中國證券報記者獲悉,國家發(fā)改委、國土部等多部委正在積極穩(wěn)妥推進土地管理制度、投融資體制等促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的改革,調研并制定相關配套政策。建立健全農村產權確權、等級、頒證制度。同時,探索建立農村產權交易市場。
配套政策將陸續(xù)出臺
新型城鎮(zhèn)化需要達到保護耕地、節(jié)約用地和維護農民權益三大問題的協(xié)調統(tǒng)一。既要嚴格遵守耕地保護政策、保障糧食安全,又要解決農業(yè)轉移人口住房和城鎮(zhèn)化發(fā)展中建設用地緊張問題,這對現(xiàn)有的土地管理制度提出了新的要求。中國證券報記者了解到,目前,發(fā)改委、國土部等多部委正在積極穩(wěn)妥推進土地管理制度、投融資體制等促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的改革,調研并制定相關配套政策。
土地補償無疑是農民最為關心的制度內容。在取消農地補償30倍上限的基礎上,土地管理制度改革將建立多層次、動態(tài)調整的征地補償方法。除了被征收土地原用途年產值因素之外,還要充分考慮土地區(qū)位、供求關系,以及被征地農民的就業(yè)和社會保障等因素。賦予補償標準隨經(jīng)濟社會發(fā)展水平提高而動態(tài)調整的機制,在一定的限制條件下,應該允許農村集體建設土地以股本、分紅等方式參與土地開發(fā)項目,分享土地增值收益。
在城鎮(zhèn)化建設過程中,如何協(xié)調土地流轉與耕地保護的關系十分重要。在用地規(guī)模、結構以及用地的時序安排上保持政策的一致性,保持階段性規(guī)劃與總體規(guī)劃的協(xié)調性,并適當增加城鎮(zhèn)化、工業(yè)化發(fā)展較快地區(qū)的用地指標,在盡可能不占用優(yōu)質耕地的同時,實現(xiàn)土地使用集約效應的提高。按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的要求,推進農村土地綜合整治,提高土地承載能力和利用效率,防止土地資源浪費。
促進農村土地自由流轉,實現(xiàn)農業(yè)規(guī)模經(jīng)營。要實現(xiàn)土地和人的精細化同步發(fā)展,首要的一點是保護農民以土地為核心的財產權利。在農民轉成城鎮(zhèn)居民的過渡期內,要支持農民土地承包經(jīng)營權轉讓和宅基地使用權流轉,讓農民的土地經(jīng)營權和宅基地使用權享有收益權。對于經(jīng)營性建設用地,省略中間步驟,讓集體建設用地直接入市,逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。
在推動城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的過程中,健全完善農村金融政策扶持體系同樣刻不容緩。目前,銀監(jiān)會、農業(yè)部、財政部、人民銀行、稅務總局、證監(jiān)會、保監(jiān)會等正在研究多個政府部門參加的協(xié)調機制,重點是加大政策支持力度,發(fā)揮好杠桿作用,引導更多金融資源投向“三農”,加快建立協(xié)調配套的長期化、制度化的農村金融政策扶持體系。
推動土地確權登記
農村集體土地如何進入市場并高效發(fā)揮作用,是城鎮(zhèn)化浪潮的核心課題。土地確權,成了實現(xiàn)流轉的基礎性工作。中國證券報記者了解到,相關部委正在抓緊建立健全農村產權確權、等級、頒證制度。依法保障農民土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權和集體收益分配權。
農業(yè)部官員透露,農業(yè)部規(guī)劃設計研究院近期召開了專家討論會,研究完善農村土地承包經(jīng)營權確權登記技術標準,為全面開展確權登記頒證工作提供技術支撐。這些技術標準有望年底出臺。
中國社科院農村發(fā)展研究所副所長杜志雄指出,確權登記頒證是為了清晰產權,保護農民的財產權益。目前的農村土地集體所有制只賦予農民使用權,而不是完整產權。由于土地集體所有制的產權模糊性,基層政府實際上成為農村土地的實際所有者,這就為其尋租獲得了制度前提。所以,要進一步推進土地流轉,應該將土地產權還給農民,產權的明晰既可以減少土地流傳過程中的高昂的交易成本,更重要的是有利于保障農民利益。承包經(jīng)營權確權登記是農村土地流轉的基礎性技術準備工作,是在國家法律法規(guī)允許下進行土地流轉的前提條件。
國務院在今年2月印發(fā)的《關于加快發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)進一步增強農村發(fā)展活力的若干意見》提出,要用5年時間基本完成農村土地承包經(jīng)營權確權登記頒證工作,妥善解決農戶承包地塊面積不準等問題。
中國人民大學農業(yè)與農村發(fā)展學院副院長孔祥智表示,通過確權登記頒證,將實現(xiàn)十七屆三中全會提出的土地承包關系“長久不變”,并加快土地流轉速度。在土地流轉過程中,還需要更加規(guī)范,保障流轉雙方的合法權益,防止土地出現(xiàn)“非農化”問題。
建立產權交易體系
作為農村金融改革的一項重要內容,農村產權交易體系的建立將會對土地流轉提供便利和保障。建立農村土地產權交易市場,既是充分保障農民權益的土地改革要求,也是充分保障農民權益的有效手段。農村土地產權交易市場是市場力量發(fā)揮主導,強調交易過程及結果的公開透明,無論是農村建設用地的交易,還是農村承包地使用權的交易,只要公開透明,就可以形成交易雙方的博弈。
近日,中國銀監(jiān)會主席尚福林在關于農村金融改革發(fā)展工作情況的報告中指出,將探索建立農村產權交易市場,積極推動土地經(jīng)營權、宅基地使用權的確權、頒證、登記、流轉等基礎性工作。
國務院辦公廳7月初發(fā)布的《關于金融支持經(jīng)濟結構調整和轉型升級的指導意見》提出,大力創(chuàng)新農村金融產品和服務方式,探索建立農村產權交易市場,培育資產評估等中介組織,鼓勵地方政府積極采取各種措施,引導各類擔保機構加大對“三農”的服務力度。
湖北省鄂州市農村綜合產權交易所所長肖輝介紹:“農村產權交易讓農村固定資源變成了活錢,農民從產權出讓、轉讓、轉包、出租、轉租、入股、抵押中獲得了較大收益,解決了農村新社區(qū)建設和農業(yè)產業(yè)化發(fā)展的資金問題,實現(xiàn)了節(jié)約集約用地,調動了農民和農村集體整理復墾農村廢棄閑置用地的積極性,拓展了全市城鎮(zhèn)建設發(fā)展的空間!