降價(jià)潮下部分樓盤微漲 房托再現(xiàn)
2012-05-21   作者:記者 李佳鵬 王濤 魏宗凱 烏夢(mèng)達(dá) 王政 鄧華寧/北京 上海 廣州 杭州 南京報(bào)道  來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
 
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    打算購(gòu)置婚房的馮俊鑫和張麗娟夫婦在和銷售人員聊了差不多兩個(gè)小時(shí)之后,無(wú)奈地?fù)u頭離開。出門時(shí)還不忘抱怨,“一直在說(shuō)調(diào)控房?jī)r(jià)可能降,結(jié)果等著等著把優(yōu)惠等沒了”。
  這兩位所在的“廣州新一城”廣場(chǎng),今年2月曾推出最低18000元/平方米的特價(jià)單位,比去年10月25000元/平方米的均價(jià)降幅達(dá)7000元,當(dāng)時(shí)馮俊鑫持懷疑態(tài)度,等確認(rèn)消息趕過(guò)來(lái)時(shí),“房子已經(jīng)被搶光了”。銷售人員向夫妻倆報(bào)的價(jià)格是每平方米22000元,雖然比去年低,但還是超出了夫妻倆能夠承受的價(jià)位。
  《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日在北京、上海、廣州、杭州、南京等熱點(diǎn)城市調(diào)研發(fā)現(xiàn),“以價(jià)換量”是目前開發(fā)商普遍采取的策略,但隨著銷量的上升,部分樓盤開始出現(xiàn)價(jià)格逆勢(shì)上調(diào)的情況,與此同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房者之間的博弈正在升級(jí),“房托”身影再次顯現(xiàn)。

  降價(jià)是主流 低價(jià)盤熱銷

  自3月份以來(lái),在開發(fā)商降價(jià)促銷策略帶動(dòng)下,各地樓市成交量明顯上升,進(jìn)入4、5月份,樓市成交回暖態(tài)勢(shì)仍在延續(xù)。

  據(jù)中原監(jiān)測(cè),從5月份前10天的交易數(shù)據(jù)來(lái)看,主要城市新房市場(chǎng)的成交回升較為明顯,54個(gè)大中城市的總成交量較上月同期上升44%。若剔除4月的假期因素,仍有約2成的增長(zhǎng)。其中,以成都、杭州為代表的二線城市交易量回升幅度最大,主要原因是近期當(dāng)?shù)夭糠珠_發(fā)商在開展降價(jià)促銷活動(dòng),大體量的新盤低價(jià)入市有效地拉升了當(dāng)?shù)爻山涣俊?BR>  在香港和記黃埔公司開發(fā)的“上海御沁園”項(xiàng)目售樓處,記者看到前來(lái)購(gòu)房的人并不多,銷售人員也并不是很熱情。但就在一個(gè)月前,由于該項(xiàng)目開盤價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)估價(jià)近兩成,引起購(gòu)房者的哄搶,4月15日開盤當(dāng)天就賣了130多套。據(jù)銷售人員介紹,這批房源最低報(bào)價(jià)僅為25000元/平方米,而早期市場(chǎng)預(yù)估價(jià)在30000元/平方米左右,因此比較容易賣,除6套樣板房外,余下的169套房源目前已經(jīng)基本被預(yù)訂完!罢w來(lái)看,市場(chǎng)購(gòu)買需求仍然存在,只要房?jī)r(jià)較為合理,這些需求就會(huì)入市!
  在杭州,低價(jià)樓盤十分熱銷。據(jù)透明售房網(wǎng)顯示,4月杭州樓市共23個(gè)樓盤開盤,其中銷售率超過(guò)五成的樓盤有8個(gè),樓盤“以價(jià)換量”取得不俗成績(jī)。
  在低價(jià)盤受熱捧的同時(shí),部分區(qū)位好的樓盤也受到青睞。北京東三環(huán)雙井附近一項(xiàng)目的最新一期樓盤于5月中旬開盤,38300元/平方米的均價(jià)卻一點(diǎn)不愁賣。銷售人員告訴記者,此次開盤的為老項(xiàng)目后期,一共300多套房,在領(lǐng)選房順序卡的第一天下午2點(diǎn)左右便已排了100多個(gè)號(hào)。一位有意向購(gòu)房的女士對(duì)記者說(shuō),她最近也看了一些樓盤,相比之下,還是比較青睞這個(gè)樓盤,一方面地理位置比較好,加上是70年“大產(chǎn)權(quán)”的項(xiàng)目,主打戶型又是90平方米左右的兩居和小三居,“四環(huán)以內(nèi)這樣的項(xiàng)目好像挺少的,即便沒有什么折扣也打算近期出手了”。
  住房網(wǎng)首席評(píng)論員程偉明分析認(rèn)為,經(jīng)過(guò)3月和4月樓市集體降價(jià)促銷,目前“剛需”房源成交價(jià)格已回落至相對(duì)理性的價(jià)位,不少觀望“剛需”認(rèn)為出手時(shí)機(jī)已到。與此同時(shí),部分“剛需”不再只看價(jià)格,而是綜合價(jià)格與房屋質(zhì)量及配套,近3個(gè)月來(lái)杭州樓市大量“剛需”房源入市,豐富了“剛需”選擇余地,支持了成交“回暖”。

  博弈升級(jí) “房托”再現(xiàn)

