年內全國新地王或將現(xiàn)身南京
成交總價或直逼60億
2012-10-30   作者:  來源:證券日報
 
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  南京國土資源局出讓公告顯示,30日下午將競拍南京近兩年最貴“巨無霸”地塊,市場人士稱,該地塊若順利成交將標志南京土地市場升溫

  “競拍時間跟公告一致,目前并沒有變動,”南京國土資源局相關人士29日傍晚向《證券日報》記者表示:“至于目前有多少家企業(yè)參與競拍將保密!
  據(jù)記者了解,南京國土資源局27日掛出土地出讓公告,南京下關區(qū)濱江路以西2號地塊56.2億元為起拍總價,而這是南京近兩年出讓的總價最貴地塊。
  “如果順利成交,南京這塊地將成為今年內出讓的全國新晉總價地王”,北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉向本報記者表示,“預計溢價率不會太高,如果順利成交,最終成交總價有可能達到60億元”。
  值得一提的是,有分析人士向記者表示,吞下該“巨無霸”地塊的房企,資金鏈和利潤率壓力都將比較大。

  成交總價將直逼60億元

  記者在南京國土資源局網(wǎng)站查詢到,上述地塊東至城河北路,南至城河路,西至規(guī)劃濱江路,北至方家營路;出讓面積達36.4萬平方米,土地性質為商住混合用地,綜合容積率1.99;競買保證金為11.3億元,加價幅度為2000萬元或者整倍數(shù)。
  除此之外,按照上述數(shù)據(jù)計算,這幅地塊未來的建筑體量將達到72.4萬平方米,其中商業(yè)辦公建筑面積占地上建筑面積比例不少于45%,住宅用地面積占比不大于54.4%,且住宅容積率需大于1.0。
  “從今年目前政府推出的土地來看,上述南京地塊如果能夠順利出讓,該地塊則將晉升為年內全國總價最高地塊”。張大偉向本報記者表示,目前來看,北京歷史成交總價最高地塊為僅為59.7億元,而年內成交總價最高的上?們r地王出讓價只有45億元。
  值得一提的是,鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮向記者表示,該地塊要求配建比例不小的商業(yè)辦公面積,純住宅面積受到限制,因此溢價率不會太高,對周邊區(qū)域帶來影響也將不會特別明顯。
  對此,張大偉則向本報記者表示,預計上述地塊即使溢價率不高,最終成交總價也可能達到60億元,而且只要該地塊順利出讓,這就意味著南京土地市場升溫。
  張絮也稱,南京房價出現(xiàn)明顯上漲,上述地塊若順利成交將有助于恢復市場信心,提升開發(fā)商拿地熱情。
  同策咨詢總監(jiān)張宏偉向本報記者表示,一般企業(yè)很難吞下如此大體量的項目。對此,張絮表示,實力房企或者聯(lián)合體收入囊中的可能性較大。

  吞食“巨無霸”壓力大

  事實上,據(jù)記者了解,南京住宅成交均價雖然在持續(xù)上漲,但南京地王的命運依舊不好過。雖然該地塊附近一些中高端產(chǎn)品銷售均價大多在15500-24000元/平方米之間,但該地塊項目入市后的利潤率很高尚難判定。
  對此,張大偉向本報記者表示,雖然上述地塊總價較高,但目前區(qū)域內住宅售價一般在20000元/平方米以內,超過20000元/平方米的在售產(chǎn)品幾乎都是升級產(chǎn)品,或者地段優(yōu)勢突出。
  在上述市場背景下,商業(yè)配套比例達到45%的混合屬性大體量地塊,樓面起拍價就達到了7754元/平方米。據(jù)此看來,張大偉向記者表示,“利潤空間并不會非常高”。
  “即使該地塊底價成交,按照起拍價格7754元/平方米和2000-2500/平方米的建安成本計算,加上10%的稅費,其基本成本接近11000元/平方米,還有不可控的資金成本和疊加銷售成本,”張大偉進一步分析,“由此推算,該項目最終入市價格至少要銷售13000元/平方米才達到保本價格。此外,大體量項目銷售周期一般相對很長,其資金成本會更高”。
  “利潤情況是與房企的整體布局和市場狀況相關的,如果開發(fā)商其他區(qū)域銷售利潤貢獻較好,企業(yè)資金鏈也比較充裕,市場趨勢向好,房企還可以扛;如果地王本身拿地價格不高,資產(chǎn)本身估值會不斷提高,其利潤也會隨之升高”,張宏偉向本報表示,“如果這兩種情況都把控不好的房企吞下上述地王項目,風險將非常大,甚至有撐死的可能”。
  更值得注意的是,上述地塊為南京老城改造地塊。有分析人士稱,預計在未來的改造開發(fā)過程中,諸多老城區(qū)改造問題將再現(xiàn),因此開發(fā)商壓力不容小覷。王麗新

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