從十一長(zhǎng)假樓市的表現(xiàn)來(lái)看，各界所猜測(cè)的旺季落空即將成為事實(shí)。不過(guò)，隨著近期房山等區(qū)域剛需盤(pán)的再次集中入市，樓市整體成交量或有望再現(xiàn)攀升。
供應(yīng)錯(cuò)位致成交下行
過(guò)去兩個(gè)月內(nèi)，伴隨樓市回暖，中高端住宅產(chǎn)品逐漸取代剛需盤(pán)，成為樓市的供應(yīng)主力。據(jù)思源經(jīng)紀(jì)統(tǒng)計(jì)，近兩月北京陸續(xù)有63個(gè)主推或包含大戶(hù)型產(chǎn)品的項(xiàng)目入市，涵蓋亞奧、望京、西山等眾多傳統(tǒng)及新崛起的高端住宅板塊。而大戶(hù)型項(xiàng)目的集中入市，導(dǎo)致絕大多數(shù)剛需人群退出，進(jìn)而使整體成交受到影響。
從10月計(jì)劃入市的項(xiàng)目來(lái)看，單價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上的占比23%，與9月10%的比例相比，10月計(jì)劃入市的項(xiàng)目中，高端盤(pán)的數(shù)量明顯上升。不過(guò)，從實(shí)際開(kāi)盤(pán)情況來(lái)看，盡管入市樓盤(pán)均有不同程度的優(yōu)惠，但由于多為改善型住宅，入市后普遍表現(xiàn)平平。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，自調(diào)控以來(lái)，剛需一直是購(gòu)房主力。過(guò)去兩個(gè)月高端市場(chǎng)的良好表現(xiàn)，給不少改善型樓盤(pán)以信心，因此才會(huì)在銀十再次扎堆入市，以期搭上此輪高端盤(pán)的熱風(fēng)。然而，供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變了，但實(shí)際需求并沒(méi)有太大改變，以首置為主體的剛需人群，仍然是市場(chǎng)主體。而錯(cuò)位供應(yīng)所導(dǎo)致的，則是整體成交量的下行。
九大剛需盤(pán)齊發(fā)
在各個(gè)板塊都爭(zhēng)先恐后推出改善型樓盤(pán)的同時(shí)，房山依舊以昔日的剛需面孔示人。
不過(guò)，與此前不同的是，房山樓市供應(yīng)量大幅反彈，本月以9個(gè)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)數(shù)量躍居全市首位。統(tǒng)計(jì)顯示，除了京投萬(wàn)科新里程、昊騰花園、長(zhǎng)陽(yáng)光和作用等老項(xiàng)目推新以外，還有包括中冶·藍(lán)城、北京城建·琨廷、首創(chuàng)·新悅都等在內(nèi)的純新盤(pán)將相繼入市。目前房山板塊在售項(xiàng)目達(dá)20多個(gè)，主要集中在長(zhǎng)陽(yáng)、竇店、良鄉(xiāng)等區(qū)域。
眾所周知，房山新盤(pán)數(shù)量的驟升，主要源自過(guò)去兩年集中的土地供應(yīng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2010年以來(lái)，房山區(qū)通過(guò)招、拍、掛方式共成交住宅類(lèi)用地27宗，在全市各區(qū)縣中出讓地塊的數(shù)量最多。這27宗土地的規(guī)劃建筑總面積達(dá)446萬(wàn)平方米。按照1-2年的土地開(kāi)發(fā)周期計(jì)算，從今年開(kāi)始，這些住宅用地正處于陸續(xù)入市階段。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，在供量井噴、競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，高性?xún)r(jià)比仍然是未來(lái)房山樓市的主旋律。加之銀十期間整體樓市供應(yīng)高端化明顯，房山板塊的洼地價(jià)值將再次得到印證。
交通利好助客群多元
在北京樓市供應(yīng)郊區(qū)化的格局下，房山新城依舊是剛需族置業(yè)的優(yōu)選之地。
記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，支撐這個(gè)區(qū)域樓市的置業(yè)人群，除了來(lái)自房山本地的地緣性客戶(hù)，隨著地鐵線(xiàn)路的建設(shè)，客戶(hù)范圍正在輻射整個(gè)京西南區(qū)域乃至CBD核心。
“從我們項(xiàng)目的成交情況來(lái)看，地緣性客戶(hù)和來(lái)自城區(qū)的客戶(hù)，大約各占一半的比例，城區(qū)客戶(hù)主要來(lái)自南三環(huán)的方莊和成壽寺、西北四環(huán)的中關(guān)村以及東三環(huán)國(guó)貿(mào)板塊”。天恒樂(lè)活城有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，過(guò)去由于沒(méi)有地鐵，房山的交通出行僅靠京石高速、五環(huán)、六環(huán)以及以“破舊”著稱(chēng)的京良路，因此，房山樓市的輻射范圍，一度主要在京西南板塊、麗澤橋以及公主墳一帶。如今，不僅地鐵房山線(xiàn)已經(jīng)開(kāi)通，且年底將與地鐵9號(hào)線(xiàn)接駁，連通北京西站商圈，還將與1號(hào)線(xiàn)接駁成為全城軌道交通延伸至京西南的大動(dòng)脈，因此可以預(yù)期，未來(lái)房山的輻射力將持續(xù)增強(qiáng)。而事實(shí)上，從目前房山一些樓盤(pán)的客群變化來(lái)看，也已經(jīng)充分證明了這一點(diǎn)。
