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承接2012年末成交量擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，今年1月份的前三周，一線、二線城市商品房繼續(xù)旺銷(xiāo)。中國(guó)指數(shù)研究院所監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)成交量數(shù)據(jù)表明，其中絕大多數(shù)城市的樓市成交量漲幅超過(guò)100%。在此現(xiàn)象的背后，年初銀行個(gè)人房貸的利率下浮減少了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，在一定程度上也成了刺激房市成交量攀升的推手。
近日，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者多方了解獲悉，目前，大部分銀行給予首套房個(gè)人房貸利率的最低折扣可達(dá)8.5折，9折利率則是普遍。但值得注意的是，不少銀行要求購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商與該行有合作關(guān)系，方可享受折扣獲得貸款。
首套房利率最低能打八五折
銀行業(yè)內(nèi)人士普遍表示，個(gè)人房貸是銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)占比最大的部分，一般個(gè)貸的額度全年波動(dòng)不是很大，年初相對(duì)而言會(huì)寬松一些，因此會(huì)出現(xiàn)較低的折扣。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在北京采訪了解到，工、農(nóng)、中、建四大行基本上個(gè)人房貸最低折扣為8.5折，具體根據(jù)個(gè)人信用資質(zhì)而定，9折則普遍可以申請(qǐng)到。中小股份制商業(yè)銀行的情況則有所不同，利率從8.5折到基準(zhǔn)不一。其中，光大銀行個(gè)人房貸利率一般維持基準(zhǔn)，沒(méi)有折扣。而民生銀行方面表示，“從2012年開(kāi)始，個(gè)貸方面我們更傾向于做經(jīng)營(yíng)性貸款，房貸非常少，利率一般情況下為基準(zhǔn)�！�
與國(guó)內(nèi)銀行相比，外資銀行年初針對(duì)個(gè)人住房貸款有較大的利率優(yōu)惠。盡管前不久，有消息稱(chēng)，部分外資銀行個(gè)人住房貸款利率最低能有8.1的折扣，但據(jù)了解，低至8.5折以下的折扣基本上沒(méi)有，或者非常難申請(qǐng)到�；ㄆ�、渣打、恒生等外資行普遍表示，8.5折為最低折扣�！熬突ㄆ於裕壳澳芟硎艿降膫�(gè)人房貸最低利率是8.5折，但還要看客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的是期房還是現(xiàn)房，如果是購(gòu)買(mǎi)的現(xiàn)房，申請(qǐng)貸款程序會(huì)相對(duì)簡(jiǎn)單一些，而期房的話，如果開(kāi)發(fā)商不是與銀行有合作關(guān)系的，申請(qǐng)程序就比較復(fù)雜�！被ㄆ煦y行(中國(guó))北京分行的一位客戶(hù)經(jīng)理說(shuō)。
記者注意到，外資銀行對(duì)于個(gè)人房貸利率折扣也有一些具體要求。恒生銀行(中國(guó))的客戶(hù)經(jīng)理表示，目前該行最低房貸折扣為8.5折，要求貸款的客戶(hù)有固定收入，且月薪為月供的兩倍。渣打房貸8.5折的前提則是渣打銀行客戶(hù)，普通客戶(hù)的存款門(mén)檻為10萬(wàn)元，高級(jí)客戶(hù)則為50萬(wàn)元，且月收入在1萬(wàn)元-4萬(wàn)元之間，才有較大希望申請(qǐng)到8.5折優(yōu)惠。
享折扣有條件
住房貸款利率折扣成為眾多購(gòu)房者所考慮的重要因素，不少購(gòu)房者會(huì)比較多家銀行利率。但據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解，目前大多數(shù)銀行的房貸利率折扣僅是針對(duì)購(gòu)買(mǎi)與銀行有合作關(guān)系的開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)，如果個(gè)人自主申請(qǐng)貸款的話，審批會(huì)非常麻煩甚至?xí)庥觥安慌薄?BR> “實(shí)際上，銀行之所以要求客戶(hù)貸款的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商必須要與銀行有合作關(guān)系，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在銀行有土地抵押貸款，一般都是在哪個(gè)銀行做過(guò)土地抵押貸款，個(gè)人房貸也指定在哪個(gè)銀行貸，這部分收入來(lái)源也可以供開(kāi)發(fā)商還該行的開(kāi)發(fā)貸�！