清明“小長假”沒能阻擋京城樓市回暖態(tài)勢。來自北京市住建委網(wǎng)站的最新數(shù)據(jù)顯示，清明假期（4月2日至4日），全市住宅網(wǎng)簽總量為550套，其中新房成交462套，二手房成交88套。與去年清明假期481套的網(wǎng)簽量相比，上漲了14.3%。
《投資者報》記者近日到通州、大興兩區(qū)在售樓盤進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2012年以來，北京商品房均價已連續(xù)兩個月小幅回升。在2011年12月下跌至最低點的2.4萬元/平方米后，今年前兩個月每平方米的銷售均價分別升至2.42萬元和2.428萬元，價格連續(xù)兩個月微揚。
業(yè)內(nèi)專家指出，通州、大興區(qū)域量價回暖得益于剛需的拉動。主要有兩個因素，一是信貸政策對剛需首套房利率寬松，維持在基準(zhǔn)利率以下；二是開發(fā)商降價銷售，兩個因素使得剛需購房者的經(jīng)濟壓力減少。
通州、大興降幅同比超20% 量價正回暖
目前，大興區(qū)商品房均價為15325元/平方米。據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，這一數(shù)據(jù)相比去年同期的下調(diào)幅度達(dá)到了24%，明顯超過整個北京市7.9%的跌幅，降價幅度之大直接導(dǎo)致成交量的攀升。
在3月中上旬北京商品住宅成交套數(shù)排行前8名中，大興項目占了4席。其中，龍湖時代天街，以12439元/平方米的均價成交了138套，位列第二；鴻坤理想城均價18824元/平方米，成交110套，位列第四。
與大興情況相似的是通州。中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，截至2月12日，2012年年內(nèi)通州新建住宅成交均價為15750元/平方米，比最近幾年的最高點（2011年一季度的20124元/平方米）下調(diào)幅度則高達(dá)21.8%。據(jù)悉，通州2009年至今，有400多萬平方米的住宅開發(fā)面積，9成以上的項目土地成本在每平方米5000元以下，意味著大部分開發(fā)商能夠承受相當(dāng)程度的降價。
3月25日，《投資者報》記者來到通州城區(qū)的富力?金禧花園的售樓處，得知目前在售的樓盤為7號樓，3月18日剛開盤。大廳一側(cè)擺著一排銷控表，開盤僅一周，銷控表上顯示的用紅色標(biāo)出的已簽約售出的房源已占8成以上。在記者停留的約一個小時內(nèi)，現(xiàn)場約有四五十人在看房。
銷售人員宋海伶告訴《投資者報》記者，自開盤以來，該樓盤銷量很好，目前位于中層的房源均售完。
就在售樓處二層，《投資者報》記者見到了正在參觀樣板間的王先生。他一邊仔細(xì)查看樣板間的格局和裝修，一邊與銷售人員詳細(xì)計算首付和月供金額。王先生看中的是7號樓2單元的702室，系東南朝向的兩室兩廳戶型，建筑面積為87.55平方米，均價20958元/平方米。
王先生看中的這套房子總價約180萬元，而富力?金禧花園在此基礎(chǔ)上還有兩重優(yōu)惠，搜房會員享受2萬元抵15萬元的優(yōu)惠，在此基礎(chǔ)上房價再打91折。此后又進行了一些優(yōu)惠，最終的購房款為148萬元，為優(yōu)惠之前總房款的80%，其實是變相打折近兩成。
交談中，王先生反復(fù)講的一句話就是，“現(xiàn)在看好房子，只要能負(fù)擔(dān)得起就出手，來回觀望沒有意義”。
王先生祖籍安徽，在北京工作6年，供職于一家事業(yè)單位的研究機構(gòu)，在海淀區(qū)四通橋附近上班。當(dāng)《投資者報》記者詢問為何考慮在通州購房時，他回答道：“通州房價回調(diào)幅度大，現(xiàn)在還算能接受。”他同時坦言，目前唯一的顧慮就是上班時間問題。
京城房價總體仍將回調(diào) 首套信貸放松
《投資者報》記者在走訪通州、大興在售新樓盤時發(fā)現(xiàn)，目前首套房的貸款利率又進入到打折時代。經(jīng)歷了去年的基準(zhǔn)利率上浮10%，再到回歸“基準(zhǔn)利率之內(nèi)”，事實上目前不少開發(fā)商都在與合作銀行聯(lián)手，9折優(yōu)惠并不新鮮，更有的能獲得85折優(yōu)惠的待遇。
北京房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳國強對《投資者報》記者解釋，目前從房地產(chǎn)政策層面來看，仍是持續(xù)調(diào)控，央行提出放松首套房貸利率，不得超過基準(zhǔn)利率，而此前則通常是基準(zhǔn)利率上浮10%，這實際上是一種糾偏措施，保證首套房的剛需購房者。
對剛需群體的購房需求，政府此前一直表示給予支持。在今年全國“兩會”上，央行副行長劉士余在新聞發(fā)布會上明確表示，對居民首套自住普通商品住宅的貸款必須予以保證，確保首套房實行差別化利率優(yōu)惠，鼓勵商業(yè)銀行向首套普通商品住宅貸款客戶提供優(yōu)惠利率。
假設(shè)購買總價150萬元的首套房，計劃貸款期限20年，按照目前最低的85折利率計算，與去年首套房貸利率上浮到1.1倍的情況相比，總房價下降了10.7%�？梢姡滋追抠J政策的松動給剛需人群帶來的購房實惠是顯而易見的，部分剛需已被撬動。
不過，當(dāng)《投資者報》記者向售樓處工作人員詢問，首套房的貸款利率是否有折扣，得到的答復(fù)是：“基準(zhǔn)利率，目前全北京都沒有開始有折扣�！�
剛需拉動樓市回暖
《投資者報》記者發(fā)現(xiàn)，2011年大興區(qū)房屋成交均價降幅達(dá)16%，而且僅從下半年看，該區(qū)域13個熱點項目中均價下降10%以上的項目就有7個。
2012年1月，大興商品房均價跌至調(diào)控后最低，為14996元/平方米。不過，2012年以來，價格未有持續(xù)回落的趨勢�？傮w而言，今年1月~3月整體價格穩(wěn)定在低位，基本維持在1.5萬元/平方米左右，個別樓盤甚至呈現(xiàn)出緩慢上升的態(tài)勢。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，3月份北京純商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽總量為4026套，3月的前三周中各周網(wǎng)簽量呈現(xiàn)逐步上漲趨勢。大興作為南城重點開發(fā)的區(qū)域，樓市熱度持續(xù)釋放，區(qū)域剛需盤暢銷。截至3月25日，大興區(qū)3月商品房住宅成交達(dá)到了1016套，總成交量占據(jù)全市成交套數(shù)的比例達(dá)到了21.5%，成交均價為每平方米16012元，環(huán)比微漲。
對于通州、大興新樓盤成交量回暖，價格也略有上揚，北京房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳國強對《投資者報》記者表示，總體來看，北京的房價還未調(diào)整到合理的區(qū)域，仍存在下調(diào)的空間。
他對《投資者報》記者說，現(xiàn)在北京樓市成交量上升，主要有兩個原因，一是房地產(chǎn)商的打折優(yōu)惠，價格確實有所回落；二是，信貸政策有所寬松，這對剛需購房者而言，負(fù)擔(dān)減輕不少。
對于3月以來通州商品房成交量的復(fù)蘇。中原市場研究部總監(jiān)張大偉則稱，可以看到，通州的發(fā)展利好是剛性的，房價回落也是實際存在的，短期內(nèi)通州成交量還將繼續(xù)升溫。