企業(yè)的逐利特性決定了幾乎所有開發(fā)商都渴望踩準市場節(jié)奏，即在行業(yè)低谷買進地皮，再到高峰時賣掉房子。但這不是現(xiàn)實。
　　真正的現(xiàn)實是，大多數(shù)企業(yè)剛好踏錯節(jié)拍，反周期操作。近日接連披露的上市房地產(chǎn)企業(yè)10月份銷售數(shù)據(jù)進一步拉大企業(yè)之間的差距的事實便說明，“順勢而為”并非一句簡單的口號，當聯(lián)系到真金白銀落于實踐時卻變得異常艱難。

　　市場現(xiàn)整體逆轉(zhuǎn)端倪

　　10月份公布的一系列房地產(chǎn)數(shù)據(jù)均不容樂觀。
　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，10月單月商品房銷售面積8364萬平方米，環(huán)比顯著下滑26.9%，同比下滑9.9%；單月銷售額4514億元，環(huán)比下滑25.4%，同比下跌11.1%。
　　市場均價也開始出現(xiàn)回落，10月單月住宅均價5054元/平方米，同比下降2.7%；前10月住宅均價5131元/平方米，同比上漲6.7%，增速較上月下降1.4個百分點。
　　包括中金公司、國金證券等多家券商發(fā)布研究報告稱，市場下降幅度超過預期，盡管開工面積等仍然處于歷史高位，但整體形勢的惡化苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)，而且未來將呈現(xiàn)進一步放大的趨勢。
　　微觀數(shù)據(jù)恐怕更加讓開發(fā)商揪心。部分已公布銷售業(yè)績的開發(fā)商數(shù)據(jù)顯示，10月份房企銷售業(yè)績進一步萎縮，多家一線房企10月的銷售額同比降幅超20%，環(huán)比降幅超過10%。其中，萬科10月銷售額環(huán)比下降17.3%，同比下降33.3%。保利地產(chǎn)(600048,股吧)10月實現(xiàn)簽約金額54.2億元，環(huán)比下滑19.5%，同比下降39.2%。
　　龍頭萬科的銷售金額已經(jīng)連續(xù)3個月同比下跌。10月，萬科實現(xiàn)銷售面積100.4萬平方米，環(huán)比下跌7%，同比下跌23%；實現(xiàn)銷售額103.4億元，環(huán)比下跌17.3%，同比下跌33.3%。而此前8月和9月，萬科銷售金額同比下降幅度分別為12.6%和12%，10月份銷售同比下滑幅度也進一步加大。
　　同樣，保利地產(chǎn)公布的銷售數(shù)據(jù)也顯示，10月公司實現(xiàn)簽約面積56.94萬平方米，環(huán)比下滑3.1%，同比下降26.7%；實現(xiàn)簽約金額54.2億元，環(huán)比下滑19.5%，同比下降39.2%。而此前的8月和9月，保利地產(chǎn)簽約金額已分別同比下降11.99%和26.21%。
　　另一地產(chǎn)上市公司金地集團10月公司實現(xiàn)簽約面積19萬平方米，同比減少38.1%；簽約金額26.7億元，同比減少29.4%。
　　在港地產(chǎn)上市公司的狀況也不甚理想，此前保持較好銷售勢頭的碧桂園、雅居樂地產(chǎn)等企業(yè)在10月份的經(jīng)營數(shù)據(jù)也都出現(xiàn)部分指標下滑的現(xiàn)象。
　　碧桂園10月銷售額與合同銷售面積分別同比下跌14%和24.8%，龍湖地產(chǎn)10月合同簽約額也下跌12%至43.8億元，雅居樂10月實現(xiàn)合約銷售金額約33億元，合約銷售面積約為29萬平方米，分別環(huán)比增長17.86%和下降6.45%。
　　11月9日在廣州舉行的一次開發(fā)商聚會上，大多數(shù)企業(yè)代表對后市表現(xiàn)悲觀，稱10月份起在局部地區(qū)爆發(fā)的降價潮可能會蔓延。
　　中金公司的研究報告顯示，預計行業(yè)底部將出現(xiàn)在2012年一季度或二季度初。
　　種種跡象顯示，對于開發(fā)商而言，“最壞的時代”即將到來。

