北京房地產(chǎn)郊區(qū)化成交八成五環(huán)外
2012-05-14   作者:  來源:北京日報
 
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  北京房地產(chǎn)開發(fā)郊區(qū)化趨勢進(jìn)一步加劇。今年1至4月,北京新盤成交近八成集中在五環(huán)外,相比去年同期的比重上漲了一成。業(yè)界專家分析,像北京這樣人口密集的超大城市,住宅郊區(qū)化是必然趨勢,但一定要防范規(guī)劃滯后催生一批新睡城,從而加劇交通壓力。

  現(xiàn)象:

  郊區(qū)樓盤打響剛需爭奪戰(zhàn)

  五環(huán)外樓盤成為北京新房成交的絕對主力。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,1至4月,五環(huán)至六環(huán)項目的新房成交占比為59.96%,比去年同期50.19%比重顯著提升;六環(huán)外樓盤的成交比重為19.94%,與去年同期基本持平。另外,受資源稀缺、價格高漲的因素影響,五環(huán)內(nèi)新房成交比重則從去年同期的29.94%下降至20.63%。
  “不好意思,只剩三居了,兩居戶型沒房了!弊蛱,記者致電南六環(huán)某新開樓盤售樓熱線,被告知84平方米的戶型已經(jīng)賣完。雖然號稱11999元起價,實際成交在1.3萬元至1.4萬元之間,但這個緊鄰4號線終點(diǎn)天宮院站的新樓盤,交5萬元定金折抵10萬元的優(yōu)惠還是吸引了大批看房人。
  剛簽完購房協(xié)議的戴先生表示,南六環(huán)的位置感覺比較遠(yuǎn),不過開車走京開高速比較方便,坐地鐵也不像八通線需要再換乘才能進(jìn)市區(qū),性價比還算不錯。
  面對五環(huán)內(nèi)新盤屈指可數(shù)價格堅挺的現(xiàn)狀,急于置業(yè)的剛需購買群體只能將目光投向六環(huán)附近的遠(yuǎn)郊地區(qū)。今年1至4月,大興線沿線樓盤成為新房交易的頭號熱點(diǎn)區(qū)域,共計成交1484套,成交均價16952元/平方米,比去年同期24246元/平方米大幅下調(diào)30%。
  “其實單個項目成交價格下探不多,一般在10%以內(nèi),但整個大興區(qū)域成交均價大幅下降,主要原因在于新增項目大多靠近六環(huán),項目遠(yuǎn)郊化嚴(yán)重。”業(yè)內(nèi)人士分析,大興房價低于全市均價近2000元/平方米,吸引了城區(qū)不少剛需購買者,交易量中單套面積50至120平方米的占到了62%,均價1.6萬至2萬元/平方米的占比達(dá)到43%。

  趨勢:

  新房成交量直逼二手房

  伴隨眾多新盤低價入市,本市新房與二手房交易量的落差明顯收縮。4月份,本市共計成交商品住宅17787套,其中一手住宅成交7823套,二手住宅成交9964套。
  “限購以來,一、二手住宅市場成交量差距正在逐步縮小,顯示出開發(fā)商急于回籠資金的迫切心態(tài)!眰I(yè)我愛我家(博客,微博)分析師孔丹介紹,從2010年開始,北京二手房交易全面超越新房交易,并將成為長期趨勢,但眼下新房交易大有趕超二手房的勢頭,其特殊原因在于新盤集中降價體現(xiàn)出來的性價比優(yōu)勢。
  昌平、房山、通州區(qū)域的樓盤今年以來陸續(xù)加入了剛需爭奪戰(zhàn),價格下行較為明顯。進(jìn)入5月,上述區(qū)域新盤集中入市,加上原本房源庫存較高,價格下調(diào)的趨勢還會延續(xù),郊區(qū)樓盤成交量也將繼續(xù)走高。
  總價100萬元能買套像樣的兩居,地鐵出行40多分鐘能進(jìn)中心城區(qū),雖然遠(yuǎn)在南六環(huán)附近,但與南四環(huán)一帶的交通條件差異不大,新盤就比二手房更有優(yōu)勢?椎ふJ(rèn)為,二手房購買的較高交易成本也是逼迫剛需群體轉(zhuǎn)向新盤的重要原因。
  據(jù)測算,同樣總價100萬元的房源,新房交易成本能比二手房低出一二十萬元。其中,新房只需要30萬元首付和1萬元契稅,總計31萬元;二手房由于貸款只能拿到房屋評估值的七成,最低首付為44萬元,加上1萬元契稅和2.5萬元中介費(fèi),首筆支出成本高達(dá)47.5萬元,如果是未滿5年的普通住宅,還需要另付5.5萬元營業(yè)稅和1萬元個稅,首筆支付成本達(dá)到54萬元。
  相對于新房市場,二手房業(yè)主降價動力不足,寧可轉(zhuǎn)售為租也不愿降價出售,因此價格降幅較小,甚至出現(xiàn)掛牌價普遍上揚(yáng)的局面,這也促使剛需購買人群流向新房市場。

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