地產(chǎn)調(diào)控 溫州炒房客轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)
2012-08-15   作者:李伊琳  來源:21世紀經(jīng)濟報道
 
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  知情人士聲稱,分布在全國各地的萬達廣場“黃金街”的商鋪,基本50%以上,屬于溫州資本擁有,“租金可是筆長期的收入”。
  “我們現(xiàn)在不組團了,直接找開發(fā)商談項目!8月14日上午9點左右,孔帥在上海中環(huán)高架上飛駛著汽車,一邊告訴記者。
  他正趕著參加一個房地產(chǎn)投資的早場會議。孔是網(wǎng)絡(luò)紅人二月丫頭所組 “溫州上海置業(yè)精英會”的搭檔,活躍在上海、溫州兩地已5年多。
  如今,在限購限貸多輪房地產(chǎn)連番調(diào)控中,這個炒房團,和溫州眾多炒房團一樣,正謀求轉(zhuǎn)型。
  “事實上,炒房團存在的這些年,每個人都賺翻了,近段時間房價下調(diào)僅僅是在他們N多的利潤中減少一小點而已,無傷大雅。”溫州天浩置業(yè)有限公司(以下簡稱天浩置業(yè))總經(jīng)理陳鴻介紹。
  陳說,溫州幾乎有全民炒房的經(jīng)歷,即使倒閉跑路的企業(yè)都算上,因房地產(chǎn)投資而虧損的最多也不會超出10%!八麄兊氖ё悴⒎鞘浅捶,而是在民間借貸”。
  陳對前幾日媒體報道“溫州炒房團全軍覆沒,八成炒房者資金被套資不抵債”的報道不以為然。
  根據(jù)記者對天浩、綠城溫州、置信等地產(chǎn)公司,以及上海炒團等8個房地產(chǎn)機構(gòu)相關(guān)負責(zé)人的采訪,同時對涉足房地產(chǎn)投資的溫州大小金主們陸續(xù)數(shù)月的調(diào)查發(fā)現(xiàn),隨著國家房地產(chǎn)市場調(diào)控深入,溫州炒房團,分化嚴重。
  比重極大,金額不多的散戶們幾近“全套”;然而實力強大的炒房巨鱷們,變換了新的投資模式,在實業(yè)等領(lǐng)域獲利后,或跨界轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)來回做波段獲利,或低調(diào)布局商業(yè)地產(chǎn),以租養(yǎng)貸。
  這些巨鱷們,資金出手上億到幾十億元,其中一些人運作基本脫離了銀行系統(tǒng)。

  短線炒家被套

  陳鴻說,炒房虧損的人實際上并非主流,炒房失敗的原因,在于并未看清楚眼下的行情。
  在連番宏觀調(diào)控政策之下,“這一波基本上是剛需推動交易”。綠城溫州的一名銷售客戶經(jīng)理向本報稱,“住宅市場幾乎已經(jīng)失去了炒作的空間!
  一名不便具名的房地產(chǎn)機構(gòu)負責(zé)人稱,在這個時期沖進去的投資者,基本都會被套,“比如媒體曝光的陳鳴,眼見形勢不妙,想退回500萬購房訂金,未獲開發(fā)商準許,不得已只好購房。實際上他不專業(yè),他本人炒得也很小!
  “這實際上就是一小撮屌絲!睖刂莓(dāng)?shù)匾患也槐憔呙姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司合伙人馬先生說,“真正的專業(yè)炒房客,早就逃之夭夭了。”
  天浩置業(yè)的陳鴻就持此觀點,他介紹,真正的炒房團大多在10年前,就已在全國各地入場,“以北京上海為例,比對下房價就會清楚,即便現(xiàn)在脫手,資深投資者也虧不了多少”。
  但從資金流向看,眼下房地產(chǎn)信貸情況并不太樂觀,一些“短線”投資者確實被套。
  “我們行在住宅抵押貸款領(lǐng)域的壞賬,約占整個不良貸款的6成左右。”溫州區(qū)域內(nèi)一股份制銀行辦公室負責(zé)人介紹,去年的借貸危機還沒完全消散,波及到銀行的不良率在持續(xù)高企。
  “溫州銀監(jiān)分局引領(lǐng)各銀行業(yè)機構(gòu)高度關(guān)注當(dāng)前溫州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)交易趨冷、價格下跌的現(xiàn)象,全面開展房地產(chǎn)信貸風(fēng)險排查,采取"一戶一策"應(yīng)對措施!鄙鲜鲐撠(zé)人稱。
  “市場是軀體,資金是血液”,這是炒房團成員比較統(tǒng)一的描述。根據(jù)溫州金融監(jiān)管機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至2012年6月末,全市銀行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)貸款余額為706.7億元,比年初減少4.32億元,其中個人購房貸款余額為567.3億元,比年初減少4.4億元。
  被套的投資房源基本集中在住宅。
  溫州的周女士夫婦不幸成為陳鴻所說的10%之列。2010年4月,其夫在安徽合肥以按揭形式投資了一套房后,周女士又在2011年上半年,在溫州下呂浦抵押貸款投資了一套學(xué)區(qū)房。
  孰料起始于去年3月份的下行調(diào)整,令人驚心。以溫州中心區(qū)鹿城區(qū)為例,目前平均價格基本和前五年持平。最大的跌幅在去年年底到3月份,達到了35%,目前才漸漸趨穩(wěn)。
  “這是中國房地產(chǎn)市場開放后在這個區(qū)域里罕見的一次跌幅!弊隽耸畮啄瓿捶客顿Y的多名溫州人告訴本報,跟以往相比,每次調(diào)控后就是報復(fù)性反彈,但此次明顯乏力。
  5月以來,溫州共有十多個新盤入市,為市場提供了3000多套房源,“開發(fā)商采取了打折、以價換量等手段吸引買家”。陳鴻說。
  “溫州目前買賣雙方10%的議價空間已經(jīng)持續(xù)了很長時間,而前段時間甚至達到30%左右”,置信廣場的一名銷售負責(zé)人說。

