陜西樓市新政:項(xiàng)目利潤率10%左右
2012-10-22   作者:柳九邦  來源:第一財(cái)經(jīng)日報(bào)
 
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  在陜西省內(nèi),房地產(chǎn)今后將不再是“暴利行業(yè)”的代名詞。
  近日,陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合省物價(jià)局下發(fā)通知,要求各地分區(qū)域測算住房項(xiàng)目成本并公布住房銷售價(jià)格區(qū)間,規(guī)定地產(chǎn)項(xiàng)目合理利潤率控制在10%左右,超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無法在價(jià)格主管部門備案,也無法取得預(yù)售證。
  限購、限價(jià)、配建保障房……此輪樓市調(diào)控堪稱“史上最為嚴(yán)厲”,似乎一點(diǎn)也不為過。而這一次,地方政府直接劍指開發(fā)商的命脈——利潤率。
  對此,一家上市房企的負(fù)責(zé)人對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者直言不諱:“如果項(xiàng)目沒有15%以上的利潤率,我們根本不會(huì)買地!倍辔粯I(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)亦表示,這項(xiàng)政策的初衷是好的,但執(zhí)行起來難度較大。

  嚴(yán)控房企利潤率

  一直以來,房產(chǎn)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)備受關(guān)注,而陜西省政府的上述政策,則是希望將神秘的房價(jià)構(gòu)成“大白于天下”。
  昨日,記者在陜西省住建廳的官方網(wǎng)站找到了這份名為《關(guān)于加強(qiáng)商品房價(jià)格成本利潤測算進(jìn)一步促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)。
  《通知》明確規(guī)定,各地分區(qū)域測算住房項(xiàng)目成本并公布住房銷售價(jià)格區(qū)間,備案價(jià)格應(yīng)在公布的價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)。按照土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目,測算出較為準(zhǔn)確的開發(fā)成本,確定合理利潤率并控制在10%左右。
  據(jù)報(bào)道,陜西省住建廳和省物價(jià)局有關(guān)人員表示,這是響應(yīng)調(diào)控房地產(chǎn)市場的要求,希望引導(dǎo)購房理性消費(fèi)!锻ㄖ返某雠_(tái),一是要防止房價(jià)反彈,二是讓老百姓對商品房成本心中有數(shù),剛需購房該出手就可以出手。目的是希望開發(fā)商既有利潤,老百姓也能買得起房。
  上述房企負(fù)責(zé)人告訴記者,開發(fā)商在拍地之前,都會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的成本測算,在保證一個(gè)利潤率的前提下去拍地!熬湍梦覀兤髽I(yè)來說,一般要保證15%~20%的利潤率才會(huì)出手,10%左右的利潤率,根本沒有人愿意去做。”
  同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則對記者稱,一般來說,在房價(jià)中,土地成本和各項(xiàng)稅費(fèi)各占20%~30%,剩余的則是建安成本、管理成本及合理的利潤率等!捌鋵(shí),每一個(gè)項(xiàng)目的成本構(gòu)成都不一樣,不能一概而論。”
  “項(xiàng)目的開發(fā)年限也很關(guān)鍵,開發(fā)商追求的是年回報(bào)率,尤其是大體量樓盤需要一個(gè)較為長期的過程,其間人力成本、物料成本都處于一個(gè)變動(dòng)的過程!币晃徊辉竿嘎缎彰拈_發(fā)商認(rèn)為,很多時(shí)候,連房企自身都無法準(zhǔn)確算出利潤率,該政策若要嚴(yán)格執(zhí)行,估計(jì)會(huì)碰到不少困難。

  新政被指執(zhí)行難

  一石激起千層浪。對房企商品房利潤率做出嚴(yán)格限制,在房地產(chǎn)業(yè)較為罕見,于是引發(fā)高度關(guān)注與熱議。
  上述《通知》的出臺(tái)日期為10月16日,不過,這一消息是近期經(jīng)陜西當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道后才被外界所知。
  一位開發(fā)商代表對本報(bào)記者稱:“我個(gè)人無法理解政策出臺(tái)的初衷,這是針對商品房,而不是保障房,人為控制利潤率是一件很難做到甚至很難想象的事情!
  張宏偉認(rèn)為,利潤率在實(shí)際操作過程中是很難控制的,即使同一區(qū)域、相鄰的兩塊地,土地成本也可能相差很多!叭绻o一個(gè)10%~20%的區(qū)間,還有操作的可能性,嚴(yán)控在10%左右,基本上是無法操作的。”
  德佑地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)陸麒麟也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。他稱,房產(chǎn)項(xiàng)目的具體成本外界是很難測算的!芭e例來說,一個(gè)項(xiàng)目的裝修成本到底如何測算,開發(fā)商承諾5000元/平方米的裝修成本,有可能做到名副其實(shí),但也有可能3000元/平方米就可以"搞定",這里邊的"水分"和"操作空間"都是很大的!
  此外,還有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心,在監(jiān)管不嚴(yán)的情況下,新政可能對房屋質(zhì)量造成影響。
  “如果在備案階段確定一個(gè)具體的成本定價(jià),但由于后期成本上漲,按照原計(jì)劃實(shí)施超出預(yù)定成本,影響了開發(fā)商的開發(fā)利潤,那該怎么辦呢?降低標(biāo)準(zhǔn)、減少配套?原定用一級(jí)物料改為二級(jí),優(yōu)質(zhì)建筑工人改為"游擊隊(duì)"?”上述業(yè)內(nèi)人士如是說。
  中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟分析稱,地方政府的初衷也許是好的,但政策的執(zhí)行細(xì)節(jié)顯然應(yīng)該考慮得更周全一些,對調(diào)控目標(biāo)的簡單化處理,后果不堪設(shè)想。
  值得注意的是,國務(wù)院總理溫家寶近日在談及房地產(chǎn)市場問題時(shí)表示:“房地產(chǎn)調(diào)控初見成效,但依然不穩(wěn)定,必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖!睖乜偫硗瑫r(shí)指出:“調(diào)控手段,從長期講還需要逐步完善,更加注重市場和法制手段!

  當(dāng)?shù)貥鞘小奥燥@冷清”

  記者發(fā)現(xiàn),今年以來,陜西省及省會(huì)城市西安的樓市可謂不溫不火。
  近日,由陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)和陜房城市發(fā)展研究院主編的《陜西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告(2012)》指出,西安、咸陽、榆林、寶雞等地房價(jià)仍處于回調(diào)趨勢,商品房新開工面積明顯減少,其他城市房價(jià)增幅則回落。今年1~9月全省房地產(chǎn)市場投資總額增幅比去年回落3%;商品住宅銷售額747.43億元,同比下降43.8%。
  此外,1~9月,西安市房地產(chǎn)新開工面積1121萬平方米,同比增長了8.8%,房地產(chǎn)完成投資810億,同比增長9.9%,商品房銷售790萬平方米,同比下降7.3%,其中住宅銷售672萬平方米,下降92.4%。
  根據(jù)同策咨詢提供的數(shù)據(jù),2012年8月,西安商品住宅存量持續(xù)走高達(dá)971萬平方米,處于近一年來的最高位,當(dāng)月成交97萬平方米,成交均價(jià)為6619元/平方米。
  目前,中海、綠地、龍湖、萬科、金地、華潤置地、和記黃埔等龍頭房企均已在西安布局。

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