適當釋放剛需 央行最新表態(tài)牽動樓市神經(jīng)
2012-02-09   作者:  來源:金融投資報
 
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    央行7日下午公布,2012年將首次置業(yè)家庭信貸需求列入重點關(guān)注領(lǐng)域,提出要予以支持。分析人士指出,在目前房價出現(xiàn)一定回落、市場風險已得到一定程度釋放的背景下,此舉將較大地滿足、保護剛性置業(yè)者的需求,同時也有利于整體樓市的平穩(wěn)和長遠發(fā)展,但并非放松樓市調(diào)控。

  央行表態(tài)支持首次置業(yè)

  據(jù)公布,2012年央行“繼續(xù)落實差別化住房信貸政策,滿足首次購房家庭的貸款需求。”
  偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說,增加對首次購房人群的信貸支持,并不意味著調(diào)控政策的放松,而是對之前過于嚴格的一刀切調(diào)控政策的適度調(diào)整,從而使調(diào)控政策更加精準,即在嚴厲打擊投資投機需求的同時,能夠更好地保護首次購房人群的利益。
  對于首次置業(yè),2011年各商業(yè)銀行統(tǒng)一實行的是首付三成、利率為基準利率。具體到執(zhí)行層面,目前各大行對購買首套房的客戶普遍執(zhí)行的是基準利率的信貸政策,但部分客戶能享受到95折、9折利率優(yōu)惠,這與2011年9、10月份一些銀行對首套房客戶實行基準利率上浮10%的情況有較大變化。
  不過業(yè)內(nèi)人士認為,增加對首次購房人群的信貸支持,也有一定的限度。對比目前的存貸款利率,可發(fā)現(xiàn)5年期的定存基準利率為5.5%,而五年以上貸款基準利率為7.05%。如果對首次置業(yè)家庭執(zhí)行8折的信貸政策,則貸款利率為5.64%,如果執(zhí)行85折,則貸款利率為5.99%,可見執(zhí)行8折或85折貸款利率,基本接近銀行的定存利率。
  北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示,“執(zhí)行85折貸款利率比較困難,除非銀行必須執(zhí)行定向的針對首套房貸款的政策,或者是銀行有大量的信貸額度,否則銀行很難出現(xiàn)接近虧本的資金利用情況!

  降價空間被利息上漲沖淡

  盡管如此,對比去年9月份上浮10%的利率執(zhí)行情況,目前執(zhí)行的基準利率、部分客戶能享受到得9折貸款利率也意味著較大的優(yōu)惠。據(jù)北京中原地產(chǎn)測算,如購買一套房子貸款100萬元、20年還款期,執(zhí)行1.1倍貸款利率,月供為8212元,而執(zhí)行基準利率的話,月供每月少了400多元,20年減少的利息總和達到了10萬多元。
  張大偉表示,這意味著如增加對首次購房人群的信貸支持,購房者的負擔確實有所減輕,反之當前購房成本因利率上調(diào)有所增加,如果對比樓市調(diào)控前后房貸利率的變化,會發(fā)現(xiàn)整個利息總額上漲較大,甚至能沖抵調(diào)控效果。
  張大偉認為,如果首套房貸款利率不出現(xiàn)針對性的松動,反而可能出現(xiàn)市場真正的剛需享受不到調(diào)控政策帶來的福利,出現(xiàn)市場項目降價了,購房者反而要多支付購房成本的現(xiàn)象,降價效果實質(zhì)上被利息上漲沖減了。所以2012年房貸政策應該針對首套房剛需有定向的優(yōu)惠,使得這些置業(yè)者能夠入市,享受到降價的政策效果。

  適當釋放剛需利于市場穩(wěn)定

  胡景暉分析,在目前房價已有一定回落,積蓄已久的購房需求亟待釋放的情況下,信貸政策向首次購房人群傾斜,有助于購房需求的釋放,成交量也有望出現(xiàn)一定程度的放大。
  從目前全國市場來看,春節(jié)至今,北京、廣州、杭州等地樓市成交依然十分低迷,北京市場上甚至少有新盤問世。那么,剛性購房需求的入市,會不會引發(fā)房價的再度反彈呢?
  分析人士指出,一方面此次央行還提到加大對保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度,這無疑對未來樓市的供應形成一定保證;另外應該看到,限購等調(diào)控措施仍對樓市有制約作用。
  胡景暉說,保護剛需將有利于加快樓市庫存消化和房源的合理流轉(zhuǎn),促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。如目前北京市場新房庫存近13萬套,2012年預計新增商品住宅供應7萬套至8萬套,保障房供應3萬套至4萬套,二手房掛牌量約15萬套,北京住宅市場的供應總量將在38萬套至40萬套,相對于今年預計約20萬套至30萬套的市場需求量,不會導致目前“供大于求”市場格局的反轉(zhuǎn),所以購房需求的適度放量難以引發(fā)房價的反彈。

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