標(biāo)普、穆迪兩大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)今年以來(lái)對(duì)在海外發(fā)債的中資房地產(chǎn)企業(yè)頻繁調(diào)降信用評(píng)級(jí)。標(biāo)普和穆迪日前還分別發(fā)布相關(guān)報(bào)告，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性狀況表示不樂(lè)觀。中資房企的還債風(fēng)險(xiǎn)是否已經(jīng)相當(dāng)高？中國(guó)樓市未來(lái)一段時(shí)間的走向如何？記者就此采訪了業(yè)內(nèi)人士。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)維持負(fù)面展望
穆迪日前發(fā)布報(bào)告表示，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性狀況逐漸惡化。在穆迪評(píng)級(jí)的29家開(kāi)發(fā)商中，今年到期的短期債務(wù)總額達(dá)到人民幣1590億元，較2011年12月壓力測(cè)試時(shí)增長(zhǎng)了23%。其中境內(nèi)債務(wù)為人民幣1280億元，境外債務(wù)為人民幣310億元。穆迪維持對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)面展望，并預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月房地產(chǎn)業(yè)的基本面將繼續(xù)轉(zhuǎn)弱。
此外，標(biāo)普日前發(fā)布的報(bào)告顯示，2012年初，中資開(kāi)發(fā)商面臨的局面是今年到期的債務(wù)規(guī)模處于高位且流動(dòng)性遭到削弱；另一方面，房地產(chǎn)銷(xiāo)售前景疲弱，再融資狀況困難。2012年許多獲評(píng)級(jí)開(kāi)發(fā)商面臨較高的再融資風(fēng)險(xiǎn)，特別是那些信托貸款和境外債務(wù)在到期債務(wù)中所占比例較高的開(kāi)發(fā)商。
標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師李國(guó)宜表示：“我們公開(kāi)評(píng)級(jí)的30家中資開(kāi)發(fā)商2012年到期債務(wù)規(guī)模占未到期債務(wù)總額的31%，這一比例并不高。但是，今年到期債務(wù)中約42%是境外債券、境外銀行貸款和境內(nèi)信托貸款，一些開(kāi)發(fā)商在對(duì)上述債務(wù)種類(lèi)進(jìn)行再融資時(shí)可能遇到較大困難。”
中資房企會(huì)否出現(xiàn)還債風(fēng)險(xiǎn)
那么，中資房企會(huì)否出現(xiàn)很高的還債風(fēng)險(xiǎn)呢？
“房地產(chǎn)資金鏈比較緊張的狀況在相當(dāng)多的中資房企中是存在的，特別是許多房地產(chǎn)企業(yè)存在對(duì)去年政策的誤判，沒(méi)有以價(jià)換量，造成目前承受高負(fù)債和高庫(kù)存的雙重壓力。我認(rèn)為，按照現(xiàn)在的去庫(kù)存速度，7、8月份將會(huì)有不少房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的償債壓力�！苯�(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀對(duì)本報(bào)記者分析說(shuō)，與境內(nèi)債務(wù)和信托融資相比，中資房企在境外融資的量要小很多。根據(jù)目前的狀況來(lái)看，一些缺乏融資渠道的中小房地產(chǎn)企業(yè)或是以中高端地產(chǎn)為主的房企，到今年年中的時(shí)候，其銀行債務(wù)和信托債務(wù)會(huì)進(jìn)入償債高峰，可能會(huì)有較大的償債風(fēng)險(xiǎn)。但對(duì)于中資房企的資金狀況要區(qū)別來(lái)看，不能一概而論，一些大的房產(chǎn)商，其資金較為充足，地產(chǎn)結(jié)構(gòu)也較合理，比如以商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)為主，這些房企的償債風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
葉檀認(rèn)為，由于境內(nèi)外利差相差大，越來(lái)越多的中資房企愿意到境外融資，還有一些企業(yè)未雨綢繆，愿意為打開(kāi)未來(lái)資金通道到境外融資。因此，標(biāo)普、穆迪等對(duì)中資房企的總體狀況做出不佳的評(píng)估，對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資成本是會(huì)產(chǎn)生一些影響的。
中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)何田對(duì)本報(bào)記者表示，標(biāo)普、穆迪對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的展望可能有些過(guò)于悲觀了，忽略了市場(chǎng)成交量正在向好的方向發(fā)展。盡管目前中資房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性不容樂(lè)觀是肯定存在的，但我們也要看到，那些大的房企的資金狀況與短期負(fù)債是能大體持平的，流動(dòng)性狀況要好于2008年，這主要得益于大的房企經(jīng)歷了2008年的金融危機(jī)后，減少了拿地等支出。
調(diào)控政策不會(huì)比去年更緊
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的總體基調(diào)和思路，中央多次重申要堅(jiān)決貫徹，絕不放松，預(yù)計(jì)2012年中國(guó)房地產(chǎn)政策將繼續(xù)鞏固已有的調(diào)控成果，抑制投機(jī)性需求仍將是本年度房地產(chǎn)調(diào)控中心任務(wù)，但自住性需求支持力度將逐漸加大，調(diào)控措施將進(jìn)一步體現(xiàn)差異化、精準(zhǔn)化。另外，還將采取有效措施繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
何田認(rèn)為，抑制投資投機(jī)需求與鼓勵(lì)“剛需”兩手抓，中央對(duì)樓市調(diào)控的導(dǎo)向依然“強(qiáng)硬”。
葉檀認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)整體分化，樓市調(diào)控松動(dòng)的可能性不大。今年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)將是個(gè)考驗(yàn)，中小企業(yè)將面臨艱難境遇，贏利空間縮小，虧損現(xiàn)象將不斷擴(kuò)展；而大型企業(yè)融資渠道暢通，融資成本低，資金壓力較小，生存能力會(huì)強(qiáng)很多。當(dāng)然，我們也認(rèn)為，調(diào)控政策可能不會(huì)比去年更緊，現(xiàn)在的政策來(lái)看，鼓勵(lì)“剛需”的特征較明顯，因此，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)維持盤(pán)整態(tài)勢(shì)，現(xiàn)在的態(tài)勢(shì)也將為大型企業(yè)集團(tuán)和財(cái)團(tuán)并購(gòu)提供良機(jī)，提高行業(yè)集中度。