  搶房局面出現(xiàn)的同時(shí),“房托”也重出江湖!督(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到,杭州5月初開盤的“金都·夏宮”和“中豪四季公館”雙雙出現(xiàn)連夜排隊(duì)、千人搶房的壯觀局面。有人指出,3月以來(lái),杭州多個(gè)樓盤出現(xiàn)百人、千人搶房的場(chǎng)面,固然有樓市價(jià)格大幅下降帶來(lái)的成交上升的原因,但不可否認(rèn),一些開發(fā)商為了拉動(dòng)銷售,制造樓市熱銷假象,而雇傭“房托”排隊(duì)拿號(hào)、參與搶房。

  廣州市海珠區(qū)一個(gè)樓盤銷售經(jīng)理向記者透露,目前銷售壓力很大,過(guò)去賣樓從未像現(xiàn)在這么愁過(guò)。為了能夠銷售出去房子他們想到的一個(gè)辦法就是找“房托”,營(yíng)造一種熱銷環(huán)境,此時(shí)不買,后悔終生。
  記者注意到,經(jīng)過(guò)一季度“以價(jià)換量”的博弈后,開發(fā)商與購(gòu)房者之間的博弈悄然升級(jí),不僅不少樓盤開始縮小降價(jià)幅度,而且開始試探性地提高價(jià)格。以廣州曾經(jīng)推出13800元特價(jià)單位的“縱橫國(guó)際”為例,目前該項(xiàng)目均價(jià)在18000元到20000元,3月推出18800元/平方米價(jià)格的“保利天悅”均價(jià)又回升到20000元以上。而類似這樣的項(xiàng)目還有十幾個(gè)。和廣州的情況相似,北京一些項(xiàng)目?jī)r(jià)格也已開始逆市上調(diào)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)2012年新入市期房項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)顯示,16個(gè)項(xiàng)目在一二季度均有成交。與一季度相比,其中11個(gè)項(xiàng)目4月至5月15日的成交價(jià)格出現(xiàn)上調(diào),平均上漲幅度為4.4%,最高達(dá)到8.2%。
  亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為,這些逆市漲價(jià)的項(xiàng)目有一個(gè)共同之處,均為低價(jià)入市或前期曾有較大幅度的價(jià)格下調(diào),并且都因此取得較好銷售業(yè)績(jī)。他認(rèn)為,對(duì)漲價(jià)項(xiàng)目要區(qū)別看待,就普通住宅剛需類產(chǎn)品來(lái)說(shuō),其漲價(jià)之后面臨危機(jī)。一旦周邊有其他項(xiàng)目開始大幅降價(jià),這些漲價(jià)項(xiàng)目銷售即會(huì)陷入降與不降的兩難選擇:保持現(xiàn)狀只能坐視客源流失,而重新降價(jià)則會(huì)對(duì)樓盤品牌帶來(lái)惡劣影響。
  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,市場(chǎng)買賣雙方的博弈仍在持續(xù),僵局并未顯著打破。但春季成交反彈,還是影響了部分購(gòu)房人的心態(tài),看房積極性明顯高于去年四季度。只是很多人還是觀望,希望有更大的優(yōu)惠。而開發(fā)商依然會(huì)采取“以價(jià)換量”的策略,但開發(fā)商既要能賣出,又要追求利潤(rùn),需要不斷試探市場(chǎng),找到平衡點(diǎn)。

  庫(kù)存居高位 降價(jià)空間仍存

  雖然部分樓盤縮小優(yōu)惠幅度,但專家認(rèn)為,降價(jià)的大趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn),也不存在整體出現(xiàn)價(jià)格回升的可能。

  中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為,兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控效果正在顯現(xiàn),特別是今年以來(lái),價(jià)格明顯松動(dòng),商品住宅成交量下降顯著,市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生改變,企業(yè)庫(kù)存巨大。重點(diǎn)城市出清周期大大延長(zhǎng),如北京、上海均在16個(gè)月以上,杭州達(dá)到21個(gè)月,預(yù)計(jì)主要城市短期內(nèi)供應(yīng)量將繼續(xù)上升,而成交量難以大幅反彈,價(jià)格穩(wěn)中有降的可能性較大。
  記者了解到,南京樓市庫(kù)存量再次進(jìn)入5萬(wàn)套以內(nèi),5月份南京樓市有可能再次進(jìn)入大幅降價(jià)跑量的局面,加之剛需在3月份的集中釋放,剛需市場(chǎng)已經(jīng)小了很多。在剛需一族難以支撐的情況下,開發(fā)商將面對(duì)如何吸引改善型客戶出手,在這種情況下購(gòu)房者有可能獲得更大的優(yōu)惠。
  事實(shí)上,受住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷的影響,開發(fā)商紛紛降低新開工量,以此減緩工程款支付壓力,自去年四季度以來(lái),全國(guó)商品住宅新開工面積累計(jì)增速逐月下滑。今年一季度,全國(guó)商品住宅新開工面積累計(jì)同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),增速為-5.2%,呈現(xiàn)自2009年10月以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。
  中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控將逐步形成市場(chǎng)化和政策調(diào)控并行的常態(tài)化局面,巨額的庫(kù)存已經(jīng)使房?jī)r(jià)喪失了大規(guī)模上漲的基礎(chǔ),房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)也將回歸到合理區(qū)間,整個(gè)行業(yè)將從暴利逐漸走向市場(chǎng)合理利潤(rùn)甚至微利?梢灶A(yù)見,未來(lái)樓市調(diào)控政策的核心仍然是控制房?jī)r(jià)上漲,讓被投資性需求推高的房?jī)r(jià)回歸合理水平。
  住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司副司長(zhǎng)張小宏近日表示,近一個(gè)時(shí)期市場(chǎng)回調(diào)還將是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào),并明確調(diào)控方向不改,強(qiáng)調(diào)決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。

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