樓市調(diào)控迎強(qiáng)風(fēng)暴預(yù)售金監(jiān)管加碼
2013-08-07   作者:李芊  來(lái)源:北京商報(bào)
分享到:
【字號(hào)

  盡管在供需矛盾的情況下,一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然延續(xù)逢新盤(pán)必?fù)尩木置妫城市的泡沫卻已顯現(xiàn):不但多地頻頻發(fā)布庫(kù)存預(yù)警,濟(jì)南、秦皇島等地更是不斷被曝出樓盤(pán)爛尾的消息;蛟S是看到了可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn),地方政府近期也扎堆出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管政策,希望守住最后一道防線:一旦發(fā)生資金鏈斷裂,還能確保已有項(xiàng)目順利完工。業(yè)內(nèi)人士表示,加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管,等于卡住了開(kāi)發(fā)商的一條資金渠道,房地產(chǎn)市場(chǎng)又將面臨新一輪洗牌。

  三四線城市頻發(fā)爛尾項(xiàng)目

  整整等了7年,濟(jì)南的張先生依然沒(méi)有住上用畢生積蓄購(gòu)買的新房。
  2006年,張先生買下了一套濟(jì)南彩石山莊的房子。公開(kāi)資料介紹,彩石山莊位于濟(jì)南市東部高新區(qū),項(xiàng)目占地約2400畝,總建筑面積180萬(wàn)平方米,規(guī)劃為高檔景觀洋房和雙拼、聯(lián)排別墅等。按照規(guī)劃,彩石山莊分為B1、B2、B3區(qū),分別命名水晶花苑、尚華居、白領(lǐng)公寓。
  “依山傍水環(huán)境很好,價(jià)格也相對(duì)便宜”,張先生告訴北京商報(bào)記者,僅他所在的單位,前后就有300多人購(gòu)買了該項(xiàng)目。
  除了環(huán)境好之外,項(xiàng)目本身的各種“榮譽(yù)”和強(qiáng)大的“后盾”也是吸引業(yè)主的原因。多位業(yè)主回憶,中國(guó)房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)業(yè)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)因該項(xiàng)目“特別宜居”,特別授予其“中國(guó)人居環(huán)境金牌建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目”稱號(hào),這也是該地區(qū)第一個(gè)獲此殊榮的地產(chǎn)項(xiàng)目;而齊魯銀行、工商銀行等金融機(jī)構(gòu)更是在項(xiàng)目還沒(méi)有預(yù)售證的情況下主動(dòng)為其提供銀行按揭貸款。
  2006年8月起,彩石山莊在還未辦齊土地手續(xù)的情況下,開(kāi)始以發(fā)展會(huì)員的方式發(fā)售樓花。先賣的是水晶花苑和白領(lǐng)公寓兩部分,到2008年底共銷售1753套。2007年開(kāi)始銷售五證齊全的尚華居,共403套。據(jù)來(lái)自住建部的統(tǒng)計(jì)顯示,彩石山莊前后共銷售房源2156套,總建筑面積達(dá)32.5萬(wàn)平方米,預(yù)售房款9億多元。
  交了錢(qián)、定了房的張先生開(kāi)始等候交房。按合同,開(kāi)發(fā)商最晚應(yīng)于2009年1月交房,然而這個(gè)期限一推再推。隨后,噩耗傳來(lái)——三聯(lián)因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題資金鏈斷裂,被法院查封銀行賬號(hào)和彩石山莊土地。如今,除尚華居已建好5棟多層樓房外,原規(guī)劃中的部分別墅區(qū)、配套學(xué)校等均處于爛尾狀態(tài),部分樓房原本打好的地基浸泡在水中,大部分樓盤(pán)至今沒(méi)有動(dòng)工。
  彩石山莊絕非個(gè)案,就在一線城市購(gòu)房者為怎樣能夠買上一套新房絞盡腦汁的同時(shí),二三線、三四線城市卻已出現(xiàn)庫(kù)存高企、泡沫漸現(xiàn)的趨勢(shì)。此前便有媒體報(bào)道稱,秦皇島當(dāng)?shù)氐牡麓蟮禺a(chǎn)就被曝因旗下項(xiàng)目銷售不暢,開(kāi)發(fā)商無(wú)力支付工程款遭遇施工方停工的情況;而北京商報(bào)記者近期也在內(nèi)蒙古包頭等地調(diào)查發(fā)現(xiàn),盡管此前由于城鎮(zhèn)化等概念的推出,吸引了大批包括保利等龍頭地產(chǎn)的入駐,然而由于自身消化能力有限,城市內(nèi)部到處是蓋到一半便停工的項(xiàng)目。

