當(dāng)房?jī)r(jià)臨近成本線時(shí)，購(gòu)房者買(mǎi)了房子心里往往有點(diǎn)不踏實(shí)：賺錢(qián)不多，開(kāi)發(fā)商會(huì)偷工減料嗎？
降價(jià)后，樓盤(pán)會(huì)怎么減配置？年初以來(lái)，最常見(jiàn)的是開(kāi)發(fā)商承認(rèn)將外立面石材改為涂料，但實(shí)際上，因?yàn)楝F(xiàn)在商品房的合同約定十分模糊，有可能減的配置，也許不只是外立面這么簡(jiǎn)單。
合同中有約定的減配部分：石材改涂料，門(mén)窗更換品牌
一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者獲知自己買(mǎi)的房子會(huì)用什么材料，最直觀的途徑就是樣板房。而樣板房中涉及到交付標(biāo)準(zhǔn)的通常是門(mén)、窗。外立面用什么材料則一般在合同中有約定。而這“三大件”一般也是商品房合同附件“材料清單”中約定最直觀的部分。
也正因?yàn)槿绱�，這“三大件”通常是開(kāi)發(fā)商公開(kāi)承認(rèn)的減配內(nèi)容。
濱江某樓盤(pán)降價(jià)時(shí)在樣板房公開(kāi)貼出告示，表示外立面、門(mén)窗的用材將作更改：外立面原先承諾全部石材改為局部石材和真石漆；入戶門(mén)由樣板房展示的鋁板門(mén)改為鋼木復(fù)合門(mén)；智能鎖改成機(jī)械鎖；窗則由展示的阿魯克門(mén)窗改為非阿魯克品牌的鋁合金窗。
而在最終簽定合同時(shí)，關(guān)于這“三大件”的約定更為寬泛：外立面為涂料，甚至沒(méi)寫(xiě)明真石漆；入戶門(mén)為鋼木復(fù)合門(mén)；而窗戶只標(biāo)明鋁合金窗戶。
某降價(jià)樓盤(pán)，降價(jià)后依舊采用干掛石材外立面，但陽(yáng)臺(tái)墻面卻采用近似石材的真石漆。開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法是，陽(yáng)臺(tái)面積贈(zèng)送，業(yè)主買(mǎi)進(jìn)后可能會(huì)包起來(lái)，用石材沒(méi)必要。
這些材料的更改，開(kāi)發(fā)商能省下多少錢(qián)？據(jù)某懂行的業(yè)內(nèi)人士分析，石材一般為200~500元/平方米，而真石漆只要50~150元/平方米。而像阿魯克門(mén)窗，每平方米比普通的中空加外開(kāi)窗，要貴400元/平方米。但門(mén)窗面積小，從節(jié)省的資金總額看，只占小頭，外立面才是減配的“最大頭”。
合同中沒(méi)有約定的減配部分：大樹(shù)少幾棵，精裝大堂簡(jiǎn)單化
除了“門(mén)、窗、外立面”外，一個(gè)樓盤(pán)最不被留意的減配就是綠化和公共部位。
某小區(qū)的業(yè)主，在交房時(shí)發(fā)現(xiàn)，二、三期綠化用的植物比一期的廉價(jià)；當(dāng)初承諾的4幢高層的精裝修大堂，變成了架空層。但讓他們無(wú)奈的是，這個(gè)樓盤(pán)并沒(méi)有將精裝修大堂在合同中進(jìn)行約定，當(dāng)初的口頭承諾沒(méi)有任何的法律效力。
某樓盤(pán)分管工程的老總向記者透露，一個(gè)樓盤(pán)的景觀部分是最容易省錢(qián)的地方。比如，一棵10~20厘米直徑的玉蘭樹(shù)只要1000~2000元，而如果選用古樹(shù)名木中的香樟樹(shù)，胸徑大的，一株就要幾十萬(wàn)元。一個(gè)小區(qū)的景觀，選什么樣的樹(shù)種，選多少樹(shù)種，造價(jià)差別都很大。
而公共部位，可作的“文章”也很多。比如精裝修大堂，可以是五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的大堂，也可以是普通裝修標(biāo)準(zhǔn)的大堂。反正，怎么裝，合同中都沒(méi)約定。
再比如，具體的材料規(guī)格的降低，如石材，國(guó)產(chǎn)和進(jìn)口的，最差只要50元/平方米，而最好的要500元/平方米以上。大到電梯，小到鋼筋水泥電線，不同品牌檔次價(jià)格千差萬(wàn)別。
容易被忽略的減配部分：窗戶面積做小，小區(qū)路面更改
如果你是一個(gè)業(yè)主，交房時(shí)，你也許不會(huì)去量窗戶的寬度和門(mén)的寬度。而這往往也是容易被開(kāi)發(fā)商“減”掉的。
近日，杭州某樓盤(pán)二期交房驗(yàn)收時(shí)，業(yè)主們驚奇地發(fā)現(xiàn)，主臥窗戶實(shí)際交付的只有1.5米寬。而按照這個(gè)樓盤(pán)樣板房的展示，主臥窗戶應(yīng)該是2.1米寬。
