市場回暖之下，被壓抑了一年半之久的北京豪宅近期有望開閘集中上市，并將對北京房價形成結(jié)構(gòu)性沖擊。
　　亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京6月計劃入市的33個項目中，包括別墅、公寓、花園洋房等類型的中高端項目有16個之多，約占總開盤量的一半，其中有4個總價超過千萬的高端別墅項目，6個每平米單價超過4萬元的公寓豪宅，另外還有6個低密度的花園洋房項目。高端項目在一個月集中上市，且占比近半，是最近幾年罕見的現(xiàn)象。
　　這些即將入市的項目中，不乏此前醞釀多年的樓盤。據(jù)透露，業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的北京望京遠洋萬和公館擬于6月上旬開盤。這是遠洋地產(chǎn)著名的地王之一。2010年3月15日，經(jīng)84輪競拍，遠洋地產(chǎn)以40.8億元拿下該地塊。扣除教育、醫(yī)療用地等，該地塊以高達2.7萬元/平方米的樓面地價，成為當時的北京單價地王。
　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，遠洋萬和公館已于4月22日取得預售許可證。據(jù)該項目負責人透露，首次將推出50多套256-350平方米的大戶型產(chǎn)品，價格定在5.5萬/平方米左右，屆時還會有相對的折扣促銷，預期成交均價可能保持在51000元-52000元/平方米之間。如此，售價將遠低于市場傳聞的55000元以上。
　　開發(fā)時間長達8年的招商地產(chǎn)“公園1872”，也于近期召開三期新品發(fā)布會。據(jù)開發(fā)商透露，新房源均價約在45000元/平米，戶型面積為230-390平米的4-5居，精裝修。這批房源亦未出現(xiàn)業(yè)內(nèi)預計的上漲。
　　位于北京西四環(huán)的中堂項目，也將于近期推出大戶型新品“中堂·紫熙臺”。據(jù)該項目有關(guān)負責人介紹，從已公布的2012年北京市土地供應計劃來看，西四環(huán)無一住宅用地入市，這意味著中堂·紫熙臺成為目前區(qū)域內(nèi)唯一的新盤供應項目。與整體市場低迷不同的是，該項目自1、2、8號樓推出以來就持續(xù)熱銷，目前簽約率達71%。
　　雖然定價相對節(jié)制，但高端樓盤集中放量卻是現(xiàn)實。自2010年4月開始，北京市有關(guān)部門就根據(jù)房價走勢控制銷售許可證的發(fā)放節(jié)奏，6月高端樓盤入市之多，為兩年來僅見。
　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅稱，近期高端樓盤入市需求強烈，主要是因為當前樓市的主流需求客群發(fā)生了轉(zhuǎn)變�！叭ツ甑浇衲暌患径�，基本是剛需唱主角，而從4、5月份開始，改善性購房者開始出手，造成了近期一些中高端樓盤成交回暖，也使得待售高端盤加快了入市腳步�！倍鴵�(jù)亞豪機構(gòu)檢測，目前樓盤成交的改善型客戶，已經(jīng)由去年底的20%-30%，上升到50%-60%。
　　值得注意的是，雖然此輪調(diào)控迫使開發(fā)商不得不專注于能帶來高周轉(zhuǎn)的普通住宅項目，但與此相比，開發(fā)商更熱衷做豪宅。他們將此歸結(jié)于成本與稀缺性的助推。
　　遠洋萬和公館的項目負責人自稱其項目屬于“被豪宅”的典型。據(jù)業(yè)內(nèi)人士對項目地塊所做的測算，其售價達到5萬元/平方米則處于基本保本狀態(tài)，如果期待盈利至少要賣到5.5萬元-6萬元/平方米之間。按照目前透露的售價，遠洋萬和公館一期應是基于保本定價。
　　開發(fā)商熱衷于開發(fā)豪宅，除了一些項目由于成本與稀缺性的原因不得不定位高端，多數(shù)項目則緣于利潤的追求。以近期熱銷的“精裝豪宅”華潤公元九里為例，該項目前身為北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū)17號地，華潤置地于2007年12月24日經(jīng)過11輪報價，以14.3億元競得，樓面地價為6290元/平方米。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，該項目最新取證的一批住宅擬售價格最低為26994元/平方米，最高擬預售價格為39261元/平方米，是其地價的5倍左右。
　　同樣位于大興區(qū)的普通住宅龍湖時代天街，其目前售價僅為13000元/平方米左右。這是龍湖于2010年12月23日以樓面價約7519元/平方米拿下，地價高于華潤公元九里，但利潤卻遠不及華潤公元九里。原因就在于，時代天街定位于普通住宅，而公元九里卻是區(qū)域內(nèi)的豪宅。
　　從市場角度看，只要有需求，開發(fā)商提供豪宅產(chǎn)品并無不妥。但從房地產(chǎn)調(diào)控的角度看，豪宅的集中入市，不可避免地會帶來整體房價的結(jié)構(gòu)性上漲。21世紀不動產(chǎn)分析師粟日認為，由于6月推盤項目仍然較多，成交量有望保持在回升通道，不過，屆時可能由于豪宅成交增多帶來平均房價上漲，有關(guān)部門和民眾應有心理準備，這只是結(jié)構(gòu)性上漲，而非真正的房價單邊上漲。