  預(yù)售資金監(jiān)管缺失釀惡果

  “事實(shí)上現(xiàn)在與高房?jī)r(jià)的一線城市相比,三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高。”中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的一份全國(guó)各城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告,對(duì)各個(gè)城市房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)予以了量化評(píng)測(cè):就北上廣等十大城市的房?jī)r(jià)而言,7月十城的住宅均價(jià)為17609元/平方米,環(huán)比上漲1.34%,與去年同期相比上漲11.06%,這也是近三年來(lái)同比漲幅首次超10%。而與之相對(duì)應(yīng)的是,環(huán)比下跌的城市增至39個(gè),東莞、菏澤、湘潭、濰坊、鹽城、嘉興等三四線城市領(lǐng)跌,東莞跌幅最大,達(dá)1.71%。
  在房?jī)r(jià)漲跌分化加劇的同時(shí),各地庫(kù)存也出現(xiàn)分化。
  數(shù)據(jù)顯示,重點(diǎn)城市市場(chǎng)庫(kù)存下滑仍在持續(xù),除杭州以外,7月十大重點(diǎn)城市的庫(kù)存同比全線下跌,其中北京和廣州跌幅最大,都超過(guò)20%,而三四線城市卻是庫(kù)存高企,供過(guò)于求明顯。數(shù)據(jù)顯示,一線城市供求比僅為0.64,但三四線城市,例如甘肅武威供求比高達(dá)8.06、山西大同供求比高達(dá)5.7、延安4.34,存在嚴(yán)重供過(guò)于求現(xiàn)象。
  “7月數(shù)據(jù)顯示,一方面,庫(kù)存高企需求卻不足的三四線城市環(huán)比下跌數(shù)量增多,另一方面,北京、廣州等一線城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)增加,且部分新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上調(diào)幅度有所擴(kuò)大!盋RIC研究中心分析師楊晨青稱,2010年宏觀調(diào)控以來(lái),許多大型開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)軍三四線城市。按道理來(lái)說(shuō),一方面開(kāi)發(fā)商頗受地方政府歡迎,能獲取大量廉價(jià)的土地;另一方面市場(chǎng)也不限購(gòu),可供開(kāi)發(fā)商大展拳腳。但從去年以來(lái),越來(lái)越多的大型開(kāi)發(fā)商都不再看好三四線城市前景,明確回歸一線城市的戰(zhàn)略。主要原因便是三四線城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)尚欠發(fā)展、人口外流現(xiàn)象嚴(yán)重,對(duì)新增住房的需求相對(duì)冷淡;而這些城市中心區(qū)域土地供應(yīng)較為充裕,使得供應(yīng)過(guò)量的現(xiàn)象雪上加霜。三四線城市的購(gòu)房主體是進(jìn)城農(nóng)民或大型進(jìn)駐企業(yè)的員工,但他們的收入增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)趕不上造城的速度和房?jī)r(jià)的上漲速度。
  另外一個(gè)更為關(guān)鍵的問(wèn)題,就是與北、上、廣、深、津等一二線城市實(shí)行較為嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管制度相比,部分三四線城市并未實(shí)行該制度或者僅形同虛設(shè)。
  以上述彩石山莊為例,早在2006年初,2000多戶業(yè)主就已交給開(kāi)發(fā)商共9億元的預(yù)售房款,而在2005年,濟(jì)南市便已經(jīng)發(fā)布《商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》,明確規(guī)定商品房預(yù)售款必須用于預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)投資,不得挪做他用,以保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。
  業(yè)內(nèi)專家給北京商報(bào)記者算了筆賬:如果嚴(yán)格按照預(yù)售資金監(jiān)管辦法管理這9億元,即便是后期開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂,按照2500元/平方米的建安成本計(jì)算,監(jiān)管部門(mén)也可以憑借著9億元至少完成36萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目施工,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)項(xiàng)目本身的總建筑體量。
  然而來(lái)自住建部的調(diào)查表明,正是由于預(yù)售資金監(jiān)管不到位,三聯(lián)先后將9億元預(yù)售款中的6.66億元挪用于歸還銀行貸款和利息,0.77億元用于歸還關(guān)聯(lián)企業(yè)借款,僅將剩余1.6億元用于項(xiàng)目啟動(dòng)。可想而知,預(yù)售款被挪用后,如此小的資金量難以撬動(dòng)龐大的項(xiàng)目,爛尾成為命中注定。
  “事實(shí)上對(duì)于三四線城市而言,它們招商引資的壓力更大,所以不會(huì)對(duì)預(yù)售資金卡得太嚴(yán),或者說(shuō)不太敢管!币晃辉谌城市有過(guò)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房企負(fù)責(zé)人坦言,盡管現(xiàn)在樓市從價(jià)格上看,依然處于上升通道,但三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常明顯,以目前的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,未來(lái)供應(yīng)量過(guò)大的三四線城市物業(yè),很可能將成為風(fēng)險(xiǎn)壓力首先爆破的區(qū)域。
  中國(guó)指數(shù)研究院也給北京商報(bào)提供了一份他們對(duì)東北某三線城市的追蹤調(diào)研:在過(guò)去的三年間,2009-2012年,該地區(qū)累計(jì)出讓住宅用地逾9000萬(wàn)平方米,在全國(guó)300個(gè)一至三四線城市中位居第四。僅沿海產(chǎn)業(yè)基地就有19個(gè)住宅在售,建筑總量逾500萬(wàn)平方米,而該市區(qū)只有不到70萬(wàn)的常住人口。即使該產(chǎn)業(yè)基地簽約企業(yè)都落地投產(chǎn),也不到1萬(wàn)人,根本無(wú)法完成園區(qū)消費(fèi)的自循環(huán)。在業(yè)內(nèi)看來(lái),城鎮(zhèn)化概念催生的投資熱,以及對(duì)這些城市消化庫(kù)存能力的高估,只會(huì)延長(zhǎng)這些城市樓市泡沫爆破的時(shí)間。

