部分城市樓市政策微調(diào)情況一覽
在不違反中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大原則的前提下，將有更多地方政府出臺(tái)拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的新舉措。其中，上海有可能以其政策的系統(tǒng)性和技術(shù)性，再次成為微調(diào)的排頭兵。而這一次，上海不僅考慮拉動(dòng)商品房成交，同時(shí)也考慮將保障房成交大步推進(jìn)。
其中，在保障房方面，上海將推出系列新政，推動(dòng)四大保障房類型（廉租房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房和動(dòng)遷安置房）相互轉(zhuǎn)換，讓更多保障房有進(jìn)入銷售市場(chǎng)的可能。
上海有意拉動(dòng)住房成交
業(yè)內(nèi)人士透露，“五一”節(jié)前，在一次上海市相關(guān)政府部門主持的內(nèi)部會(huì)議上，相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)要求房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)在不違反中央宏觀調(diào)控大原則的基礎(chǔ)上，研究制定進(jìn)一步拉動(dòng)樓市成交的政策預(yù)案。該人士表示，政府部門希望上海2012年GDP能夠保持穩(wěn)定增速，由此希望房地產(chǎn)投資和成交量都能保持相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。
“當(dāng)時(shí)我們的建議是如果銷售形勢(shì)能夠保持住3月的行情，刺激性政策就沒(méi)有出臺(tái)的必要。但從4月及‘五一’銷售情況來(lái)看，上海樓市沒(méi)有能夠維持3月的行情�！鄙鲜鲋槿耸糠Q。
上述消息其實(shí)已經(jīng)在官方口徑中得到些許透露。近日，在一個(gè)民生訪談?lì)惞?jié)目中，上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生表示，上海堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，各項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)控政策“力度不減、政策不變”。不過(guò)，他同時(shí)表示，限購(gòu)是全國(guó)樓市宏觀調(diào)控政策，該政策何時(shí)取消，還需要看條件是否成熟，包括房?jī)r(jià)是否得到控制、能否回到相對(duì)合理的水平等。除限購(gòu)?fù)�，上海也在探索一些其他方法，比如稅收政策、銀行信貸政策等，來(lái)進(jìn)一步抑制投資。
業(yè)內(nèi)人士對(duì)此解讀為：抑制投資的同時(shí)，鼓勵(lì)自住需求的政策也將隨之調(diào)整，而稅收信貸等將成為調(diào)整突破口。當(dāng)上海房?jī)r(jià)回歸合理水平后，限購(gòu)替代政策也將隨之出臺(tái)。
盡管不斷強(qiáng)調(diào)上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)之一就是擺脫房地產(chǎn)依賴，但事實(shí)上，上海仍有可能通過(guò)拉住房成交來(lái)緩解經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性壓力。
“從去年底到今年3月，國(guó)稅總局、住建部、財(cái)政部等中央部委，以及上海市地方政府，都組織了多場(chǎng)房地產(chǎn)形勢(shì)調(diào)研會(huì)，綠地、大華、和黃、萬(wàn)科、保利、瑞安等在滬重點(diǎn)企業(yè)都悉數(shù)參加。政府部門關(guān)心的首要一點(diǎn)是企業(yè)資金鏈的情況。此外，地方政府更大的救市動(dòng)機(jī)來(lái)自GDP增長(zhǎng)放緩和房地產(chǎn)投資增速放緩。”一位上海房地產(chǎn)界人士稱。
數(shù)據(jù)顯示，一季度上海市GDP總值為4593.85億元，同比增長(zhǎng)7%。與2011年一季度8.5%的GDP增速相比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。而在三個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊中，房地產(chǎn)行業(yè)一季度生產(chǎn)總值為184.15億元，較去年同期回落5.5%，是下滑最快的板塊�！跋窠鹑谶@種重點(diǎn)行業(yè)，其快速改善增速的可能性不大，新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)又處于培育階段，因此只有房地產(chǎn)，調(diào)控的線握在政府手里，對(duì)政府來(lái)說(shuō)是可控的，其效果也是立竿見影的�！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士稱。
對(duì)于促進(jìn)商品房成交的微調(diào)政策出臺(tái)方式和時(shí)間表，目前仍不明確。從成交情況上看，上海4月以來(lái)的銷售行情確實(shí)已從3月份有所回落。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，4月份上海新建商品住宅成交5045套，環(huán)比3月回落26.2%。但存量供給卻在不斷增加，4月上海新建住宅新增供應(yīng)面積超過(guò)88萬(wàn)平方米，比3月增加30.6%。業(yè)內(nèi)人士分析，二季度GDP增速是個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，如果二季度GDP增長(zhǎng)仍然疲弱，上海對(duì)樓市動(dòng)手的可能性將加大。
