日前，北京城建旗下房地產(chǎn)公司一樓盤的成交均價高于其在售樓盤的預(yù)售均價，疑似開發(fā)商私下提價銷售，從而觸動“一房一價”底線�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者希望就此采訪北京城建新聞中心相關(guān)負(fù)責(zé)人，但截至記者發(fā)稿時，北京城建未對此作出回應(yīng)。

　　成交價高于預(yù)售價

　　國家發(fā)改委的 “一房一價”政策于今年5月1日落地實施已超半年，此政策的要點就在于要求開發(fā)商必須“明碼標(biāo)價”，在售樓處張貼每套房子的單價、總價、優(yōu)惠等相關(guān)信息，公示后不得擅自上調(diào)價格。
　　《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)匯總后發(fā)現(xiàn)，“一房一價”的執(zhí)行情況并不理想。國慶以來，北京共有47個預(yù)售住宅項目入市，除了12個項目零成交外，其余有成交紀(jì)錄的35個項目，34個項目的成交均價低于預(yù)售均價。比如10月2日拿到預(yù)售證并隨后上市的百合灣嘉園，預(yù)售價區(qū)間在23981~25622元/平方米，目前已成交的78套房源，成交均價為19106元/平方米。另一個樓盤運河灣家園，10月19日拿到預(yù)售證，預(yù)售價區(qū)間在22790~25051元/平方米，目前已成交的26套房源的成交均價為17345元/平方米。
　　在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，北京美聯(lián)市場研究部高級經(jīng)理張磊指出，以低于預(yù)售價的價格成交，目前已成常態(tài)，主要基于兩個原因：首先，鑒于“一房一價”新政，開發(fā)商采取了“高報低售”的方式以規(guī)避政策，從而導(dǎo)致此類現(xiàn)象；其次，目前的樓市低迷之下，樓盤普遍采取折扣營銷所致。
　　不過，《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在35個有成交紀(jì)錄的項目中，有一個叫頂秀美泉家園的樓盤十分獨特。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的信息顯示，該樓盤于10月1日拿到預(yù)售證，目前共推出10棟樓，所有樓的預(yù)售均價區(qū)間為10157~12471元/平方米，但截至21日已成交的15套房源，成交均價卻達(dá)到了12701元/平方米，超過了預(yù)售均價區(qū)間上限，與其余有成交紀(jì)錄的34個項目形成了鮮明對比。

　　被疑提價銷售

　　對于頂秀美泉家園成交均價高于預(yù)售均價的“異常”現(xiàn)象，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向 《每日經(jīng)濟新聞》記者分析，有兩種原因可能導(dǎo)致開發(fā)商違反 “一房一價”政策。一是開發(fā)商有意先銷售一些價格較高的房源，或是較貴的房源更受歡迎，銷路更好，從而導(dǎo)致成交均價高于預(yù)售均價。不過，截至21日，該樓盤的簽約率僅約5.24%。按常理，目前房價較低的戶型，或折扣較大的房源，才更能吸引買方。另一種可能就是該樓盤開發(fā)商在 “一房一價”之外進(jìn)行了提價銷售，從而導(dǎo)致成交均價上升。
　　《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在搜房網(wǎng)頂秀美泉家園樓盤銷售頁面，該樓盤此前的銷售均價為12000元/平方米，11月2日后將預(yù)售均價提升至12500元/平方米，高于該樓盤登記在冊的10棟樓的所有預(yù)售均價。
　　頂秀美泉家園項目開發(fā)公司為北京頂秀置業(yè)有限公司，后者為北京城建旗下房地產(chǎn)開發(fā)公司�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者希望就該樓盤的相關(guān)問題采訪北京城建新聞中心主任任學(xué)才，但對方手機一直無人接聽。記者將相關(guān)問題以短信方式發(fā)給對方后，截至記者發(fā)稿時尚未收到回復(fù)。

　　“一房一價”貫徹難

　　“一房一價”政策于今年5月1日起實施已超半年，并且各個地方政府還出臺了相關(guān)實施細(xì)則，但該政策在實踐中卻難以得到認(rèn)真貫徹。
　　《每日經(jīng)濟新聞》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，“一房一價”實施后出現(xiàn)了兩個奇怪的現(xiàn)象：“一房一漲”與“一房二價”。
　　由于“一房一價”要求開發(fā)商一次性公開所有預(yù)售房源的對應(yīng)價格后，漲價時需要申報，開發(fā)商普遍采取了“高報低售”來應(yīng)對，從而致使“一房一價”變成了催漲令，進(jìn)而衍生出“一房一漲”，即在預(yù)報價格申請時，將價格預(yù)報到一個較高的價位，從而為售房過程中預(yù)留更大的價格調(diào)整空間。因此在實際操作中，樓盤的成交價普遍低于預(yù)售價。
　　“一房一價”在操作中出現(xiàn)的第二個怪象就是“一房二價”，尤其在目前樓市低谷之時表現(xiàn)更甚。具體而言，開發(fā)商先定出一個虛高的預(yù)售價，但在具體售房時，會有各種優(yōu)惠折扣，按照“一房一價”規(guī)定，開發(fā)商也需要公布具體的各種折扣優(yōu)惠。不過，在操作中，開發(fā)商一般只公布一些泛泛的明扣規(guī)定，但在已公布的明扣之下仍隱藏著各種未公開的暗扣，導(dǎo)致在實際中，具體房源的房價，往往會因人、因時、因事而定，出現(xiàn)了“一房二價”現(xiàn)象。
　　《每日經(jīng)濟新聞》記者在一知名開發(fā)商的北京樓盤采訪時發(fā)現(xiàn)，該樓盤現(xiàn)場公布了6種明扣規(guī)定：首付30%、60%和一次性付款，明扣分別為1%、2%和3%，此外自認(rèn)購書簽訂之日起7天內(nèi)完成簽約可享1%折扣，與樓盤進(jìn)行合作的企業(yè)員工或團購20套以上可享1%折扣以及老業(yè)主介紹的新客戶可享1%折扣。
　　不過在樓盤現(xiàn)場采訪時，現(xiàn)場有不少“維權(quán)”的業(yè)主向《每日經(jīng)濟新聞》記者反映，除了明扣外，該樓盤還存在很多不公開的暗扣，導(dǎo)致房價模糊。
　　對于“一房二價”現(xiàn)象，房地產(chǎn)專家鄧浩志在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時認(rèn)為，該現(xiàn)象的產(chǎn)生，除了開發(fā)商的不守法，也與 “一房一價”政策的設(shè)計有關(guān)。他表示，在實際售房中，具體樓盤開發(fā)商老總、營銷總監(jiān)、銷售經(jīng)理等人手上都有一定的暗扣權(quán)，如開發(fā)商老板的親朋好友買房，開發(fā)商可能會給出特別折扣。按照“一房一價”的規(guī)定，這些暗扣都需一次性對外公布，否則這種暗扣就是不合規(guī)定的，但在銷售慣例中，這種做法是合理且普遍的，類似暗扣在操作層面無法作出書面公布。尤其在樓市低谷時，促銷措施極多且頻繁，開發(fā)商很難一次性將各種暗扣公布出來。
　　開發(fā)商除了以上兩種應(yīng)對“一房一價”的方法外，“一房一價”在操作中還存在其他各種問題。目前看來，實施已半年多的“一房一價”政策，其初衷是一定程度上解決房地產(chǎn)銷售中的信息不對稱和限制開發(fā)商隨意漲價問題，但該政策在各地實行半年多來，其實際效果卻難以盡如人意。