  以租養(yǎng)貸現(xiàn)金為王

  “這種大勢你是知道的。”曾經(jīng)聞名業(yè)界,并被稱為“炒房專業(yè)戶”的黃某告訴記者,宏觀大環(huán)境下,自己的日子也并不好過。
  有知情人士告訴本報,黃某單單在市區(qū),實際持有的物業(yè)達400多套,屬于高端物業(yè),“虧是不可能的,只是回報率沒達到投資初期的預(yù)期而已”。
  今年46歲的黃,自稱溫州炒房團老團員,不僅自己全職炒房,還有個松散型的50人炒房團。
  像黃某這批投資者,依然還是中國房地產(chǎn)市場那波最大的受益者。憑著自己在這個市場浸淫十幾年的敏銳嗅覺,黃某早就開始脫身了。
  令那批接棒被套的屌絲團記憶深刻的是,2010年7月17日,黃某在溫州鹿城區(qū)組織了一場個人房產(chǎn)專場拍賣會,把自己名下的寫字樓、住宅、廠房等物業(yè)拿出來做拍賣,這在當(dāng)?shù)貛缀跏穷^一回。
  “連中介費都省了!币幻(dāng)時參與拍賣會的投資者說。在沒有委托中介公司、全部自己操辦的情況下,拍賣會成交率在80%以上。
  “趁著現(xiàn)在樓市紅火,我把那些收益差的老房子賣掉,變成現(xiàn)金,等下半年市場緊起來時,我再吃進一批房齡短、地段好、回報率高的房子!碑(dāng)時黃有些得意。
  投資房產(chǎn)市場10年來,黃某的簡單原則是低價買,高價賣。在2008年底的樓市低迷期,他在溫州市買了8套住宅和30多套酒店式公寓。目前,黃某的地產(chǎn)投資遍布北京、上海等16個城市,涵蓋住宅、寫字樓、商鋪、酒店等各種業(yè)態(tài),其中溫州物業(yè)約占總量的一半。溫州市的兩家四星級酒店都有黃的股份。
  黃某和朋友們的炒房手法并不復(fù)雜,基本都是“以租養(yǎng)貸”。1998年,當(dāng)時還在政府機關(guān)工作的黃某購置了一套4000元/平方米的住宅,原本打算自住,后來發(fā)現(xiàn)能租到4000元/月,租金還掉銀行貸款之后還有剩余,于是他改變主意轉(zhuǎn)為出租。嘗到甜頭之后,黃某賣掉甌海鄉(xiāng)下的老房子又添置了幾處房產(chǎn),一年下來租金超過20多萬。
  2002年,溫州市大南門地區(qū)開發(fā)時,黃某用100萬訂購了10套住宅,短短的6個月里出手賣掉,凈賺400多萬。從第二年開始,撈到“第一桶金”的黃走出溫州,跟朋友一起到全國各地炒房。
  “也許,他所謂的現(xiàn)在日子不好過,可能是指房地產(chǎn)市場的"快錢"時代已然終結(jié)吧。”前述黃某圈子內(nèi)的知情人士稱。