對(duì)于放松的形式，業(yè)內(nèi)也猜測(cè)不一。有分析師認(rèn)為，為了避免受到過(guò)多關(guān)注，上�？赡軓牟僮鲗用嬷苯臃潘�。而如果有直接的政策改變，業(yè)內(nèi)人士分析，高啟的稅費(fèi)可能是微調(diào)方向。“如果把二手房交易的上下家稅費(fèi)全部壓在購(gòu)房人身上，那么其最高承擔(dān)的稅負(fù)是購(gòu)房總額的10%以上。這其實(shí)是很畸形的稅收結(jié)構(gòu)。相比營(yíng)業(yè)稅、契稅和所得稅，目前試行的房產(chǎn)稅反而沒(méi)有令購(gòu)房人感到過(guò)大壓力�！�21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師黃河滔介紹。
回籠保障房資金 系列新政即將出臺(tái)
相比商品房新政的模糊狀態(tài)，上海在保障房方面的微調(diào)動(dòng)作已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，相關(guān)政策已經(jīng)進(jìn)入征求意見階段。其核心目標(biāo)是將更多保障房快速去化，以回籠政府和承建保障房的國(guó)資企業(yè)的建設(shè)資金。
據(jù)了解，上海將推出系列新政，推動(dòng)四大保障房類型（廉租房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房和動(dòng)遷安置房）相互轉(zhuǎn)換，讓更多保障房有進(jìn)入銷售市場(chǎng)的可能。比如，部分專用于動(dòng)拆遷安置的保障房房源，將以共有產(chǎn)權(quán)方式向非安置居民銷售。
表面上看，上海新政的目標(biāo)是“提高保障性住房使用效率，實(shí)現(xiàn)保障性住房供需平衡”，但本質(zhì)上，保障房新政的原因是上海保障房存量巨大，沉淀的巨額資金無(wú)法回收。一位業(yè)內(nèi)學(xué)者告訴記者，去年上海新建及籌措保障性住房超過(guò)26萬(wàn)套，但審核后有資格購(gòu)買保障房的家庭總數(shù)只有數(shù)萬(wàn)戶。除去廉租和公租房項(xiàng)目外，上海未來(lái)將有超過(guò)20萬(wàn)套可售型保障性住房面臨去化難的問(wèn)題，承擔(dān)投資任務(wù)的地方政府和相關(guān)國(guó)有企業(yè)都沉淀了巨額資金。
為盤活這部分物業(yè)，上海試圖將更多房源準(zhǔn)入門檻降低，甚至通過(guò)園區(qū)定向配套的方式突破戶籍要求。消息人士透露，一些鎖定上海戶籍限制、并只享有部分產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)房也有望轉(zhuǎn)化為全產(chǎn)權(quán)限價(jià)商品房，向部分非戶籍人士定向銷售。
一位接近上海市政府的專家證實(shí)，目前上海的保障房調(diào)控思路已經(jīng)得到中央認(rèn)可。“上海的保障房建設(shè)相對(duì)規(guī)范，但同樣遇到資金回籠不利的問(wèn)題。這不僅影響目前在建項(xiàng)目的進(jìn)度，也影響后續(xù)保障房投資建設(shè)。而在增量不減，指標(biāo)不變的情況下，能夠有新的舉措盤活保障房市場(chǎng)，是值得肯定的�！边@位專家表示。
根據(jù)上海官方消息，上海市住房保障立法工作已經(jīng)展開�！渡虾Ｊ凶》勘Ｕ虾头课莨芾怼笆濉绷⒎ㄒ�(guī)劃》明確提出，《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）管理辦法》將于2012年完成起草和上報(bào)工作，主要內(nèi)容包括總則、共有產(chǎn)權(quán)保障房的建設(shè)、供應(yīng)、售后管理、租賃管理、監(jiān)督管理和法律責(zé)任。這個(gè)有可能承擔(dān)絕大部分回籠資金任務(wù)的保障房品種，將在今年得到立法層面的支持。另外，《上海市廉租住房管理辦法》和《上海市基本住房保障條例》的調(diào)研、起草和論證工作分別于2014年和2015年開展。這說(shuō)明上海對(duì)其保障房開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的思路已經(jīng)基本明確，這一點(diǎn)，在全國(guó)來(lái)說(shuō)也屬領(lǐng)先。
不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，把改革的目標(biāo)鎖定在大力推進(jìn)保障房變現(xiàn)，這將對(duì)中低端商品房構(gòu)成沖擊，同時(shí)也有違保障房原本的社會(huì)意義。
“現(xiàn)在上海等部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)公租房租金高于普通商品房，限價(jià)商品房?jī)r(jià)格高于普通商品房的局面。另外，保障房過(guò)快變身為商品房，其保障功能的可持續(xù)性會(huì)受到影響。這說(shuō)明地方政府對(duì)保障房定價(jià)機(jī)制和運(yùn)作機(jī)制上仍以回籠資金為導(dǎo)向，而非保障民生。以生意人的心態(tài)經(jīng)營(yíng)保障房，我們擔(dān)心這種做保障房的思路，最終將導(dǎo)致民生工程的變種�！蹦硻C(jī)構(gòu)中國(guó)分析師傅琦表示。