據(jù)了解，除軌道交通建設(shè)提速外，曾經(jīng)塵土飛揚(yáng)、擁堵不堪的京良路，目前也正在全面拓寬。預(yù)計(jì)改造完成后，新京良路全長(zhǎng)10.8公里，主路全程高架，不設(shè)紅綠燈，拓寬后通行能力將由現(xiàn)在的雙向各單車(chē)道，擴(kuò)容為雙向主路各三車(chē)道和輔路各兩車(chē)道，年內(nèi)將完工。
□典型案例
千人搶購(gòu)房山再現(xiàn)日光盤(pán)
繼9月22日天恒樂(lè)活城D5開(kāi)盤(pán)三小時(shí)售罄后，10月13日，該盤(pán)再推90套房源，當(dāng)天簽約80套，去化率近90%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在近期樓市普現(xiàn)漲價(jià)苗頭的背景下，房山憑借較高性?xún)r(jià)比，成為不少剛需人群的首選。
天恒樂(lè)活城D5位于房山閻村板塊，與之前產(chǎn)品相比，此次推出的新品進(jìn)行了全面升級(jí)，得房率均在80%以上，南北通透帶觀景飄窗、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，79平米兩居、89平米三居全部一梯兩戶(hù)，小區(qū)容積率1.5，為房山稀缺的低密度生活社區(qū)。同時(shí)，產(chǎn)品全部定位于6-9層的電梯洋房及疊拼別墅。
值得一提的是，無(wú)論是建筑外形還是園林細(xì)節(jié)，也都在秉承之前產(chǎn)品中的經(jīng)典元素的同時(shí)，進(jìn)行了升級(jí)。建筑外觀簡(jiǎn)潔大氣，現(xiàn)代感十足，園林講究自然流暢、錯(cuò)落有致，有超大面積的綠化和層次豐富的景觀。
分析人士認(rèn)為，調(diào)控以來(lái)雖然樓市在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)處于下行通道，但不得不正視的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，調(diào)控真正促進(jìn)了樓市的精細(xì)化發(fā)展。過(guò)去幾年在樓市火爆的時(shí)候，沒(méi)有人真正重視產(chǎn)品，在推廣上更多是各種概念的營(yíng)造，而如今則更多關(guān)注產(chǎn)品本身。
此外，價(jià)格優(yōu)勢(shì)也是該項(xiàng)目受熱捧的原因之一。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前房山長(zhǎng)陽(yáng)價(jià)格區(qū)間在15000-17000元/平方米，良鄉(xiāng)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間在14000-17000元/平方米。較之這些區(qū)域，性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)最為明顯的是閻村板塊，天恒樂(lè)活城D5項(xiàng)目此番開(kāi)盤(pán)售價(jià)僅為10500元/平方米，超低售價(jià)吸引了來(lái)自房山當(dāng)?shù)睾褪袇^(qū)不少置業(yè)者的目光。
同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)凸顯
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前，房山在售盤(pán)價(jià)格區(qū)間多在14000-17000元/平方米之間。即將于本月底正式開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)首創(chuàng)·新悅都主推戶(hù)型為68-75平方米兩居、80-87平方米三居。兩居總價(jià)80萬(wàn)元/套起，三居110萬(wàn)元/套起。超低總價(jià)、較高性?xún)r(jià)比和較強(qiáng)居住功能，吸引了不少剛需置業(yè)者的目光。截至目前，該項(xiàng)目蓄客情況良好。
在房山剛需盤(pán)出現(xiàn)井噴的背景下，什么樣的剛需盤(pán)最適合居住，一直是業(yè)內(nèi)討論的焦點(diǎn)。
對(duì)此，業(yè)界專(zhuān)家普遍認(rèn)為，能滿(mǎn)足如下四個(gè)條件的剛需盤(pán)，必將受到市場(chǎng)追捧。首先是較低的單價(jià)和總價(jià)，能迎合剛需人群的購(gòu)買(mǎi)力。其次是自身所處的區(qū)域及交通條件要便捷。第三是項(xiàng)目本身及周邊要承載家庭日常消費(fèi)需求。最后，房屋本身的功能性要完備，既滿(mǎn)足剛性需求，同時(shí)也要追求極致。
從上述幾個(gè)方面考量，包括北京房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志、清華設(shè)計(jì)院住宅研究室主任付昕、金網(wǎng)絡(luò)董事總經(jīng)理?xiàng)顝?qiáng)宏等在內(nèi)的業(yè)界專(zhuān)家，均對(duì)首創(chuàng)·新悅都項(xiàng)目給予認(rèn)可。
據(jù)悉，首創(chuàng)·新悅都主打戶(hù)型皆為一梯兩戶(hù)，通過(guò)創(chuàng)新設(shè)計(jì)，使室內(nèi)空間放大許多。從外部環(huán)境及配套來(lái)看，該樓盤(pán)鄰近奧特萊斯大型商業(yè)、大學(xué)城和三甲醫(yī)院武警醫(yī)院，與萬(wàn)畝濱河森林公園僅一路之隔，北京四幼、北京小學(xué)、北京四中等優(yōu)質(zhì)教育資源遍布周?chē)Ｔ擁?xiàng)目地處CSD核心區(qū)，鄰近地鐵房山線(xiàn)籬笆房站，年底前房山線(xiàn)將與9號(hào)線(xiàn)接駁并實(shí)現(xiàn)全線(xiàn)貫通，同時(shí)，正在緊鑼密鼓改造的京良路房山段亦將于年底完成并通車(chē)。