據(jù)中原地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，上周（2011年11月14日-11月20日）北京住宅網(wǎng)簽量2605套，同比下降13.57%，環(huán)比下降0.15%，其中新建商品住宅網(wǎng)簽成交量1005套，二手房住宅網(wǎng)簽成交量1600套，住宅總成交面積27.59萬平米，環(huán)比上漲2.59%。上周北京商品住宅成交量同比、環(huán)比再次下降，成交面積上漲。
上周北京住宅市場(chǎng)整體成交情況：首先，套均面積增加，成交戶型以剛需大戶型為主；其次，一、二手住宅市場(chǎng)不斷走低，彼此制約，影響較大。
北京新建商品住宅價(jià)格戰(zhàn)啟幕 “8折”、“成本價(jià)”攬客
本期（2011.11.14-11.20）北京共新開3個(gè)樓盤，推盤量為6.92萬㎡，其中除華潤(rùn)置地·潤(rùn)西山為舊盤加推外，其余兩個(gè)為純新盤入市。本期新增項(xiàng)目均為位于六環(huán)以外的普通住宅，主打65-170㎡一至四居為主。個(gè)別項(xiàng)目通過申報(bào)較高的擬售價(jià)，而推出較大折扣來攬客。
昌平區(qū)：上周新增入市一個(gè)純新盤項(xiàng)目北京風(fēng)景，位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)，為六層帶電梯普通住宅。本期推出252套房源，戶型以85-170㎡二到四居為主。預(yù)計(jì)下周末開盤，擬定售價(jià)為21083元/㎡左右，價(jià)格稍高于周邊其他普通住宅項(xiàng)目，目前根據(jù)不同樓棟可享受8-88折優(yōu)惠，實(shí)際成交價(jià)預(yù)計(jì)在15000-18500元/平米。
密云區(qū)：本期新增入市項(xiàng)目為澗橋山，澗橋山位于六環(huán)以外，本期為純新盤入市，共推出355套普通住宅房源，戶型以65-69㎡一居72-90㎡兩居為主。該項(xiàng)目擬定售價(jià)為11700元/㎡，與周邊其他新建商品住宅售價(jià)基本一致，而周邊二手房均價(jià)在10000元/平米左右。
門頭溝區(qū)：本期新增入市項(xiàng)目為華潤(rùn)置地·潤(rùn)西山，華潤(rùn)置地·潤(rùn)西山繼上周推出48套別墅之后，上周再推87套高層板樓普通住宅，主力戶型為100㎡二居和130-146三居，擬定售價(jià)為24674元/㎡左右，與同區(qū)域其他新建商品住宅相比其價(jià)格并不具備優(yōu)勢(shì)。
新建住宅周成交——項(xiàng)目走“成本價(jià)”路線 將致深度降價(jià)
上周新建商品住宅網(wǎng)簽成交量1005套，環(huán)比下跌2.52%，同比下降5.94%。其中，期房網(wǎng)簽量784套，環(huán)比上漲2.35%，現(xiàn)房網(wǎng)簽221套，環(huán)比下跌16.6%；住宅成交面積共計(jì)12.47萬平方米，環(huán)比上漲2.24%，套均面積124平米/套。上周新建商品住宅成交依然低迷，并且主要集中在部分低價(jià)樓盤，成交均價(jià)為20522元/平米。
在經(jīng)歷特價(jià)、降價(jià)、贈(zèng)送的優(yōu)惠方式后，部分樓盤如東亞·逸品閣、龍湖時(shí)代天街開始走“成本價(jià)”路線，
對(duì)此北京中原市場(chǎng)研究部認(rèn)為，一方面，多家房企已經(jīng)步入冬天狀態(tài)，“現(xiàn)金為王”，“積極賣房”；另外一方面，這將會(huì)帶動(dòng)樓市進(jìn)一步地深度降價(jià)，或?qū)е聝r(jià)格戰(zhàn)啟幕。
根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，上周住宅成交TOP榜中，除太陽公元以外，其他9席位于五環(huán)外項(xiàng)目，通州、大興、房山等降價(jià)、特價(jià)項(xiàng)目的絕對(duì)成交量不多，但相對(duì)低迷的市場(chǎng)而言成交量突出。另外，排行榜中的項(xiàng)目成交均價(jià)為18399元/平米，較前一周新建商品住宅成交均價(jià)的20522元/平米低10%以上。
北京二手住宅受需求和新房降價(jià)影響嚴(yán)重
上周二手住宅網(wǎng)簽成交量1600套，環(huán)比上漲1.39%，同比下降15.92%，住宅網(wǎng)簽成交面積15.12萬平方米，環(huán)比上漲2.88%。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，上周中高檔二手住宅（統(tǒng)計(jì)對(duì)象為一般商品房、公寓和別墅）環(huán)比下降0.16%。北京二手商品住宅成交價(jià)繼續(xù)走低，成交量低位波動(dòng)。北京中原市場(chǎng)研究部認(rèn)為，目前二手住宅主要受兩方面影響嚴(yán)重。一方面，需求真實(shí)購買力不足；另外，新建住宅降價(jià)項(xiàng)目和方式日益增多，對(duì)二手房降價(jià)預(yù)期造成嚴(yán)重影響。
政策面消息：
1、北京中心城區(qū)安置房解除“五年內(nèi)禁售”限制：11月16日，北京住建委網(wǎng)站發(fā)布《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于首都功能核心區(qū)人口疏解對(duì)接安置房有關(guān)問題的通知》提出，未來東城和西城疏解人口的定向安置房為經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)，但不受“五年內(nèi)禁售”的限制，上市交易只需由購買人按成交額的3%補(bǔ)交土地出讓金。
【中原點(diǎn)評(píng)】：首先，目前北京中心城區(qū)人口疏解壓力較大、成本過高，北京市政府推動(dòng)居民搬遷，解決中心城區(qū)壓力；其次，“十二五”期間，北京中心城區(qū)外遷人口擬達(dá)到20萬人，通州、朝陽定向安置房已開建，將疏散10萬老城區(qū)人口，另外大興、昌平疏解5萬-10萬人。
2、北京下月起對(duì)房租、房?jī)r(jià)、地價(jià)實(shí)施監(jiān)測(cè)：《北京市價(jià)格監(jiān)測(cè)辦法》11月14日頒布，下月1日起正式實(shí)施，《辦法》明確要監(jiān)測(cè)“房屋買賣、租賃和土地出讓”價(jià)格，但“臨時(shí)價(jià)格干預(yù)”條款被刪除。
【中原點(diǎn)評(píng)】：該辦法是北京首次明確價(jià)格監(jiān)測(cè)制度，旨在發(fā)揮價(jià)格監(jiān)測(cè)在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控決策中的作用。
3、央行：繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)。11月16日，央行發(fā)布《2011年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào),鞏固經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢(shì)頭,保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定,加強(qiáng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防范。
【中原點(diǎn)評(píng)】：首先，微調(diào)的空間重要的一方面存在于貨幣供應(yīng)量可能會(huì)放松。體現(xiàn)到銀行信貸方面，對(duì)緊缺資金的部門會(huì)有所放寬，比如保障房建設(shè)等。其次，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)非理性下跌時(shí)，不排除政策為保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和社會(huì)安定而有針對(duì)性地調(diào)整。
