百城住宅均價環(huán)比五連跌 十大城市同比下跌
2012-02-02   作者:記者 李佳鵬 高偉 魏宗凱/北京 上海報道  來源:經(jīng)濟(jì)參考報
 
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  中國指數(shù)研究院1日公布的數(shù)據(jù)顯示,1月,全國100個城市住宅平均價格為8793元/平方米,環(huán)比2011年12月下跌0.18%,至此百城住宅平均價格環(huán)比出現(xiàn)五連跌。更加值得關(guān)注的是,北京等十大城市平均價格同比下跌0.62%,這是自2010年6月以來首次同比下跌。
  接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪的專家認(rèn)為,在中央政府表態(tài)將繼續(xù)維持樓市調(diào)控的背景下,今年樓市開局冷清,無論是商品住宅還是土地成交均陷入冰點,在庫存、資金等多重壓力的共同夾擊下,樓市新一輪“降價潮”呼之欲出。

  開局 房價下行探底

  根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2012年1月,百城住宅價格同比2011年1月上漲1.71%,漲幅較上月縮小1.16個百分點,是自2011年8月以來的最低漲幅。其中,3個城市同比漲幅介于10%至13%之間,75個城市同比漲幅在10%以內(nèi)。
  1月有22個城市住宅價格同比下跌,下跌城市個數(shù)比上月增加2個。其中,蕪湖下跌5.68%;寧波、重慶(主城區(qū))、無錫等16個城市跌幅介于1%至5%之間,另外5個城市跌幅在1%以內(nèi)。
  另據(jù)百城價格指數(shù)對北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,1月十大城市住宅均價為15565元/平方米,環(huán)比上月下跌0.15%。具體來看,僅深圳、重慶(主城區(qū))兩個城市略有上漲;其余8個城市均環(huán)比下跌,其中,武漢、廣州跌幅較大,分別下跌0.34%和0.30%,北京、南京和杭州跌幅介于0.1%至0.3%之間,天津、上海、成都跌幅小于0.1%。
  同比來看,十大城市平均價格下跌0.62%,是自2010年6月以來首次同比下跌。1月,同比下跌的城市有6個,較上月增加1個。其中,上海跌幅最小為0.18%,杭州、天津、南京和成都跌幅介于1%至3%之間;重慶(主城區(qū))跌幅最大,為4.06%。其余4個城市同比上漲,北京同比上漲0.71%;武漢、深圳、廣州漲幅介于1%至3%之間。
  中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為,2012年1月,恰逢元旦和春節(jié)兩個假期,房地產(chǎn)市場迎來傳統(tǒng)淡季,開發(fā)企業(yè)推盤熱情降低,但由于庫存不斷攀升,宏觀調(diào)控環(huán)境仍不放松,降價仍是多數(shù)企業(yè)的理性選擇。據(jù)1月調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,盡管百城價格環(huán)比跌幅略有縮小,但多數(shù)城市降價項目逐漸增多。從區(qū)域來看,降價仍以供應(yīng)量較大的遠(yuǎn)郊區(qū)縣項目為主,近期降價趨勢逐漸向內(nèi)城蔓延。此外,降價項目多以新開盤項目為主,為吸引更多購房者,新項目趁開盤之際加大優(yōu)惠力度或?qū)⒊蔀橼厔荨?BR>  鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為,2012年初買賣雙方的觀望情緒更加濃厚,預(yù)計今年初期的淡季會有所延長,而迫于庫存和銷售壓力,開發(fā)商低價跑量的可能性增加,房價有望進(jìn)一步下行。

