繼深圳、南京部分樓盤打出“一成首付”的促銷噱頭后,滬上已有樓盤跟進(jìn)。
13日下午,位于青浦的旭輝朗悅庭售樓處一位工作人員稱,目前該樓盤在售房源為113平方米和137平方米三房,均價(jià)在8500元/平方米,購房者可享受“一成首付”的優(yōu)惠。
所謂“一成首付”,該工作人員解釋稱,即購房者付一成首付款,就可簽訂購房合同,剩余部分由開發(fā)商墊付。隨后,購房者憑著足額的首付款發(fā)票,去銀行辦理按揭貸款。在上述手續(xù)完成后,購房者須在雙方約定的期限內(nèi),將開發(fā)商墊付的那部分首付款返還。
至于還款時(shí)間,該工作人員稱,具體的還款時(shí)間要根據(jù)購房者個(gè)人的實(shí)際情況,經(jīng)雙方商談后決定,一般在2-3個(gè)月。如果是短期,可免利息,如果期限較長(zhǎng),會(huì)考慮追加一些利息,但不會(huì)超過銀行的基準(zhǔn)利率水平。
按現(xiàn)行規(guī)定,首套房貸款首付比例為三成,二套房首付比例為六成。
旭輝集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,對(duì)該項(xiàng)政策不清楚,要從售樓處了解。
面臨信用風(fēng)險(xiǎn)
上述操作并非沒有風(fēng)險(xiǎn)。
上述旭輝朗悅庭售樓處工作人員直言,開發(fā)商先行墊付的那部分首付款,開發(fā)商會(huì)和購房者訂立專門的合同進(jìn)行詳細(xì)約定,“如果購房者逾期不還,將按合同約定辦,該承擔(dān)違約責(zé)任的需承擔(dān)!
另一業(yè)內(nèi)人士提到,由開發(fā)商墊付部分首付款,購房者在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí),可能要承擔(dān)部分信用風(fēng)險(xiǎn)。
開發(fā)商也可能面臨購房者毀約的情況。
滬上某上市房企副總裁說,如果開發(fā)商墊付了20%或50%后,市場(chǎng)發(fā)展了變化,房?jī)r(jià)大跌,那么購房者就存在不愿還款和不愿還貸的可能。如果購房者停止還貸,銀行可以申請(qǐng)將其名下房產(chǎn)進(jìn)行拍賣,如果購房者拒絕向開發(fā)商還款,開發(fā)商可以跟進(jìn)雙方簽訂的還款協(xié)議追索。
該副總裁還提到,開發(fā)商這種幫購房者湊齊首付,再去銀行辦理按揭的行為,是不可能告知銀行的,銀行也不可能一一去了解,一旦這種行為的規(guī)模變大,被銀行發(fā)現(xiàn),銀行很可能對(duì)該開發(fā)商停止一切貸款包括開發(fā)貸,其他銀行也會(huì)立即跟進(jìn),“這對(duì)開發(fā)商是得不償失的!
“首付一成”促銷,并非新鮮事物。滬上某上市房企營(yíng)銷總監(jiān)稱,這種營(yíng)銷方法早在上世紀(jì)90年代末,上海樓市中就曾出現(xiàn)過。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)剛起步,房子很難賣。
此前深圳、南京等地,也出現(xiàn)過開發(fā)商為購房者“墊首付”的情況。
多樓盤稱可分期付首付
滬上在售樓盤中,與旭輝朗悅庭有類似促銷手法的,還有位于寶山的遠(yuǎn)洋7號(hào)等。
不過,遠(yuǎn)洋7號(hào)售樓處工作人員稱,購房者“首付一成”即可簽約,剩余部分由開發(fā)商墊付,但購房者需在1-2周內(nèi)將墊付部分返還,然后前往銀行辦理按揭貸款,“我們是因?yàn)橐蠛灱s時(shí)間短才這樣做的,特殊情況下,還款時(shí)間可以延長(zhǎng)一下,但三五個(gè)月是肯定不行的!