　　企業(yè)業(yè)績差距拉大

　　從數(shù)據(jù)上看，在市場尚未步入最黑暗階段之前，較早出手的開發(fā)商依然在今年取得不錯的銷售業(yè)績。其中，萬科在前面走得依然孤單。
　　11月初，當萬科宣布公司截至10月底的銷售收入再度突破1000億時，標志著它跨過千億門檻的時間又比2010年早了一個月。數(shù)據(jù)顯示，萬科1~10月份銷售面積942萬平方米，銷售金額1074億，同比去年上漲幅度為24%。
　　截至目前，以萬科為代表的“快跑型”企業(yè)，與“堅守派”之間的差距也越來越大。
　　據(jù)悉，狀況較好的公司除了萬科之外，還有今年以來銷售手法激進的中海地產(chǎn)、恒大、碧桂園以及龍湖地產(chǎn)等少數(shù)幾家開發(fā)商。
　　數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，恒大地產(chǎn)已累計實現(xiàn)合約銷售額692.6億元，同比增長94.5%，已完成年初制定的全年700億元銷售目標的98.9%。而中海地產(chǎn)旗下90%地區(qū)已完成全年銷售目標，離全年800億港元的目標僅一步之遙。碧桂園前10個月共實現(xiàn)合同銷售金額約369億元人民幣，已經(jīng)完成全年目標的85.8%；龍湖地產(chǎn)在2011年前10個月累計實現(xiàn)合同銷售金額326.3億元，完成全年銷售目標的82%。
　　“幾家歡喜幾家愁”。還有部分地產(chǎn)商要么受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)限制，要么不愿降價促銷，導致銷售業(yè)績不斷惡化，其中最引人矚目的當屬豪宅開發(fā)專家綠城中國。根據(jù)綠城中國公告，前10個月取得銷售金額約285億元人民幣，綠城的銷售達標率不足52%。
　　同樣，世茂房地產(chǎn)前9個月累計合約銷售額達245億元，同比增加24.8%，占全年360億元銷售目標的68%。雅居樂從1月至10月7日實現(xiàn)合約銷售金額約237億元，僅完成年度銷售目標64%。
　　數(shù)據(jù)顯示，1~10月房地產(chǎn)行業(yè)平均銷售額同比增速為18.5%，但已經(jīng)公布10月銷售數(shù)據(jù)并基本完成全國布局的企業(yè)中，銷售額同比增幅20%以上的有萬科、保利地產(chǎn)、華潤置地、碧桂園，另外如金地、綠城中國、首創(chuàng)置業(yè)、雅居樂等，均未過平均線。
　　數(shù)據(jù)所顯示的分化，大致可以區(qū)分兩個陣營的企業(yè)在經(jīng)營策略上所采取的不同選擇。一類緊隨市場步伐，以周轉(zhuǎn)速度作為經(jīng)營的主要指標；另一類則堅守利潤率底線，以較高毛利贏取市場。只是，這一輪調(diào)控中政府祭出的“限購”這一“殺手锏”，剛好卡住了后者的咽喉。
　　正因為此，原本較高毛利的地產(chǎn)企業(yè)，卻在今年失去投資者的支持。股票市場上，綠城、金地、雅居樂等走相對高端路線的開發(fā)商股價跌幅超過同行平均水平。
　　截至11月10日收盤，A股市場上金地集團市凈率降至1.16的低值，H股的綠城中國更低至0.62、越秀地產(chǎn)為0.57、富力地產(chǎn)為0.96。相對應(yīng)的是A股市場上萬科和保利地產(chǎn)市凈率均為1.77，H股中恒大地產(chǎn)和碧桂園分別是2.0和1.53。
　　此外，研究機構(gòu)也于近期開始對部分“堅守型”企業(yè)給出負面評級。申銀萬國分析師李虹發(fā)布報告，提醒投資者適時賣出雅居樂股票，緣于對其海南雅居樂銷售前景不看好，以及負債率上升導致的杠桿風險增大。
　　種種跡象顯示，剛剛過去的10月已然成為房地產(chǎn)市場步入“黑暗歲月”的開端，在未來的相當長一段時間內(nèi)還將持續(xù)�；仡櫧鼛啄攴康禺a(chǎn)市場走勢不難看出，在2008年起的一輪市場調(diào)整期內(nèi)，萬科、保利、中海等幾家公司率先拉大了與同行之間的差距，并以萬科在2010年突破千億達到波段峰值。而在本輪市場調(diào)整剛剛開始之際，差距被拉大的苗頭就已經(jīng)早早顯現(xiàn)。

