叢林密布，花團(tuán)錦簇，擁有地下放映室、桌球室，室內(nèi)可打高爾夫，甚至有防彈鋼板做成的密室，這一切都成為豪宅的標(biāo)志，而動輒數(shù)千萬的價格，也讓普通消費者望而止步。
隨著京城樓市回暖，豪宅的價格也開始節(jié)節(jié)攀升，每平米預(yù)售價格從數(shù)萬元增值十多萬元。在一手高端盤市場，2012年11月北京別墅市場的成交量大幅上升，總共成交了412套，同比上漲了52%，環(huán)比上漲84.8%，成為近31個月以來別墅銷售最熱的一個月。
近日，《證券日報》記者走訪京城五環(huán)內(nèi)外多處豪宅，并采訪了數(shù)家豪宅項目負(fù)責(zé)人，揭秘京城豪宅現(xiàn)場。
部分豪宅放緩銷售步伐
“瑞安·君匯項目已經(jīng)開盤一年多，目前預(yù)售額約為13億元”，瑞安建業(yè)北京項目總經(jīng)理麥志昌向記者表示，“在限購影響下，項目期房階段去化率已經(jīng)達(dá)到了90%以上，這一業(yè)績相對不錯”。
值得注意的是，據(jù)麥志昌向記者介紹，項目期房階段預(yù)售均價為6萬元／平方米，但進(jìn)入現(xiàn)房銷售后，單價將提升到8萬元／平方米以上，部分設(shè)計獨特的戶型售價不排除將達(dá)12萬元／平方米。
“瑞安·君匯地處農(nóng)業(yè)展覽館"準(zhǔn)地王"附近，除了產(chǎn)品精裝現(xiàn)房的成本外，受"準(zhǔn)地王"影響，上調(diào)價格也并不意外”，麗茲行鄭海燕向《證券日報》記者表示，“據(jù)我們門店反應(yīng)的情況來看，即使在二手高端市場，不少業(yè)主也都在醞釀漲價”。
“實際豪宅市場已經(jīng)細(xì)分為了"高端豪宅"與"頂級豪宅"�！敝性禺a(chǎn)投資顧問部總經(jīng)理張坤昱表示。
“有個別原本計劃在今年入市的豪宅項目，可能都會拖到明年”，一位業(yè)內(nèi)消息人士向記者表示，到時12萬元/平米的豪宅將集中入市，豪宅市場也將出現(xiàn)分化，合生·霄云路8號、瑞安·君匯、長安太和等單價8萬元以上豪宅為一個陣營，而售價普遍在5萬元左右的高端豪宅為另一陣營。
以合生·霄云路8號為例，起價85000元/平米，最高單價130000元/平米雖令人咋舌，但其10月份卻熱銷5億元。據(jù)項目方面向記者介紹，隨著D3樓520平米樓王的推出，合生·霄云路單盤銷售額已近一百億元。
“買合生·霄云路8號主要是看重項目的地段和綠化率”，上述消息人士向記者表示，“合生·霄云路8號擁有達(dá)80%的綠化覆蓋率，在520平米大戶型房中，站在60余平米的會客廳中可以直接看到朝陽公園”。
而記者在瑞安·君匯項目現(xiàn)場也看到，4000萬以上一套的戶型為一層，四個開門可以直接出入項目的私人花園，有城中別墅的感覺。而項目四周無任何主街道，記者也絲毫聽不到三環(huán)內(nèi)鬧市中的車水馬龍聲。
此外，記者在“運河岸上的院子”項目樣板間中發(fā)現(xiàn)，3億元的獨棟豪宅，四周以自然的樹木園林圍擋，私密性非常好。地下室內(nèi)有放映室、桌球室、可打室內(nèi)高爾夫，甚至有防彈鋼板做成的豪宅密室。
“在頂級豪宅市場，項目一般都在四環(huán)以里，售價約為4000萬元以上一套，個別項目看房者甚至需要提前審核購房者的資產(chǎn)等情況才可以參觀樣板間”，一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，“而1200萬元一套以上的普通高端盤地段多數(shù)在五環(huán)左右，是首次改善性需求的首選，目前這類性價比比較突出的高端盤已經(jīng)出現(xiàn)客戶排不上號的現(xiàn)象”。
據(jù)悉，東四環(huán)地王項目金茂府8月11日開盤后，近30天就簽約了20套，均價每平最高達(dá)到73497元，目前已經(jīng)全部售罄。
“實際上，部分高端盤已經(jīng)出現(xiàn)惜售現(xiàn)象”，東匯置地投資管理有限公司CEO劉東向本報記者表示，業(yè)績好的房企旗下高端項目已經(jīng)在端著賣了。
