一套房屋是否會(huì)被認(rèn)定為兩套？
這樣的擔(dān)心在8哩島（又名榆韻華都家園）的很多業(yè)主心中普遍存在。
1月底，這個(gè)位于北京市通州區(qū)的樓盤東區(qū)開始收房，然而購(gòu)買了該樓盤大戶型的業(yè)主卻在為自己所購(gòu)房屋的權(quán)屬問題頭疼不已。
“買房的時(shí)候，開發(fā)商告訴我，一套房需要簽兩個(gè)合同，當(dāng)時(shí)并不懂。但按照北京市現(xiàn)在的政策，我將會(huì)被認(rèn)定為有兩套房�！痹谠摌潜P購(gòu)買了一套160多平方米房屋的趙女士告訴中國(guó)青年報(bào)記者，如果北京限購(gòu)政策不變，自己今后再買房或者換房，都將會(huì)遇到無法逾越的障礙。
這是一個(gè)奇怪的困局，而這個(gè)困局不僅在8哩島出現(xiàn)，在北京等多個(gè)城市的多個(gè)樓盤都存在。
一套房屋簽兩個(gè)合同
沿著北京的朝陽北路一直向東，在與溫榆河交匯處，會(huì)看到一個(gè)名為8哩島的房地產(chǎn)項(xiàng)目。1月的最后一天，這個(gè)樓盤近100名業(yè)主聚集在售樓處，要求開發(fā)商就房屋權(quán)屬、延期交房等問題做出答復(fù)。
當(dāng)天的談判沒有任何結(jié)果，與業(yè)主們面對(duì)面的開發(fā)商代表說的最多的話就是：不清楚。不了解。
類似的談判在業(yè)主們購(gòu)買了這個(gè)樓盤的房子之后發(fā)生過不止一次。這是業(yè)主們買房前怎么都沒有想到的。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的公開資料顯示，8哩島最早的預(yù)售許可證于2009年5月24日發(fā)出，正是在那個(gè)時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目開始了銷售。
趙女士原本有一套房，但為了更好地照顧自己90多歲的母親，她決定在這個(gè)項(xiàng)目買一套大戶型。
看了樣板間，談好了價(jià)格，選好房子，要簽合同的時(shí)候，趙女士卻發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商遞過來的合同卻是兩份。
“開發(fā)商說，就是一套房子，但為了符合政策，要分成兩套來簽合同�！壁w女士告訴記者，按照開發(fā)商當(dāng)時(shí)的說法，把一套房子分成兩套來簽合同，還可以少交一些契稅。
趙女士當(dāng)時(shí)對(duì)此并沒有太在意，而且也沒有選擇，如果不這樣做，就無法購(gòu)買這個(gè)樓盤的大戶型。
于是，在購(gòu)房合同上，這套大戶型被拆成了兩套各80多平方米的小戶型，獲得兩個(gè)門牌編號(hào)，而實(shí)際上，趙女士所購(gòu)買的單元，一層只有兩戶，都是大戶型。也就是說，實(shí)際上，一層只有兩套房，但在合同上，卻顯示為四套房。
在購(gòu)房合同中，開發(fā)商列出了這樣一條：該兩套房屋結(jié)構(gòu)相連，乙方（購(gòu)房人）為更方便、充分、合理地使用該兩套房屋，乙方特委托甲方（開發(fā)商）對(duì)該兩套房屋進(jìn)行相關(guān)的改造。
在購(gòu)房合同的附件中，有三張戶型圖，其中兩張戶型圖是合同中所列明的兩套小戶型各自的戶型圖，第三張則是前兩張戶型圖拼起來之后的大戶型的戶型圖。
當(dāng)時(shí)，所有在該項(xiàng)目購(gòu)買大戶型的購(gòu)房人都遇到了這樣的問題�！伴_發(fā)商當(dāng)時(shí)說因?yàn)閲?guó)家對(duì)大戶型有限制，所以一套房?jī)煞勘�，還說能省契稅�！币晃粯I(yè)主說。
當(dāng)時(shí)，這些業(yè)主并沒有意識(shí)到這樣的做法會(huì)在幾年后帶來巨大的麻煩，而是覺得兩個(gè)房本就兩個(gè)房本，反正就是一套房。
2011年12月，趙女士所購(gòu)的大戶型交房，她告訴本報(bào)記者，交房時(shí)就是一套大房子，并不是合同上所說的兩套小戶型。
然而，正是在2011年2月15日，北京市出臺(tái)樓市調(diào)控的“京十五條”，對(duì)在北京購(gòu)房進(jìn)行了限制，已經(jīng)擁有1套住房的北京市戶籍家庭將只能再購(gòu)買一套住房，擁有兩套住房的家庭將不能再購(gòu)買住房。
這樣一來，這個(gè)樓盤大戶型的業(yè)主將無一例外地被限制購(gòu)房。其中一位業(yè)主王小姐，2009年在該樓盤購(gòu)買了兩套大戶型，按照合同，她名下將顯示為4套住房。
對(duì)趙女士來說，影響的不僅僅是自己，還有自己的女兒。當(dāng)時(shí)為了貸款方便，趙女士選擇了與女兒共有這套大戶型，這樣一來，在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的信息系統(tǒng)中，自己女兒名下將顯示為2套住房。女兒也將面臨無法再購(gòu)房的尷尬。