細(xì)心的業(yè)主為此也翻出了購(gòu)房合同，找出戶型圖上的窗戶尺寸，的確是2.1米寬。而開(kāi)發(fā)商在出售到交付的過(guò)程當(dāng)中一直沒(méi)有書(shū)面告知�！斑@樣的窗不但影響了采光，還影響了立面的美觀度�！睒I(yè)主們找到了律師，要求開(kāi)發(fā)商作出說(shuō)明。
而落地窗高度的降低也是常見(jiàn)的事。如落地窗高度原為2米，后來(lái)變?yōu)?米。“一般，窗戶尺寸屬于外立面一部分，規(guī)劃報(bào)批時(shí)相關(guān)部門(mén)都有備案，一旦變更都要走書(shū)面通知的程序，否則容易引發(fā)糾紛。”一位開(kāi)發(fā)商說(shuō)。
還有一些容易忽略的”減配“也會(huì)碰到。一些樓盤(pán)在交付時(shí)，業(yè)主反映，小區(qū)花園里的小品有了變動(dòng)，或者小區(qū)路面原本承諾用面磚的，結(jié)果改成了水泥路面�！斑@些變動(dòng)，業(yè)主維權(quán)的依據(jù)通常是樓書(shū)，而樓書(shū)不會(huì)標(biāo)注得這么清楚，很難維權(quán)。”相關(guān)律師說(shuō)。
遇到減配，3大問(wèn)題該注意
一位剛買(mǎi)了降價(jià)樓盤(pán)的購(gòu)房者擔(dān)憂，雖然，配置已經(jīng)改的部分如外立面、門(mén)、窗，開(kāi)發(fā)商都告訴我了，但簽了合同后更不踏實(shí)了，其他地方如果也改，該怎么辦？
記者咨詢了相關(guān)律師，購(gòu)房者可從3方面著手，盡可能減少損失。
將“大件”品牌寫(xiě)進(jìn)合同
金鷹騰飛律師事務(wù)所合伙人陳鐘認(rèn)為，當(dāng)住房的居住功能成為第一位時(shí)，房產(chǎn)品的品質(zhì)和用材就應(yīng)該盡可能在合同中“量化”，因?yàn)橹挥羞@樣，購(gòu)房者才能“知根知底”，防止自己的房子盡量不“短斤少兩”。
據(jù)陳鐘介紹，現(xiàn)在的毛坯房購(gòu)房合同約定的比較寬泛，比如外立面用石材，最多合同中只寫(xiě)明石材，不會(huì)標(biāo)明品牌，電梯最多只寫(xiě)合資或進(jìn)口電梯，不會(huì)標(biāo)明品牌和型號(hào)。而即使同一品牌的電梯各種指標(biāo)也差異很大，如運(yùn)行速度。
陳鐘建議，像這些“大件”，可以在眼下的弱市下?tīng)?zhēng)取和開(kāi)發(fā)商協(xié)商，將品牌、型號(hào)約定進(jìn)合同。還有，像精裝修大堂的裝修標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房合同基本上也不寫(xiě)明，但購(gòu)房者至少可以嘗試約定“石材地面或墻面”的內(nèi)容，大致匡定檔次。
住宅設(shè)計(jì)規(guī)范記心間
假如購(gòu)房合同約定少，陳鐘建議購(gòu)房者，可以熟記一些住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。按照法律規(guī)定，只要不符合設(shè)計(jì)規(guī)范的房子，即使合同沒(méi)約定，也可以退房。
按照2003出版的《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，住宅層高不得低于2.8米，窗戶高度不得低于90公分，入戶門(mén)高度不得低于2米，寬度不得小于90公分。不少小區(qū)的入戶門(mén)寬度也不符合設(shè)計(jì)規(guī)范。
比如衛(wèi)生間便器、洗浴器(浴缸或噴淋)、洗面器三件衛(wèi)生潔具的使用面積不得小于3平方米，現(xiàn)在一些小戶型也可能不達(dá)標(biāo)。
看清合同約定，收房仔細(xì)核對(duì)
以前買(mǎi)房，很多人都不看合同，其實(shí)，合同中也有不少約定的內(nèi)容。只要是違背設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容，購(gòu)房者完全可以要求開(kāi)發(fā)商改回來(lái)或退房。
浙聯(lián)律師事務(wù)所主任律師戴和平認(rèn)為，樓盤(pán)設(shè)計(jì)方面的變更，如戶型、朝向、門(mén)窗尺寸方面，如果開(kāi)發(fā)商變更設(shè)計(jì)，而且實(shí)際交付尺寸和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)差別較大，必須按照合同約定在相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)變更同意之日起10天內(nèi)書(shū)面通知購(gòu)房者，而購(gòu)房者有權(quán)在通知到達(dá)15日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。沒(méi)有書(shū)面答復(fù)，購(gòu)房者也有權(quán)因此要求退房。