  多地收緊預(yù)售資金監(jiān)管

  也許正是嗅到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),近期多個(gè)城市重新執(zhí)行了更加嚴(yán)厲的商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。一般來(lái)說(shuō),都會(huì)規(guī)定預(yù)售款交由銀行管理,銀行視工程進(jìn)度按比例向開(kāi)發(fā)商發(fā)放。
  7月10日,去年剛剛開(kāi)始實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管的武漢再下發(fā)通知,對(duì)開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)使用監(jiān)管資金進(jìn)行了更嚴(yán)格的規(guī)定。此外,青島等城市紛紛出臺(tái)新的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法,加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人交納房款的監(jiān)管。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前,全國(guó)已有30多個(gè)城市出臺(tái)了相應(yīng)的監(jiān)管制度。這一數(shù)據(jù)還在不斷擴(kuò)大。
  一線城市在這方面有更早的經(jīng)驗(yàn)。2010年北京實(shí)施了《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》。近期北京市開(kāi)始執(zhí)行修改后的新《辦法》,同時(shí),經(jīng)適房預(yù)售資金和二手房交易資金也納入了監(jiān)管。
  監(jiān)管預(yù)售資金的目的顯而易見(jiàn),就是為了防止“爛尾樓”的蔓延。政府將預(yù)售資金納入監(jiān)管,防止開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂或者攜款“跑路”,從而影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度,給購(gòu)房者、銀行等相關(guān)利益方帶來(lái)?yè)p失。
  不過(guò),由于商品房預(yù)售資金是開(kāi)發(fā)商的主要資金來(lái)源,特別是中小開(kāi)發(fā)商自有資金有限,融資渠道相對(duì)狹窄,很大程度上都依賴預(yù)售款。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管,卡住了開(kāi)發(fā)商的一條資金渠道,房地產(chǎn)市場(chǎng)又將面臨新一輪洗牌。
  亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓表示,“預(yù)售資金大約占開(kāi)發(fā)商資金的1/3,對(duì)大型房企來(lái)說(shuō)影響不大。但對(duì)中小房企而言,騰挪之路被堵死了,必將面臨資金考驗(yàn)”。北京美聯(lián)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張磊認(rèn)為,由于資金壓力的增加,房企在土地市場(chǎng)上或?qū)⒁桓摹按鬅o(wú)畏”的拿地風(fēng)格,促進(jìn)土地市場(chǎng)降溫。