從2009年購(gòu)房至今，購(gòu)買這個(gè)樓盤大戶型的業(yè)主沒有人被要求繳納契稅，也沒有人拿到房產(chǎn)證。
為了規(guī)避政策限制？
8哩島項(xiàng)目的開發(fā)商是北京太和保興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在得知記者采訪了部分業(yè)主之后，該項(xiàng)目一位姓劉的女士致電記者，希望不要對(duì)此事進(jìn)行報(bào)道。
這位劉女士告訴中國(guó)青年報(bào)記者，到目前為止，確實(shí)還沒有業(yè)主拿到房產(chǎn)證，自己對(duì)一房?jī)杀镜膯栴}也不是很清楚，但希望記者不要對(duì)這個(gè)問題進(jìn)行報(bào)道，否則會(huì)對(duì)開發(fā)商很不利。
“這些業(yè)主當(dāng)時(shí)買房的時(shí)候難道不知道嗎？”劉女士這樣反問記者。
對(duì)一房?jī)杀镜膯栴}，劉女士表示，項(xiàng)目的管理層都已經(jīng)放假，春節(jié)前無法對(duì)此作出正式的解釋，春節(jié)后會(huì)邀請(qǐng)北京市住建委的相關(guān)人士和公司高管對(duì)記者作出說明。
在8哩島的業(yè)主們看來，買房時(shí)確實(shí)被告知是一套房?jī)蓚�(gè)房本，但當(dāng)時(shí)并沒有限購(gòu)政策，而現(xiàn)在北京已經(jīng)限購(gòu)，“一套房?jī)蓚�(gè)房本”給自己造成了本不該有的損失。
業(yè)主們?yōu)榇艘褦?shù)次與開發(fā)商聯(lián)系，但沒有得到答復(fù)。這些業(yè)主擔(dān)心的是，自己購(gòu)買的住房是否能拿到合法的房產(chǎn)證？業(yè)主們不明白，究竟是什么讓開發(fā)商當(dāng)時(shí)選擇了一套住房?jī)蓚�(gè)合同的銷售方式。
“按照國(guó)家調(diào)控的要求，要是一個(gè)項(xiàng)目中90平方米以下的住房不能達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目的70%以上，就無法在建委立項(xiàng)�！北本┮患掖笮头康禺a(chǎn)開發(fā)公司的管理人員告訴記者，但市場(chǎng)的實(shí)際情況是，對(duì)大戶型有大量的需求，怎么辦呢？很多開發(fā)商就選擇了暗度陳倉(cāng)的做法。8哩島項(xiàng)目出現(xiàn)的一房?jī)杀镜膯栴}很可能就是因?yàn)橐?guī)避這個(gè)政策。
這個(gè)政策指的是“7090”政策。
2006年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》。這個(gè)意見中提到，“十一五”時(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
這個(gè)政策的出臺(tái)，讓很多大戶型的住宅項(xiàng)目陷入困境。如何應(yīng)對(duì)呢？上述房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理人員告訴記者，一些開發(fā)商選擇在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)做成小戶型，按照小戶型到建委進(jìn)行立項(xiàng)，但在建設(shè)的時(shí)候則按照大戶型進(jìn)行建設(shè)。于是就出現(xiàn)了一套房要簽兩個(gè)合同的銷售方式，而按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門的住房交易登記備案制度，這樣銷售的住房就有兩個(gè)房產(chǎn)證。
“如果沒有限購(gòu)政策，這樣做也沒什么影響，但2009年的時(shí)候誰能想到政府部門會(huì)出臺(tái)一個(gè)限購(gòu)的政策？“7090”政策對(duì)購(gòu)房人的影響是在限購(gòu)之后才凸現(xiàn)出來的。業(yè)主確實(shí)是受害者。”上述房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理人員告訴記者，“7090”政策后來不了了之，但已經(jīng)有業(yè)主為此付出了代價(jià)。
王先生也是在2009年購(gòu)買了一套8哩島的大戶型，當(dāng)時(shí)是為了給兒子結(jié)婚騰房子。
“我并不是炒房，住房也不寬裕，但限購(gòu)政策出來之后，8哩島的這套房子就成了大麻煩�！蓖跸壬f，如果將來自己要換房子，就必須把8哩島這套房子賣掉，但在限購(gòu)政策下，誰會(huì)去買一套擁有兩個(gè)房產(chǎn)證、在建設(shè)部門備案為兩套房的房子？