  豪客布局商業(yè)地產(chǎn)“不差錢”

  在連番的搏殺中,也確有屌絲團成長起來,進軍巨鱷群級別。
  早在2010年,當(dāng)各地政府限購令相繼頒發(fā)之前,溫州就有大批房地產(chǎn)投資者提前嗅到氣息,謀求轉(zhuǎn)型。
  這一點“二月丫頭”深有體會,早先她熱衷于組織散戶房客,“這種組織太累了,加上去年發(fā)生了一場車禍,市場也比較清淡,就停辦了”。二月丫頭的搭檔孔帥說。
  孔說,在各地陸續(xù)推出限購令之前,他們基本也開始嘗試進入商業(yè)地產(chǎn)或高端住宅領(lǐng)域。
  在2010年4月上海古北,他們組織的“豪宅投資團”中6人,購置了9套高端住宅,總額起碼在1.35億元。
  緊接著,他們又組織商業(yè)地產(chǎn)千人團,進入上海市松江的一處商住房產(chǎn)。但此時,投資者謹慎起來,雖是千人團,但成交者寥寥。
  “太精了!笔潞蠖卵绢^說。而且,他們在運作中也逐漸發(fā)現(xiàn),溫州炒房團在慢慢分化:真正的大鱷不參團,組團的散戶往往額度偏小。
  并且這些大鱷們,通常來自其他領(lǐng)域。
  一名實業(yè)領(lǐng)域的知名溫商一邊打開資料,一邊分析,“你看,這是公開數(shù)據(jù),2001至2010年,國內(nèi)貨幣投放量從15.8萬億上升到72.6萬億,十年增加450%。如此多的貨幣投放量造成物價上漲,通貨膨脹在14%左右。由于利率一直都在7%左右浮動,貸款人獲得的資金成本更低,存款不如買房能抗通脹!
  “幾乎做實業(yè)的,都會有炒房經(jīng)歷!标慀櫡Q。
  溫州中小企業(yè)促進會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱,在2008年到2010年期間,溫州在房地產(chǎn)市場的資金規(guī)模約為1000億元,而歷史最高峰達到2000億元。而且,即使停產(chǎn)的企業(yè)家,依然在組團投資。
  這些大鱷們對商業(yè)地產(chǎn)的投資,基本脫離了銀行系統(tǒng)。
  比如上述黃老師,一般會跟房開公司談妥分期付款期限,在這個期限中將商鋪出租,主要靠租金付貸款。
  這種方式在這批人中盛行。比如溫州某實業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)家江紅(化名),投資資金已經(jīng)延伸到上海、北京等各地的萬達商鋪。知情人士透露,她手頭的物業(yè)基本總價已經(jīng)超過了10億元。
  知情人士聲稱,分布在全國各地的萬達廣場“黃金街”的商鋪,基本50%以上,屬于溫州資本擁有,“租金可是筆長期的收入”。
  境外熱點也被他們捕捉。據(jù)該知情者稱,他們正在嘗試組建境外一批溫商的巨額資金,以私募基金出面收購債務(wù)危機下的境外地產(chǎn)。
  文先生是這個圈子的頭目,圈中一部分人是國外僑領(lǐng),都曾有過實業(yè)經(jīng)歷。全球金融危機之后的實體經(jīng)濟蕭條期,文先生成立了一個境外私募基金。去年,文先生團隊做境外黃金期貨獲利后苦無投資渠道,在中介牽線下,選擇投資上海內(nèi)環(huán)某國際廣場1到6層商鋪。
  雙方在去年年底開始洽談,開發(fā)商報價6個億。年底,談妥5.5億成交。文先生這批境外資金在境外,大約在5月份通過地下錢莊分批到位。然而此時,開發(fā)商認為貨幣政策有松動的跡象,遂要求加價回不低于6億的交易價。
  “必須得盡早找到商業(yè)地產(chǎn)入場,否則5.5億資金在手損失很大!庇纱耍南壬俅挝兄薪闄C構(gòu),尋找相應(yīng)物業(yè)。

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