借道信托融資 西部房企逆市擴(kuò)張
2012-12-12   作者:杜冉樂  來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
 
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  當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)受樓市調(diào)控的持續(xù)影響,內(nèi)地的融資渠道陸續(xù)被堵,房企資金鏈的緊張與日俱增,與東部一線上市房企高調(diào)進(jìn)入海外規(guī)模融資不同的是,西部上市房企卻“絕地反擊”,借道信托以求逆市突圍擴(kuò)張。
  近日,記者梳理西部地區(qū)6家上市房企公告發(fā)現(xiàn),其中金科股份、中天城投、云南城投與名流置業(yè)共發(fā)行信托計劃逾80億元,期限基本在1年半~3年。而2011年時這4家上市房企均未有信托計劃,另外2家也未參與信托融資。據(jù)悉,前兩年房地產(chǎn)信托曾狂飆突進(jìn),而今年整體回落與信托到償期及一線房企海外融資密切相關(guān)。
  全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事、華南城市研究院研究員吳新堅對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,房地產(chǎn)信托是在房企開發(fā)資金“缺血”且受到銀行貸款管制的情況下,為保證公司對現(xiàn)金流的需求,采取區(qū)別于股票的金融模式,不同開發(fā)模式對現(xiàn)金流需求不一樣,這個信號透露了西部樓市投資過熱的現(xiàn)象。

  密集信托融資

  中國信托業(yè)協(xié)會三季度數(shù)據(jù)顯示,三季度,房地產(chǎn)信托新增額達(dá)850億元,環(huán)比上漲10.3%,同比下降25.35%,房地產(chǎn)信托占整個信托資產(chǎn)余額的11.34%,創(chuàng)近10個季度以來最低。
  對于信托整體規(guī)模的下降,國泰君安分析師余立峰解釋稱,事實上,高成本的信托不被鼓勵,這也是招商、萬科等房企轉(zhuǎn)道香港尋求融資通道的原因。
  今年以來,內(nèi)地品牌房企紛紛赴海外規(guī)模融資,僅在11月份,SOHO中國、中海地產(chǎn)、金地集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)及首創(chuàng)置業(yè)等5家房企當(dāng)月海外融資超200億美元。
  面對一線房企赴海外的融資行動,西部上市房企仍難抵擋住融資沖動,信托融資便成他們年內(nèi)融資的一大亮點。
  吳新堅對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,如果上市房企(海外上市)通過新股發(fā)行模式融資,審批成本高,規(guī)模受限制,而借助與信托基金機(jī)構(gòu)合作優(yōu)勢擴(kuò)大融資規(guī)模,審批流程相對簡便,可以實現(xiàn)快速融資,政策風(fēng)險系數(shù)小。
  記者了解到,在西部6家上市房企中,就有4家參與了信托融資,共發(fā)行信托計劃逾80億元,而去年卻無一例信托計劃。云南城投的信托規(guī)模最大,融資額達(dá)45.5億元。今年2月份,貴州中天城投與吉林信托簽署3億元的融資協(xié)議后,11月又密集推出了11只中融信托中天城投財產(chǎn)權(quán)信托計劃,合計融資10.8億元。而金科股份截至目前共計劃融資21.8億元。此外,名流置業(yè)今年10月向新華信托計劃募資3.8億~4億元。

  需謹(jǐn)慎把控風(fēng)險

  上述西部上市房企補(bǔ)充信托資金的目的,無一例外地指向了擴(kuò)張布局。用益信托分析師李暘對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場潛力很大,這使不少信托公司敢于跟當(dāng)?shù)胤科笳归_合作。
  在西部的上市房企中,金科股份的擴(kuò)張雄心最為顯著。據(jù)悉,截至目前,金科已進(jìn)入北京、重慶、蘇州、長沙等21個城市,目前在建項目39個,全國累計開發(fā)項目53個,明年金科還將進(jìn)駐濟(jì)南、遵義、南充等城市。
  記者觀察到,今年金科股份所取得的16宗地塊,主要分布在重慶地區(qū)。此外,從金科最近一次的信托融資計劃,便能看出些許端倪。金科股份在12月6日發(fā)公告,擬向興業(yè)信托融資6億元,主要也是用于重慶公園王府、金科世紀(jì)城等項目開發(fā)的需要。
  此外,中天城投與云南城投分別作為貴州省、云南省的“地頭蛇”,面對來自外部大品牌房企的沖擊,其擴(kuò)張勢頭也毫無示弱。從年初開始,中天城投多次拿地,其中就有占地27.14萬平方米且號稱打造西南區(qū)域金融中心的“貴陽國際金融城”,而8月份又奪取70余萬平方米的“假日方舟”超級大盤。云南城投自去年以來通過收購西雙版納避暑山莊地塊,控股成都鼎云項目,甚至參股云南華僑城,其足跡遍布大理、騰沖等省內(nèi)核心城市。
  西部上市房企迅猛擴(kuò)張也引來業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。云南城投自去年9月份起,因巨資參與昆明環(huán)城東路超大地塊的一級開發(fā),但地塊卻因政策變動而遲遲無法出讓變現(xiàn)資金,被輿論質(zhì)疑其存在較大的資金壓力。自10月份以來,名流置業(yè)也曾2次轉(zhuǎn)讓項目,其中旗下的“西安欣榮佳”100%股權(quán)被轉(zhuǎn)讓給了保利地產(chǎn),據(jù)坊間傳言稱,公司擴(kuò)張過猛,受資金鏈所困,只好轉(zhuǎn)讓項目來換取“漂亮”業(yè)績。
  吳新堅表示,目前西部地區(qū)的房地產(chǎn)投資已顯露出過熱的現(xiàn)象。
  李暘也指出,今年不少地產(chǎn)類的城投公司參與信托計劃,這是年內(nèi)的房地產(chǎn)信托一大特點,這些地產(chǎn)公司的項目不好劃分,往往沾了保障房的邊,能夠承受較高的融資成本,但風(fēng)險還是需要謹(jǐn)慎把控。

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