  慘淡 資金鏈深度承壓,開發(fā)商集體缺錢

  房價加速下行和樓市成交量持續(xù)低迷息息相關(guān)。當(dāng)前,北京、上海等一線城市樓市仍處于“嚴(yán)寒期”。來自數(shù)家統(tǒng)計機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,2012年1月上海新房成交1783套、21.3萬平方米,環(huán)比回落62.7%、63.3%,同比分別下降79.8%、79.7%;供應(yīng)面積為10.4萬平方米,環(huán)比下降89.5%、同比下降80.4%;2012年1月上海市新房供銷水平皆為近六年新低。
  另據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示,1月,北京市共成交期房住宅4016套,成交面積36.57萬平方米,環(huán)比上月分別下降69.7%、69.4%;現(xiàn)房住宅共成交457套,成交面積5.52萬平方米,環(huán)比上月分別下降76.1%、73.1%。期房與現(xiàn)房共成交4473套,成交面積42.09萬平方米,環(huán)比上月成交套數(shù)減少了70.5%,成交面積下降了70%,同比去年同期,成交套數(shù)、面積分別減少了61.3%和66.6%。元月商品住宅成交量降至七年來新低。
  與銷量大幅下降相伴的是庫存的持續(xù)高企。截至2011年12月底,中原監(jiān)測到的標(biāo)桿房企在售項目的庫存量約為2496萬平方米,同2011年5月底相比,標(biāo)桿房企的庫存量增加約7成。而全國商品房待售面積在2011年年底則達(dá)到27194萬平方米,增長26.1%,增速比上年加快18.0個百分點。我國10大典型城市商品住宅庫存總量高達(dá)6000萬平方米,與去年同期相比,新增1700萬平方米庫存量,增長約40%。
  銷售受阻、庫存激增正令房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈深度承壓,中小房企尤其是資金嚴(yán)重匱乏的企業(yè)開始加速以股權(quán)和項目換取現(xiàn)金。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2011年樓市規(guī)模股權(quán)變動超過124宗,交易金額471.76億,同比分別上漲47.6%、185.5%。進(jìn)入2012年,股權(quán)交易再度升溫。在1月份公開市場全國樓市成交規(guī)模(交易額超千萬)股權(quán)交易達(dá)到了20宗,披露市值達(dá)到了67.8億,相比2011年同期的9宗31億的規(guī)模上漲了120%。
  中原地產(chǎn)分析稱,貸款難度大,銷售萎縮,已經(jīng)使得大部分企業(yè)出現(xiàn)了資金難題,不少中小房企在產(chǎn)權(quán)市場轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán),拋售房產(chǎn)、在建項目等實物資產(chǎn)實屬不得已的“斷腕”求生。
  中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,目前全國性的信貸依然呈現(xiàn)緊縮。特別是在大部分城市銷售萎縮、庫存積壓的情況下,開發(fā)商再面臨融資渠道收窄的影響將越來越大。
  “開發(fā)商現(xiàn)在是集體缺錢”,北京理工大學(xué)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長周畢文告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,“自元旦以來,開發(fā)商資金鏈已經(jīng)開始明顯緊張。這種情況在去年12月上半月還不明顯,之后隨著歲末年終房地產(chǎn)市場整體銷售情況的不景氣,資金開始普遍吃緊!
  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也表示,目前開發(fā)商的開發(fā)貸款已經(jīng)萎縮的非常厲害,同時各類資金來源都面臨增長乏力的情況。一方面,今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境難以全面向好;另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠仍將艱難;此外,外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場持悲觀態(tài)度,在今年難以大幅增加。他預(yù)計,2012年的資金來源不容樂觀,估計只會有8%左右的增幅。

  預(yù)判 樓市醞釀新一輪降價潮

  1月31日召開的國務(wù)院第六次全體會議強調(diào),鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果,繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施,促進(jìn)房價合理回歸。
  周畢文說,國務(wù)院再一次強調(diào)堅持基本調(diào)控政策不動搖,這是一個非常明確的方向,說明限購要持續(xù)一段時間。“在這段時間,對開發(fā)商而言并沒有別的出路,降價促銷是唯一的選擇!
  偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉持同樣觀點,他認(rèn)為政策對開發(fā)企業(yè)融資環(huán)節(jié)近期內(nèi)仍不會放松,“所以加快銷售回款仍然是開發(fā)企業(yè)補充現(xiàn)金流的迫切需要。”
  根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院針對北京市場的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2012年1月份北京一手住宅網(wǎng)簽量僅為4475套,與去年12月份的網(wǎng)簽量相比大幅下跌了71%,與去年1月份同期的網(wǎng)簽量相比大幅下跌了61%。
  價格方面,1月份北京純商品住宅成交均價為18300元/平方米,環(huán)比去年12月份的均價下跌了19%,與去年同期成交均價相比則下跌了21%,為近兩年以來月度環(huán)比最大降幅。
  “市場仍然普遍存在著買漲不買跌的心理,所以開發(fā)商現(xiàn)在很尷尬,降價不一定賣得出去,但不降肯定是死!敝墚呂恼f,“對消費者而言,春節(jié)前后則是最好的出手時機。”
  中原地產(chǎn)則分析認(rèn)為,2012年樓市調(diào)控繼續(xù)維持一定力度已經(jīng)是大概率事件,特別是信貸繼續(xù)偏緊已成定局。在大形勢下,預(yù)計2012年對大部分開發(fā)商來說,出售部分項目或者股權(quán)的交易將會非常普遍,預(yù)計規(guī)模股權(quán)交易全年很可能突破千億,而房地產(chǎn)股權(quán)及資產(chǎn)全部交易額很可能突破3000億。
  “預(yù)期在6至12個月內(nèi)房價還可能有10%至20%的下調(diào),而且一線城市對全國的示范作用非常大,不僅在政策執(zhí)行力度上,在房價下調(diào)過程中也會明顯影響全國!睆埓髠シ治稣f,一線樓市拐點已經(jīng)明確,房價下調(diào)可能繼續(xù)加速。
  楊紅旭認(rèn)為,2011年9至10月全國房價出現(xiàn)拐點后,至今仍在下跌通道中。在中央一再堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的背景下,政策面上半年不會出現(xiàn)松動,而這對房地產(chǎn)開發(fā)商的信心無疑是一次重大打擊。為了加快回籠資金,不少開發(fā)企業(yè)都將加入降價促銷陣營。他預(yù)計,價格下跌的持續(xù)時間將會超過2008年下半年至2009年一季度那一輪調(diào)整。

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