位于嘉定新城的崴廉公館采取的則是先付20萬元就可簽約的辦法,而按其1.7萬元/平方米的均價(jià),首套房首付金額在50萬-60萬元之間!笆S嗖糠治覀兛梢韵葔|付,但最多一周內(nèi)購房者須返還,然后去辦按揭貸款!笔蹣翘幦藛T說,在專門的補(bǔ)充合同上會(huì)寫明,如果購房者逾期不還,將按日承擔(dān)一定比例的違約金。
有業(yè)內(nèi)人士分析,雖然一些樓盤聲稱還款時(shí)間長(zhǎng)了不行,但如果是誠(chéng)意度較高的客戶,在了解了對(duì)方情況后,延長(zhǎng)至半年也是能談下來的。
但某上市房企副總裁認(rèn)為,遠(yuǎn)洋7號(hào)、崴廉公館的做法其實(shí)就是分期付首付,這在行業(yè)內(nèi)很正常也很普遍,“因?yàn)橐蟮暮灱s時(shí)間短,有些客戶確實(shí)短期內(nèi)支付全部首付款有困難,那么樓盤就先成交,而且還款之后再辦按揭,也不存在風(fēng)險(xiǎn)和問題!边@與旭輝朗悅庭的“一成首付”不同。
據(jù)該副總裁介紹,這種類型的營(yíng)銷,在墊付方式上,可分為開發(fā)商直接墊付和第三方借貸,并就借貸本身做出書面約定。如果第三方借貸存在免息、低息,那也很容易讓人聯(lián)想到這第三方是否會(huì)跟開發(fā)商存在關(guān)聯(lián)。
不過,滬上某上市房企營(yíng)銷總監(jiān)認(rèn)為,開發(fā)商所稱的購房者延期個(gè)三五個(gè)月再還清借款,一般購房者是不干的,“三五個(gè)月的時(shí)間太短,對(duì)客戶沒有意義,起碼半年以上才能對(duì)客戶有幫助!痹趯(shí)際操作上,客戶往往會(huì)采用拖的辦法,而開發(fā)商因?yàn)榻灰滓呀?jīng)達(dá)成了,也會(huì)默許,“實(shí)際期限有一年的,甚至還有到交房時(shí)候再還的!
開發(fā)商奮力促銷
對(duì)于“一成首付”卷土重來,上述上市房企營(yíng)銷總監(jiān)分析,這與當(dāng)下市場(chǎng)行情不好有關(guān)。
據(jù)該營(yíng)銷總監(jiān)稱,如果涉及的是首套房,開發(fā)商墊付兩成后,實(shí)際可回籠80%的房款,即便是二套房,也能回籠50%,這總比房子賣不出去強(qiáng),而且墊付的部分,大多數(shù)買房人也是會(huì)還的。
上述上市房企副總裁亦稱,這種“一成首付”的做法,其實(shí)是除降價(jià)以外的另一種營(yíng)銷手段。它的出現(xiàn),說明目前有些開發(fā)商的資金還是很緊張,希望能將手上的房子盡快賣出去,由于市場(chǎng)上有買房資格的客戶數(shù)量有限,開發(fā)商只能想方設(shè)法來促銷。
在該副總裁看來,開發(fā)商還是應(yīng)該走常規(guī)的降價(jià)的路,而不該走有政策風(fēng)險(xiǎn)的路。
風(fēng)險(xiǎn)似乎難以避免。
上述上市房企營(yíng)銷總監(jiān)說,這種類型的墊付,開發(fā)商很少會(huì)算利息,而開出的首付款發(fā)票,除了將復(fù)印件交給銀行以便辦理按揭貸款,在購房者將墊付款還清之前,原件是不給購房者的。但按揭貸款辦成后,房子的抵押權(quán)歸銀行所有,由于開發(fā)商參與了房貸申請(qǐng)?zhí)摷傩畔⒌奶峁,日后如果出現(xiàn)購房者不付墊付款的行為,開發(fā)商憑墊付合同,跟購房者打起官司來很難打也很復(fù)雜。