王先生擔(dān)心，開發(fā)商可能連房產(chǎn)證都辦不下來，如果是這樣，自己的房子連基本的法律保護(hù)都沒有。
政策的影響不僅在房產(chǎn)證上，還出現(xiàn)在貸款上。
2009年11月，在8哩島項(xiàng)目還沒有封頂?shù)臅r(shí)候，一些貸款購(gòu)房的業(yè)主接到了為該項(xiàng)目提供住房貸款服務(wù)的興業(yè)銀行世紀(jì)壇支行的電話。這家銀行告訴業(yè)主，如果那個(gè)時(shí)候開始還貸，利率可以打折，如果等到項(xiàng)目封頂再還貸，利率就高了。
而按照人民銀行121號(hào)文件的規(guī)定，項(xiàng)目封頂才可以發(fā)放貸款。一些業(yè)主同意了這個(gè)方案，提前還貸。還有一些業(yè)主拒絕了方案，結(jié)果在項(xiàng)目封頂之后由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化無法獲得貸款。
記者為此與上述銀行取得聯(lián)系，但對(duì)方表示無法對(duì)這個(gè)問題做出回復(fù)。
相關(guān)部門該承擔(dān)怎樣的責(zé)任
在8哩島，除了一房?jī)杀�，還有別的問題困擾著業(yè)主。
按照合同約定，原本應(yīng)該是2010年9月交房，然而，最早的一批業(yè)主是2011年12月才收的房，合同約定的延期交房違約金是房款的萬分之一。部分業(yè)主為此訴諸法庭，結(jié)果卻是：如果走訴訟程序，只能按照房款的萬分之零點(diǎn)五進(jìn)行判決，如果同意調(diào)解，則按照萬分之零點(diǎn)六五進(jìn)行賠償。
業(yè)主們不能理解，明明是合同約定的違約條款，為什么不能得到法院的支持？也不能理解，8哩島這個(gè)項(xiàng)目一套住房?jī)蓚�(gè)合同銷售，是如何通過相關(guān)部門的層層監(jiān)管的。
正常情況下，一個(gè)樓盤的開發(fā)至少要經(jīng)過規(guī)劃許可、施工許可、預(yù)售許可、竣工驗(yàn)收這些重要環(huán)節(jié)。在8哩島項(xiàng)目，這些文件件件齊全。
“開發(fā)商為了規(guī)避政策限制，把一套房變成兩套房來銷售，立項(xiàng)可以騙過政府，但還有竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)，這是怎么通過的？”
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜說，難道驗(yàn)收人員看不出是一套房還是兩套房嗎？到底是開發(fā)商騙了政府，還是政府對(duì)此睜一只眼閉一只眼？
在汪利娜看來，行政的過多干預(yù)會(huì)造成很多意想不到的后果。當(dāng)時(shí)政府推行“7090”政策，本意是解決小戶型少的問題，但采用了行政強(qiáng)制的方法，忽視了市場(chǎng)的需求，市場(chǎng)上也產(chǎn)生了種種變通措施，最終受損的還是購(gòu)房人。
記者就該問題向通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)去采訪提綱，截至發(fā)稿前，尚未得到回復(fù)。
不僅是8哩島，在北京的其他樓盤，也存在這樣的問題，2012年，平谷區(qū)一個(gè)樓盤就因?yàn)檫@個(gè)問題爆發(fā)了業(yè)主與開發(fā)商的矛盾。在深圳、南昌等一些城市，也有類似的情況出現(xiàn)。很多開發(fā)商的方法很簡(jiǎn)單，用小戶型通過立項(xiàng)，竣工驗(yàn)收的時(shí)候，用一堵“活墻”來應(yīng)付，驗(yàn)收之后就把這堵活墻拆掉，兩套房還原成一套。有的開發(fā)商甚至連這堵活墻都懶得砌，依然可以驗(yàn)收通過。
在中國(guó)人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)、中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉俊海看來，出現(xiàn)一房?jī)杀镜膯栴}暴露了政府相關(guān)部門把關(guān)不嚴(yán)、對(duì)開發(fā)商監(jiān)督不到位的問題，不論開發(fā)商是什么動(dòng)機(jī)造成現(xiàn)在的狀況，都不能以犧牲購(gòu)房人的利益收尾。
“房本問題應(yīng)該由房管部門與開發(fā)商協(xié)商，實(shí)事求是解決，買了幾套就是幾套，去實(shí)地調(diào)查一下就清楚了，不能一套房給兩個(gè)房本，房管部門要本著實(shí)事求是的原則在系統(tǒng)里進(jìn)行調(diào)整�！眲⒖『Ｕf。