用的預(yù)售款監(jiān)管辦法呢？
文章開頭提到的北京擬出臺(tái)的政策提及，可以申請(qǐng)資金使用的四個(gè)節(jié)點(diǎn)中，居然包括“基礎(chǔ)完成”，難道建筑都沒出地面，就可以預(yù)售了嗎？作為首都，此標(biāo)準(zhǔn)也未免太低了吧。上海2000年就提高了預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定多層住宅必須結(jié)構(gòu)封頂才可預(yù)售，多層以上住宅必須完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二才可預(yù)售。我國(guó)的商品房預(yù)售款亟須嚴(yán)加監(jiān)管，整個(gè)商品房預(yù)售制度也得好好“修理”一番，否則還是“隔靴搔癢”。
關(guān)于商品房預(yù)售款監(jiān)管，當(dāng)前部分城市已有相關(guān)辦法，值得探討的問題有兩個(gè)：一是執(zhí)行力的問題。如果不能嚴(yán)格執(zhí)行和落實(shí)，無論法規(guī)多么完美，都是白搭。二是監(jiān)管方式的問題。當(dāng)前已出臺(tái)相關(guān)辦法的城市中的多數(shù)，都將預(yù)售資金專用賬戶的監(jiān)管權(quán)丟給了商業(yè)銀行，政府只做甩手掌柜。而商業(yè)銀行的很多行為都是“商業(yè)行為”，他們跟開發(fā)商的關(guān)系是“在商言商”，顯而易見，這是一種錯(cuò)誤的運(yùn)行機(jī)制。地方政府必須更加主動(dòng)、更加積極，花些精力和時(shí)間在這上面，才能真正做好這項(xiàng)事關(guān)廣大購房人利益的重要工作。
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