一邊是成交量下降70%，一邊是庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高，中國(guó)10大典型城市在今年1月份的房地產(chǎn)供銷情況堪憂。而福州等二線城市的存貨接近天量，泡沫程度遠(yuǎn)超一線城市。降價(jià)閘門也由此打開。
　　近日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告顯示，北京、上海、深圳、廣州、青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州等十個(gè)典型城市在今年1月份共銷售商品住宅214萬(wàn)平方米，同比大幅下降71%。而截至1月末，10個(gè)城市的新建商品住宅庫(kù)存總量達(dá)到5901萬(wàn)平方米。這一數(shù)字，環(huán)比來(lái)看比去年12月份下降了1.62%。但上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭介紹，這主要是受開發(fā)商在傳統(tǒng)淡季春節(jié)期間的推盤量較小的影響。同比來(lái)看，這一庫(kù)存量仍有40.5%的增長(zhǎng)，且仍處于高位運(yùn)行狀態(tài)。而隨著購(gòu)房者降價(jià)預(yù)期進(jìn)一步加劇，2012年上半年房地產(chǎn)庫(kù)存壓力都會(huì)很大，房地產(chǎn)業(yè)的深度調(diào)整將迫使更多房地產(chǎn)企業(yè)加大打折促銷力度。

　　庫(kù)存壓力：16個(gè)月消化周期

　　5901萬(wàn)平方米的商品住宅庫(kù)存到底意味著什么？根據(jù)易居研究院的測(cè)算，如果以1月之前6個(gè)月的平均銷售速度來(lái)計(jì)算，完全消化掉這近6000萬(wàn)平方米的商品住宅庫(kù)存，需要整整16個(gè)月的時(shí)間。這一存銷比已經(jīng)超過(guò)去年12月份的14.4個(gè)月，再創(chuàng)歷史新高。也就是說(shuō)，僅從庫(kù)存壓力上看，房地產(chǎn)企業(yè)的降價(jià)壓力仍在不斷加大。
　　值得注意的是，從城市情況來(lái)看，二線城市的庫(kù)存消化壓力正越來(lái)越大，泡沫風(fēng)險(xiǎn)甚至超過(guò)一線城市。
　　數(shù)據(jù)顯示，截至2012 年1月底，北京、上海、深圳、廣州4 個(gè)一線城市新建商品住宅庫(kù)存總量為3006 平方米，同比增長(zhǎng)約42%。其中北京新建商品住宅庫(kù)存1010萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.53%；上海庫(kù)存950萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.23%；廣州庫(kù)存797萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)67.44%；深圳庫(kù)存249 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.26%。
　　6個(gè)二線城市的庫(kù)存增速?zèng)]有一線城市快，其總庫(kù)存為2895 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.05%。增速比較明顯的是南昌，庫(kù)存同比增長(zhǎng)了108.64%。杭州、南京、福州分別增長(zhǎng)97.71%、66.05%和56.21%。
　　但是，因?yàn)殇N量更少，二線城市的存銷比明顯大過(guò)一線城市，也體現(xiàn)了更緊迫的銷售壓力。分城市來(lái)看，截至1月底，青島、杭州、南京、廈門、南昌、福州的新建商品住宅存銷比分別為15.6、21.0、20.1、17.1、13.4和22.7。尤其是福州，自去年8月份以來(lái)，其庫(kù)存量就一直超過(guò)200萬(wàn)平方米，接近前年同期庫(kù)存量的兩倍，1月底的存銷比又再次超過(guò)去年12月份的20.2，達(dá)到22.7，居10大城市之首。

　　開發(fā)商延遲開工 拉長(zhǎng)供給周期

　　存量銷售壓力大增的另一個(gè)背景是開發(fā)商紛紛延遲開工，這一做法短期緩解了資金壓力，卻人為拉長(zhǎng)了供給周期，令未來(lái)1至1.5年內(nèi)，商品房供給量持續(xù)保持大規(guī)模體量。
　　數(shù)據(jù)顯示，2011 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積共計(jì)19.01 億平方米， 同比增長(zhǎng)16.2%，增幅比去年有大幅回落，略低于近十年的平均增幅。而從施工面積上看，2011 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積共計(jì)50.80 億平方米，同比增長(zhǎng)25.3%， 增幅較高�？梢�(jiàn)，盡管在持續(xù)的調(diào)控政策下，樓市處于低迷期，多數(shù)開發(fā)商市場(chǎng)信心不足，對(duì)某些項(xiàng)目推遲開工，但是房地產(chǎn)整體施工面積仍處在歷史高位。因此專家判斷，未來(lái)1至1.5年內(nèi)，商品房供應(yīng)量仍保持較大規(guī)模。如果調(diào)控政策持續(xù)，開發(fā)商一定會(huì)有更多降價(jià)動(dòng)作，消化存量，以緩解資金壓力。
　　其實(shí)，這一趨勢(shì)在節(jié)后的福州市場(chǎng)已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。據(jù)上證報(bào)調(diào)查，福州、莆田等城市多個(gè)在售樓盤春節(jié)后加大優(yōu)惠力度，降價(jià)大軍中不乏萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等領(lǐng)軍企業(yè)。盡管目前福州降價(jià)幅度不及廈門等市，促銷效果尚未體現(xiàn)在銷售數(shù)據(jù)中，但根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士的預(yù)測(cè)，在巨大存量壓力下，福州等二、三線城市的降價(jià)通道已經(jīng)打開。這一降價(jià)趨勢(shì)也將波及三明、龍巖、寧德等更多周邊城市。