被ㄆ煦y行(中國(guó))北京分行的一位客戶(hù)經(jīng)理告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，眾多房地產(chǎn)商資金鏈陷入困境，由此給銀行帶來(lái)的是開(kāi)發(fā)貸違約的風(fēng)險(xiǎn)。如此，銀行將個(gè)人房貸的折扣與有合作關(guān)系的開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)緊密掛鉤，也就不難理解了。
中國(guó)銀行負(fù)責(zé)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的一位客戶(hù)經(jīng)理對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，“一般而言，大多數(shù)銀行都會(huì)考慮客戶(hù)需要貸款的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商是否與該行有合作關(guān)系，如果沒(méi)有合作關(guān)系，客戶(hù)直接找銀行貸款的話，就需要到住房貸款擔(dān)保中心去申請(qǐng)擔(dān)保，并且擔(dān)保費(fèi)用由客戶(hù)承擔(dān)，一般是6‰，而銀行對(duì)這樣的貸款批貸程序會(huì)相對(duì)麻煩一點(diǎn)，甚至有的銀行不太愿意給客戶(hù)做與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有合作關(guān)系的個(gè)貸�！�
在大型商業(yè)銀行中，建行北京多個(gè)支行營(yíng)業(yè)部的客戶(hù)經(jīng)理均明確表示，建行一般只做與開(kāi)發(fā)商有合作關(guān)系的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，利率最低可以8.5折。
對(duì)于個(gè)人房貸的審批時(shí)間，大多銀行均為3-5個(gè)工作日。在購(gòu)買(mǎi)首套二手房方面，記者了解到，購(gòu)房者在銀行的貸款利率折扣最低也能享受8.5折。因此，也有銀行的個(gè)人貸款客戶(hù)經(jīng)理建議購(gòu)房者可以考慮購(gòu)買(mǎi)二手房。相對(duì)于首套一手房受開(kāi)發(fā)商合作關(guān)系的限制，二手房貸款折扣門(mén)檻相對(duì)較低。一般個(gè)人房貸審批通過(guò)后，客戶(hù)自己再去做房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，以及到銀行進(jìn)行房產(chǎn)抵押登記，流程全部通過(guò)后，銀行即可放款。
理財(cái)師建言還貸準(zhǔn)則
2012年，央行對(duì)貸款利率進(jìn)行了兩次調(diào)整，第一次是在6月8日，5年期以上貸款利率由7.05%調(diào)整為6.8%，調(diào)整之后不到一個(gè)月，在7月6日又進(jìn)行了一次調(diào)整，5年期以上貸款利率由6.8%調(diào)整為6.55%，這意味著，2013年執(zhí)行的個(gè)人住房貸款利率比2012年要低0.5個(gè)百分點(diǎn)。
每年年底至第二年年初都有一波提前還貸潮，但隨著利率調(diào)低，正在按揭過(guò)程中的房奴們每月的月供也將減少，這就讓本來(lái)有著提前還貸想法的購(gòu)房者或許有些猶豫，究竟是否該提前還貸？
對(duì)此，有銀行理財(cái)師指出，并不是所有人都適合提前還房貸。
“目前貸款償還方式，一種是等額本息還款，當(dāng)借款人還款年數(shù)已接近還款中期時(shí)，就不適合提前還貸了。因?yàn)榈阮~本息還款方式中，借款人前期還的利息多，本金相對(duì)少。到還款中期的時(shí)候已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，提前還貸的意義不大。另一種是等額本金方式，若借款人還款期已經(jīng)超過(guò)1/3，那么提前還房貸也沒(méi)有必要。這個(gè)階段，即使你提前還房貸，還的更多的是本金，顯然意義也不大�！惫ば械囊晃焕碡�(cái)分析師說(shuō)。