地王風(fēng)光不再 溫州炒房者逃離
3.7萬樓面價(jià)4.6萬出手
2012-09-21   作者:趙暉  來源:第一財(cái)經(jīng)日報(bào)
 
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  在聚集著國內(nèi)最多炒房者的溫州,房地產(chǎn)市場已進(jìn)入價(jià)格火拼的狀態(tài)。
  “最難做的市場就是溫州!比A南一家規(guī)模較大的住宅開發(fā)商曾經(jīng)多次去溫州看地,但該公司杭州分公司的負(fù)責(zé)人還是對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示,溫州的土地市場并不好做,“最近華潤和森馬合作的地塊,我們也曾去考察過多次。”最終他們還是選擇了放棄。
  事實(shí)上,該公司今年在溫州剛推出一個樓盤,不久后即被綠城的項(xiàng)目以低價(jià)“應(yīng)對”!八麄兣赃吺蔷G城開發(fā)的一個樓盤,沒有想到的是,綠城今年走的是低價(jià)策略!庇袠I(yè)內(nèi)人士向記者透露。

  地王風(fēng)光不再

  不僅如此,在溫州樓市鼎盛時期出讓的“地王”項(xiàng)目溫師院地塊也不得不選擇低價(jià)入市。記者在項(xiàng)目現(xiàn)場看到,一些沿河的排屋已經(jīng)在封頂,不少建筑的外立面都已經(jīng)做好。溫州天浩置業(yè)一手房部副總向洋對記者表示,這個項(xiàng)目曾經(jīng)想以將近5.7萬元/平方米的價(jià)格入市,最終的實(shí)際成交均價(jià)只有4.6萬元/平方米左右。很難想象的是,該項(xiàng)目的樓面價(jià)高達(dá)3.7萬元/平方米,“出于多種原因,開發(fā)商在虧本走量!
  “低價(jià)跑量”幾乎是所有開發(fā)商在溫州市場今年的首選。當(dāng)年的許多豪宅,價(jià)格都早已明顯下跌。曾經(jīng)代表溫州樓市最高價(jià)的綠城鹿城廣場,2010年市場巔峰時的二手房價(jià)格一度接近10萬元/平方米,現(xiàn)在已腰斬,有些戶型成交價(jià)甚至還不到5萬元/平方米。
  有開發(fā)商為了盡快走量,在項(xiàng)目開盤時號召股東每人消化幾套房子。通過股東來消化房源,這大概也是溫州開發(fā)商能想出的“奇招”。
  由于市場低迷,溫州多數(shù)高端項(xiàng)目的成交價(jià)已經(jīng)不及最初的開盤價(jià)格。“去年下半年溫州老板跑路的傳聞比較多,在這一波的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中,許多人急于通過拋售豪宅來套現(xiàn),這些樓盤單價(jià)高,戶型大,一套動輒千萬,所以這也是許多豪宅價(jià)格波動較大的原因!毕蜓髮τ浾弑硎。

  10個月土地零出讓

  商品房市場的低迷也使溫州土地市場陷入了整整10個月的“冰封時期”。
  從去年11月開始,溫州土地市場就進(jìn)入了市區(qū)住宅用地“零成交”狀態(tài),這個狀態(tài)持續(xù)了10個月之久。
  就在此前的2010年,溫州土地市場還處于沸騰狀態(tài),當(dāng)年的11月29日,位于溫州市區(qū)的原溫師院地塊以總價(jià)37.02億的價(jià)格被溫州房企置信房產(chǎn)競得,樓面價(jià)高達(dá)3.7萬元/平方米,創(chuàng)造了溫州宅地新地王。
  此后,溫州土地市場迅速降溫,2010年12月底茶山一地王被回收折價(jià)出讓,2011年1~3月,因?yàn)槌鲎寖r(jià)大幅調(diào)高,共有12宗經(jīng)營性用地相繼流拍,其中個別地塊重新掛出后仍然流拍。一直到今年8月,溫州都處于市區(qū)住宅用地零成交的狀態(tài)。
  土地市場的破冰出現(xiàn)在9月5日,一宗含住宅用地的綜合體地塊——南湖E-1-10地塊,由華潤置地(鄭州)有限公司、溫州森馬集團(tuán)等組成的聯(lián)合體以7.5億總價(jià)競得。
  隨后,溫州又于9月14日推出江濱路鹿城段18、19號地塊。這塊地占地面積18025平方米,容積率為1~3.05,起拍價(jià)7.43億元,按最大容積率計(jì)算,樓面起拍價(jià)為1.35萬元/平方米。
  土地市場的破冰,背后推手是當(dāng)?shù)氐恼。今?月25日,溫州市委副書記、市長陳金彪在溫州市區(qū)地產(chǎn)投資推介會上,向全國地產(chǎn)商發(fā)出誠摯邀請。當(dāng)天,溫州推出3220畝土地。推介會上,10個地產(chǎn)項(xiàng)目被現(xiàn)場認(rèn)領(lǐng),雙方達(dá)成預(yù)簽約申請意向。
  這些地塊中,商服用地比重最大,共29宗1831畝,占比超過此次推介土地總面積的50%。另外,還有住宅用地11宗共計(jì)866畝,商住用地9宗共472畝。

  后市迷茫

  如此大規(guī)模的土地出讓,幾乎是溫州市區(qū)過去幾年土地出讓的總和!皽刂菔姓衲暌恢痹谧龉ぷ,到各地去招商!毕蜓髮τ浾弑硎。
  就在今年7月,溫州《2012年市區(qū)經(jīng)營性用地出讓工作專項(xiàng)考核辦法》出臺,將經(jīng)營性用地出讓工作作為一項(xiàng)重要任務(wù)進(jìn)行專項(xiàng)考核,并確定了今年溫州市區(qū)經(jīng)營性用地?cái)M供應(yīng)的1620畝土地和地塊清單,明確考核對象、考核內(nèi)容、賦分辦法及考核獎懲。
  緊接著就是8月份政府大規(guī)模推地!捌鋵(shí)去年開始溫州市政府就到處去招商引資,萬象城項(xiàng)目就是當(dāng)時政府引進(jìn)的。”消息人士對記者透露。
  顯然,溫州市政府很著急。土地拍賣一片黯淡,財(cái)政數(shù)據(jù)很難好看。
  數(shù)據(jù)顯示,溫州今年1~4月財(cái)政收入分別完成67.7億元、50.7億元、29.0億元、37.3億元。1月同比增長3.7%、2月收窄至0.5%、進(jìn)入3月、4月直接負(fù)增長,5月同樣為負(fù)增長。
  這大概和2009年的一個數(shù)據(jù)有關(guān),溫州上規(guī)模企業(yè)中,約有70%的制造企業(yè)投資房地產(chǎn)。2010年溫州市百強(qiáng)企業(yè)中,除2家房地產(chǎn)公司和6家建筑公司外,有40多家制造企業(yè)涉足房地產(chǎn)開發(fā)。
  隨著這些實(shí)業(yè)的資金鏈不斷緊繃,原本的多元化投資變成了累贅,溫州市政府只有不斷往這個市場注入新鮮血液。走出去招商能否救巿,還是個未知數(shù)。

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