地王催生頂級豪宅單價提升
值得一提的是，頂級豪宅陣營的高端盤正在醞釀提價�！皬母叨耸袌稣w來看，量價上漲的都非常明顯”，鄭海燕向記者表示，“這不排除地王頻出造成的影響”。
實際上，據(jù)記者了解，即將入市的農(nóng)業(yè)展覽館“準(zhǔn)地王”已經(jīng)助推了周邊豪宅價格。
“瑞安·君匯開盤差不多已一年，預(yù)售成績大約13億元，均價大概是6萬/平米”，麥志昌向記者表示，接下來會進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，預(yù)計均價大概會超過8萬/平米，個別4000萬左右一套的戶型，不排除有單價超過12萬/平米的可能性。
據(jù)此來看，盡管瑞安·君匯把部分房源做了升級改造，現(xiàn)房銷售，戶型面積也加大，但其提價意圖也很明顯，比照期房銷售的均價來看，每平米至少提升了2萬元，甚至部分設(shè)計獨特的戶型單價翻倍銷售。
對此，不禁有業(yè)內(nèi)人士表示質(zhì)疑，豪宅市場受限購影響比較大，如此提價，市場可會買賬？
“在我們已經(jīng)有的買家當(dāng)中，有30%—40%是境外人士，包括香港人士還一些是海外人士”，麥志昌向記者表示，這些客戶納稅只需滿一年就可以擁有在京買房資格，這對項目的銷售非常有利。
“預(yù)計明年高端市場將穩(wěn)中有漲，項目定價與現(xiàn)在相比也將有一定的漲幅”，麥志昌向記者如是表示。
不過，在劉東看來，12月豪宅的成交業(yè)績可能要略低于11月份，但市場預(yù)期則向好，可能出現(xiàn)一定漲幅。
高端盤成交或?qū)⒃賱?chuàng)新高
事實上，根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份北京共成交412套別墅，成交面積14萬平方米，環(huán)比上月分別增長84.8%。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，在連續(xù)三個月成交下滑之后，11月北京別墅市場成交情況一躍而起，出現(xiàn)大幅增長，不僅創(chuàng)造了調(diào)控以來的月度成交新高，更是創(chuàng)造了自2010年4月之后31個月以來的新高。
此外，東匯置地房地產(chǎn)整合運營機構(gòu)統(tǒng)計監(jiān)測中心數(shù)據(jù)也顯示，在一手高端盤市場，2012年11月北京別墅市場的成交量同比上漲了52%；總成交金額34.99億人民幣，同比上漲了47.3%。
“這是近兩年來別墅最熱銷的一個月”，劉東向本報記者表示，其中成交價達(dá)到千萬級的別墅共計84套，總銷售額為13.84億元，占當(dāng)月別墅銷售金額的39.5%。
在劉東看來，今年年底，銀行的信用額度并未向往年一樣收緊，相對有些放松，這是影響11月豪宅成交額和成交量創(chuàng)下新高的一個因素；另外，別墅開發(fā)商多為實力強大資金雄厚的上市企業(yè)，為了沖擊業(yè)績，通常會在年底前集中督促認(rèn)購未簽約以及各類仍未網(wǎng)簽的客戶進(jìn)行簽約，這一密集簽約的動作也會影響了成交數(shù)字的變化。
對此，鄭海燕也向記者表示，從高端盤整體來看，成交量和成交價格上漲的很明顯。“一些有資格的客戶在觀察到政府并未出臺新的調(diào)控政策后，出手變得更為積極”，鄭海燕向本報記者如是表示。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，公寓豪宅能在樓市中“一枝獨秀”，主要原因在于當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的震蕩影響到了實體產(chǎn)業(yè)，為了實現(xiàn)資金的穩(wěn)定升值，一些企業(yè)將資金從實體產(chǎn)業(yè)抽離，投向保值功能強勁的公寓豪宅。
“12月份豪宅的銷售可能要比11月更熱銷”，鄭海燕向記者表示，量價齊漲的可能性非常大。