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葉檀：為什么關(guān)心房地產(chǎn)空置率
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2010-08-06 作者：葉檀 來源：每日經(jīng)濟新聞
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對人多地少資源相對匱乏的經(jīng)濟體，資源浪費既是不道德的，也是資源配置失效的結(jié)果。
社會對空置房的關(guān)注達到火爆程度，國家統(tǒng)計局終于做出回應。8月4日晚，國家統(tǒng)計局在網(wǎng)站上公布了2005年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售情況，以及2009年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房竣工、銷售和待售情況。
公布總比不公布好，我們歡迎國家統(tǒng)計局公開相關(guān)數(shù)據(jù)，并希望更進一步，能給出空置率的準確定義與相應數(shù)據(jù)。
待售率數(shù)據(jù)可能引起兩大誤解。
首先，數(shù)據(jù)來源有可能失真。
按照國家統(tǒng)計局的說明，商品房待售情況上述指標采用全面調(diào)查方法，由所有符合填報要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）在統(tǒng)計制度規(guī)定時間內(nèi)上報所在區(qū)（縣）統(tǒng)計局，然后逐級匯總，統(tǒng)計頻率為月報。
由房地產(chǎn)企業(yè)上報房價或者銷售情況，恐怕都不太靠譜，去年國家統(tǒng)計局公布的房價之所以引起一片噓聲，就與開發(fā)企業(yè)上報數(shù)據(jù)有關(guān)。并不是開發(fā)商道德水準比其他企業(yè)主低下，而是與政策制訂有關(guān)的重要數(shù)據(jù)由利益相關(guān)者提供，恐怕都會存在失真之虞。就像電力企業(yè)永遠覺得電價不高、電力不夠一樣。此前媒體屢屢披露開發(fā)企業(yè)員工假按揭提高銷售率事件，說明成交量上升，無論真假都對開發(fā)企業(yè)有利。
商品房成交必須獲得法律認可，要到交易中心登記，國家統(tǒng)計局表示，商品房銷售面積是指報告期內(nèi)出售商品房屋的合同總面積(即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的建筑面積)。由現(xiàn)房銷售建筑面積和期房銷售建筑面積兩部分組成。但有準確的第一手客觀數(shù)據(jù)，為什么統(tǒng)計局采用由開發(fā)商上報而不是交易中心提供的數(shù)據(jù)？是無法實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享？還是不愿意告之公眾？
待售率樂觀的數(shù)據(jù)有誤導公眾之嫌。除了2008年之外，待售率數(shù)據(jù)都比較樂觀，2009年銷售高峰消化了不少存量房。但樂觀的待售房數(shù)據(jù)畢竟不同于空置率，無法消除對房地產(chǎn)市場非理性的疑惑。
不過，國家統(tǒng)計局明示，靠國家統(tǒng)計局公布空置率數(shù)據(jù)，沒戲。國際上通用的房屋空置率指某一時點上所有空置房屋面積與全部房屋面積存量之比。所以不便用商品房（住房）待售面積計算房屋空置率。準確的房屋空置率數(shù)據(jù)的獲取，有待于全國住房普查或含有相應住房信息的人口普查。全國住房普查與人口普查二十年一次，要聯(lián)合普查更難，公布住房空置率，遙遙無期。
其次，公眾之所以“糾纏”于空置率，是擔心房地產(chǎn)領(lǐng)域的財產(chǎn)性收入分配極端不公、存在極大的資源浪費。國家統(tǒng)計局交出的待售率數(shù)據(jù)，無法化解公眾心中對財產(chǎn)性收入分配、對資源浪費的疑惑。
尚未確證、但廣為流傳的國土資源部涉及全國1457宗閑置土地統(tǒng)計表，之所以引起極大的社會反響，不外乎公眾對資源浪費與可能存在的腐敗的關(guān)注。從根本上說，空置率也好，閑置土地也好，都與這兩大根本關(guān)注相關(guān)。
關(guān)注空置率的背后有三個層面的含義。
如果以是否售出作為指標，也就是國家統(tǒng)計局公布的待售率，反映的是房地產(chǎn)市場的銷售情況，對于投資者與開發(fā)者具有市場指導意義。如果以投資率作為指標，可以反映市場是以投資者主導，還是剛性需求者主導，對于判斷房地產(chǎn)市場泡沫具有重要指導意義。如果以空置率為指標，可以說明房地產(chǎn)市場的泡沫、房地產(chǎn)市場資源的閑置情況，對于制訂房地產(chǎn)政策有重要價值。
房地產(chǎn)對于中國經(jīng)濟如此重要，對于判斷宏觀經(jīng)濟、貨幣市場、相關(guān)的六十多個行業(yè)有重要指導意義。我們卻不得不面對空置率缺位、待售率有瑕疵的現(xiàn)實，無怪乎政府部門動輒全國調(diào)查，費錢費力又費神。
惟一確實的是，待售率與任志強某個版本的空置率可能有些接近，反映的是商品房市場的庫存量。
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