“五一”節(jié)，位于北京通州的金隅花石匠項(xiàng)目半價(jià)售房活動(dòng)吸引無(wú)數(shù)人氣。
北京市住建委的信息顯示，此前，該項(xiàng)目的成交均價(jià)為15667元/平方米。而其此次推出的88平方米的五折房源總價(jià)僅為67萬(wàn)元，其余約30套特惠房源，均價(jià)在11000元~12800元/平方米不等，相比此前成交均價(jià)出現(xiàn)了20%~30%的下降。
而價(jià)格的下降也的確為該項(xiàng)目換來(lái)了銷(xiāo)量，除了五套房源因?yàn)橘?gòu)房者的資格審核沒(méi)有通過(guò)無(wú)法成交，其他房源全部售罄。
而金隅花石匠的半價(jià)售房活動(dòng)，也給之前北京樓市“筑底完成”的結(jié)論重新打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。
筑底完成？
北京樓市的這一次回暖始于今年3月。
北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，2012年3月，北京樓市新建住宅的成交量一躍突破8000套，達(dá)到8085套，而此前的1月和2月，這一數(shù)字分別只有4473套和5514套。
根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)，2012年4月，北京新建住宅的網(wǎng)簽量為7790套，環(huán)比上月微幅下降3.6%，其中剔除保障房的純商品住宅成交量為6223套，環(huán)比上月的下降幅度也為3.6%。
4月成交量略微下降的同時(shí)，成交價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)結(jié)構(gòu)微漲。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年4月，北京純商品住宅成交均價(jià)為20022元/平方米，環(huán)比3月上漲2.1%。
對(duì)于4月價(jià)格微漲的原因，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮認(rèn)為，高端項(xiàng)目熱銷(xiāo)成為價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲的根本原因，例如4月北京成交額排名靠前的保利中央公園、招商嘉銘·瓏原、中海尚湖世家、金茂府、西山壹號(hào)院等六個(gè)項(xiàng)目中，除中海尚湖世家外，其余五個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)都在3萬(wàn)以上。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪分析表示，1~4月，商品住宅市場(chǎng)的成交結(jié)構(gòu)都十分穩(wěn)定，從價(jià)格和區(qū)域角度看，剛需與非剛需的成交占比都沒(méi)有明顯變化，這使得長(zhǎng)達(dá)4個(gè)月時(shí)間內(nèi)，成交均價(jià)始終保持在1.8萬(wàn)~1.9萬(wàn)左右的水平線上。但是近期以來(lái)，高端市場(chǎng)的部分成交拉高了平均價(jià)格。
“限購(gòu)情況下，未來(lái)供應(yīng)和成交都將集中于中低端項(xiàng)目，整體價(jià)格水平會(huì)保持在2萬(wàn)元左右。”陳雪認(rèn)為，先前降價(jià)項(xiàng)目成交較佳，二次降價(jià)的可能性不大，5、6月份新入市或者當(dāng)前成交簽約率較低的項(xiàng)目可能會(huì)引領(lǐng)補(bǔ)降趨勢(shì)。
博弈繼續(xù)
北京樓市歷經(jīng)3月的成交回暖和4月的量穩(wěn)價(jià)升之后，是否真的完成筑底了呢？
“我們的10號(hào)樓今天開(kāi)盤(pán)，均價(jià)17000元/平方米，一共216套房源。開(kāi)盤(pán)期間推出2萬(wàn)抵15萬(wàn)再加9.5折的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，再加上其他零散的優(yōu)惠，最終88平方米左右的兩居總價(jià)約135萬(wàn)元�！弊蛱欤本┙祪r(jià)“重災(zāi)區(qū)”通州的富力金禧花園項(xiàng)目銷(xiāo)售人員對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》如此介紹。
而北京市住建委的登記信息顯示，富力金禧花園的10號(hào)樓實(shí)際上早在去年12月11日就已經(jīng)取得了預(yù)售許可證，并定于12月15日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)確定的擬售價(jià)格為19931元/平方米。在其取得了預(yù)售證后的近三個(gè)月時(shí)間里，北京樓市經(jīng)歷了最嚴(yán)寒的冬天，該棟樓至今在住建委的網(wǎng)簽量也依然為零。
從富力金禧花園的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)或許可以看出開(kāi)發(fā)企業(yè)在樓市成交持續(xù)低迷之下的市場(chǎng)選擇。
北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，去年7月15日，富力金禧花園2、5、6號(hào)三棟樓取得預(yù)售許可證，其成交均價(jià)為17008元/平方米；此后的12月11日，與10號(hào)樓一起取得預(yù)售證的7號(hào)樓最終成交均價(jià)為16093元/平方米；而根據(jù)銷(xiāo)售人員的介紹，如今簽約量仍為零的10號(hào)樓銷(xiāo)售均價(jià)進(jìn)而下降為15340元/平方米。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)2011年四季度以來(lái)入市期房項(xiàng)目的監(jiān)測(cè)顯示，在有成交的38個(gè)項(xiàng)目中，15個(gè)項(xiàng)目4月價(jià)格相比3月出現(xiàn)下降，降價(jià)項(xiàng)目占比40%，降幅最高達(dá)15%。與此同時(shí)，有六成項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)上調(diào)，從成交量來(lái)看，幾乎所有漲價(jià)項(xiàng)目都出現(xiàn)了環(huán)比下降。
“將今年2~4月份這三個(gè)月和2009年同期做對(duì)比，會(huì)發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)時(shí)間段內(nèi)市場(chǎng)特征有兩大相同點(diǎn)�！笨硕穑ㄖ袊�(guó)）企業(yè)研發(fā)中心分析師表示，其一是成交量都呈現(xiàn)從低位逐漸回升的趨勢(shì)，其二是需求結(jié)構(gòu)都以剛性需求為主、同時(shí)出現(xiàn)小股改善需求。
不過(guò)，該分析師卻認(rèn)為，今年的這波市場(chǎng)回暖和2009年時(shí)的背景天差地別。一方面今年的宏觀經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于2009年，另一方面從中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度來(lái)看反復(fù)強(qiáng)調(diào)的是調(diào)控主基調(diào)不松動(dòng)�！耙虼�，在我們看來(lái)，眼下的這波市場(chǎng)回暖甚至可以用"如履薄冰"來(lái)形容：當(dāng)前市場(chǎng)回暖趨勢(shì)雖然確立，其實(shí)質(zhì)卻非常脆弱，市場(chǎng)供求雙方的博弈仍將繼續(xù)�！�
中原地產(chǎn)張大偉也表示，5月市場(chǎng)將出現(xiàn)大量定位剛需的項(xiàng)目踴躍低價(jià)入市，從目前整體市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)均價(jià)依然存在繼續(xù)下降的空間，調(diào)控政策依然執(zhí)行力度很大，之前未降價(jià)項(xiàng)目可能會(huì)迎來(lái)一次補(bǔ)跌過(guò)程。