  預(yù)售制存廢再引爭(zhēng)議

  除了加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管外,在爛尾項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)后,關(guān)于預(yù)售制度的討論也再度被提及。
  商品房預(yù)售制度源于香港。上世紀(jì)90年代初,國(guó)內(nèi)剛剛經(jīng)歷了住房制度改革,商品房需求十分旺盛,而開(kāi)發(fā)商資金普遍短缺。在此背景下,預(yù)售制度大大降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻,對(duì)新興的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用。
  以預(yù)售制度為支點(diǎn),開(kāi)發(fā)商熟練地進(jìn)行著資金杠桿的游戲,以撬起高昂的利潤(rùn)。有統(tǒng)計(jì)顯示,目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上,部分城市甚至達(dá)90%以上。然而,預(yù)售證制度的普遍應(yīng)用也帶來(lái)了許多弊端。
  一位購(gòu)房者表示,現(xiàn)在買房子只能買圖紙,房子質(zhì)量怎么樣只能冀望于開(kāi)發(fā)商是否有良心,這讓購(gòu)房者處于十分被動(dòng)的局面。而業(yè)內(nèi)也有不少人認(rèn)為,商品房預(yù)售制度是加速房地產(chǎn)泡沫和房?jī)r(jià)高漲的罪魁禍?zhǔn),呼吁現(xiàn)房銷售時(shí)代盡早到來(lái)。
  今年“兩會(huì)”,政協(xié)委員洪彗民提案建議取消商品房預(yù)售制度。他說(shuō),這等于改變開(kāi)發(fā)商空手套白狼的盈利模式。如果能夠得到落實(shí),將淘汰一批資金實(shí)力弱的中小開(kāi)發(fā)商,房?jī)r(jià)也有望下行。
  對(duì)此,住建部部長(zhǎng)姜偉新表示,商品房預(yù)售制度改革會(huì)推進(jìn),但短期內(nèi)不會(huì)取消。據(jù)悉,新“國(guó)五條”細(xì)則中提出,2013年起各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門(mén)檻,并穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革。

  近期地方政府加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管政策一覽

  2013年5月 青島市出臺(tái)規(guī)定,從今年7月1日起,開(kāi)發(fā)商除有特殊情況,并經(jīng)監(jiān)管部門(mén)同意外,否則將不得隨意挪用購(gòu)房人的購(gòu)房款。
  2013年6月 北京市發(fā)布政策,進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售資金使用行為。如開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目出入賬存在問(wèn)題并未按期改正,情節(jié)嚴(yán)重者網(wǎng)上簽約將被暫停。
  2013年7月 武漢市房管局下發(fā)通知,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用監(jiān)管資金進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定。
  2013年7月 惠州市房管局發(fā)出通知,要求各開(kāi)發(fā)企業(yè)配合,進(jìn)行預(yù)售款進(jìn)賬情況的清查整頓工作。

  凡標(biāo)注來(lái)源為“經(jīng)濟(jì)參考報(bào)”或“經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)”的所有文字、圖片、音視頻稿件,及電子雜志等數(shù)字媒體產(chǎn)品,版權(quán)均屬經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社,未經(jīng)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社書(shū)面授權(quán),不得以任何形式刊載、播放。
 
相關(guān)新聞:
· 樓市調(diào)控正在步入轉(zhuǎn)型期 2013-08-07
· 樓市調(diào)控仍將繼續(xù) 政策“真空”只是假象 2013-08-07
· "年中定調(diào)"未提樓市調(diào)控 2013-08-02
· 樓市調(diào)控走向何方 2013-08-01
· 樓市調(diào)控主旋律暫時(shí)不會(huì)“變調(diào)” 2013-08-01
 
頻道精選:
·[財(cái)智]誠(chéng)信缺失 家樂(lè)福超市多種違法手段遭曝光·[財(cái)智]歸真堂創(chuàng)業(yè)板上市 “活熊取膽”引各界爭(zhēng)議
·[思想]投資回升速度取決于融資進(jìn)展·[思想]全球債務(wù)危機(jī) 中國(guó)如何自處
·[讀書(shū)]《歷史大變局下的中國(guó)戰(zhàn)略定位》·[讀書(shū)]秦厲:從迷思到真相
 
關(guān)于我們 | 版權(quán)聲明 | 聯(lián)系我們 | 媒體刊例 | 友情鏈接
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社版權(quán)所有 本站所有新聞內(nèi)容未經(jīng)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)協(xié)議授權(quán),禁止轉(zhuǎn)載使用
新聞線索提供熱線:010-63074375 63072334 報(bào)社地址:北京市宣武門(mén)西大街57號(hào)
JJCKB.CN 京ICP備12028708號(hào)