部分開(kāi)發(fā)商的降價(jià)步伐，正因?yàn)楸平杀径啪彙?BR> 早報(bào)記者昨日從部分售樓處了解到，部分新推樓盤(pán)正在收緊降價(jià)幅度，原因是已逼近成本價(jià)。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析，未來(lái)市場(chǎng)走向還是會(huì)以自住型需求為主，差別化的信貸政策也會(huì)對(duì)此類樓盤(pán)的銷售帶來(lái)幫助。從價(jià)格策略來(lái)說(shuō)，近期市場(chǎng)的降價(jià)幅度出現(xiàn)了收窄的情況，這不利于市場(chǎng)的回暖。
定價(jià)逼近成本
昨日下午，早報(bào)記者在位于寶山羅涇的旭輝瀾悅灣售樓處了解到，該樓盤(pán)在上周末加推了兩棟小高層，共計(jì)108套房源，戶型為68平方米小兩房、96平方米小三房?jī)煞N。售樓處一位置業(yè)顧問(wèn)稱，這批房源均價(jià)在9300-9500元/平方米，最低報(bào)價(jià)8888元/平方米。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天付定金、規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽合同者，還可享受每平方米100元的優(yōu)惠，此外，總價(jià)還可再減1萬(wàn)元。
早報(bào)記者在售樓處現(xiàn)場(chǎng)看到，到場(chǎng)看房的人較多，以年輕人為主。截至昨日下午4時(shí)，售樓處銷控表顯示，開(kāi)盤(pán)一天，該樓盤(pán)推出的108套房源已定售出75套，其中68平方米小戶型已售完。
中房信分析師薛建雄稱，該樓盤(pán)的樓板價(jià)在3200元/平方米，建安等成本在5000元/平方米，目前的售價(jià)基本是低利潤(rùn)，“該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商在上海的樓盤(pán)較多，前幾年擴(kuò)張得較快，資金壓力較大�！�
滬上某房企銷售總監(jiān)則提到，旭輝瀾悅灣前幾次開(kāi)盤(pán)效果都很好，積累了不少區(qū)域周邊的剛需客戶，加上面積控制得很好，單價(jià)、總價(jià)都較低，因此開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就銷售了70%。
一位置業(yè)顧問(wèn)介紹，兩個(gè)星期前，旭輝瀾悅灣也曾加推過(guò)兩棟小高層房源，銷售情況也較不錯(cuò)。
房?jī)r(jià)已在筑底？
“雖然旭輝瀾悅灣位置較偏，但還是取得了很好的銷售業(yè)績(jī)，最主要的原因還是價(jià)格。”滬上某品牌房企高管說(shuō)，現(xiàn)在以接近成本價(jià)賣(mài)房的開(kāi)發(fā)商，都是迫不得已，而且還得選擇剛需樓盤(pán)才能奏效，像他們自己在南京、杭州的一些小戶型、市郊的剛需盤(pán)，也是貼著成本價(jià)在走。
相比之下，上周末開(kāi)盤(pán)的另外兩個(gè)滬上樓盤(pán)銷售情況則顯得較為平淡。
青浦新城憶華里售樓處稱，該樓盤(pán)此次推出60多套大戶型花園洋房，均價(jià)1.4萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)期間總價(jià)可減5萬(wàn)元，“具體的銷售情況還不清楚�！�
松江同潤(rùn)十里洋坊售樓處稱，此次推出29套特價(jià)花園洋房，均價(jià)在1.2萬(wàn)元/平方米，“目前還剩十幾套。”
薛建雄分析，新城憶華里戶型較大，總價(jià)較高，由于改善型客戶大多受限購(gòu)影響，開(kāi)發(fā)商也改變了去年的大幅降價(jià)策略，因此短時(shí)間內(nèi)很難熱銷。而同潤(rùn)十里洋坊的特價(jià)房相對(duì)于原先1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)元/平方米的總體均價(jià)，優(yōu)惠幅度尚顯不夠。
滬上某房企副總裁稱，最近滬上多個(gè)樓盤(pán)成交量呈現(xiàn)出逐步回升的態(tài)勢(shì)。在他看來(lái)，一旦銷售達(dá)到開(kāi)發(fā)商預(yù)期的效果，且自身資金緊張狀況又得到緩解，開(kāi)發(fā)商就會(huì)失去降價(jià)動(dòng)力。
“最近兩年內(nèi)所拿的地，成本都很高。”該房企副總裁說(shuō)，不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，很多樓盤(pán)的價(jià)格都已經(jīng)在筑底了，未來(lái)再降的余地不是很大。
“回暖仍很脆弱”
近期滬上樓市成交量的復(fù)蘇跡象，并未給受訪開(kāi)發(fā)商太多樂(lè)觀預(yù)期。
銀億集團(tuán)銷售總監(jiān)王士章說(shuō)，雖然最近幾周樓市成交有所回暖，但這種建立在降價(jià)基礎(chǔ)上的回暖仍很脆弱，開(kāi)發(fā)商只有繼續(xù)降價(jià)策略，才能使這種回暖得以延續(xù)，否則對(duì)市場(chǎng)的打擊會(huì)很大。
而對(duì)于本周即將舉行的上海春季房展會(huì)，王士章認(rèn)為，與“五一”、“十一”房展會(huì)相比，春季房展會(huì)影響力較弱，但4月前后仍會(huì)是推盤(pán)最為集中的時(shí)候。
薛建雄的判斷同樣謹(jǐn)慎。
薛建雄說(shuō)，眼下的市場(chǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)還是不妙，市場(chǎng)回暖的勁頭還是不足，本周的春季房展會(huì)上，新的降價(jià)和促銷還是會(huì)卷土重來(lái)。
“這次房展會(huì)還是不樂(lè)觀，市場(chǎng)還是處在觀望階段，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)利用房展會(huì)的機(jī)會(huì)造勢(shì)，借此機(jī)會(huì)亮相，推盤(pán)量會(huì)在3月底慢慢放出來(lái)，但總體的趨勢(shì)還是以價(jià)換量�！睖夏称放品科蟾吖苷f(shuō)。
寶華集團(tuán)副總裁楊健則認(rèn)為，房展會(huì)期間，已經(jīng)推過(guò)盤(pán)的項(xiàng)目，可能會(huì)以房展會(huì)為機(jī)會(huì)，進(jìn)行促銷，一些新的樓盤(pán)可能會(huì)利用房展會(huì)做客戶積累，為考量開(kāi)盤(pán)時(shí)間、開(kāi)盤(pán)價(jià)格做準(zhǔn)備。