　　地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境好于2008年

　　現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)處于深度調(diào)控期，各類調(diào)控手段在本輪調(diào)控中發(fā)揮著作用。自2009年12月本輪調(diào)控政策開始以來，從利率、稅收、信貸等經(jīng)濟手段，到限購、限價等行政指令性手段，從局部限制到全國范圍內(nèi)一刀切，調(diào)控手段逐漸增多、調(diào)控政策持續(xù)升級。
　　近幾個月來，隨著樓市陷入低迷和房價上漲勢頭被遏制，部分地方政府有意放松調(diào)控政策，但從10月29日國務(wù)院工作會議精神上看，中央再次強調(diào)要堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控、進一步鞏固調(diào)控成果，可見中央將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。但隨著經(jīng)濟增速的下滑和通脹觸頂回落，預計房地產(chǎn)調(diào)控政策也不會有進一步升級，房地產(chǎn)調(diào)控政策明顯“見底”。今年四季度，中央已明確表示仍將堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松。

　　開發(fā)商資金來源穩(wěn)定

　　現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金同比增幅出現(xiàn)明顯下降的趨勢，但是整體狀況明顯好于2008年，部分房企打折促銷樓盤回籠資金， 但也有少數(shù)房企如恒大、萬科等銷售業(yè)績良好。在調(diào)控政策見底、貨幣政策趨穩(wěn)的形勢下，隨著越來越多的房企加入打折促銷陣營，預計今年四季度本年資金來源將趨于穩(wěn)定，或小幅下滑，明年上半年可能會有所改善。
　　而數(shù)據(jù)顯示，2008年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源39619億元，同比增長5.7%，創(chuàng)下了十多年來的最低增速。2000年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源平均增速為28%，2007年和2009年更是高達38.1和45.9%。很明顯，2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境和資金狀況均相對較差，因此不少開發(fā)商降價售樓來回籠資金，也有個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)倒閉。
　　2008年，截至年底，全國主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為16062億元，同比降低10.77%，降幅驚人，是近十年來唯一出現(xiàn)下降的年份。2008年作為樓市最為艱難的一年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著前所未有的風險，多數(shù)金融機構(gòu)嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放規(guī)模，正因為如此，多數(shù)開發(fā)商都陷入流動資金嚴重不足的困境， 部分企業(yè)甚至破產(chǎn)倒閉。
　　與2008年形成對比的是，今年1~9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源共計61947億元，同比增長22.7%，盡管增速和近十年來的平均增速相比有所下滑，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在融資困難等問題，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金環(huán)境仍明顯好于2008年。今年前9個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)月均資金來源為7820元，資金來源相對穩(wěn)定。
　　截至今年三季度末，全國主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為26400億元，同比上漲14.9%，漲幅持續(xù)回落。今年以來，受房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)升級的影響，對房地產(chǎn)行業(yè)的信心普遍不足，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸政策持續(xù)緊縮，所以房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增長不斷放緩。
　　在金融機構(gòu)嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模的情況下，2008年房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比大幅下降10.8%，房地產(chǎn)開發(fā)融資極其困難，企業(yè)面臨著前所未有的艱難局面。而現(xiàn)階段，盡管房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額漲幅有所下降，但仍然保持明顯上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境明顯好于2008年。預計，隨著金融機構(gòu)收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款，四季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額漲幅仍將收窄，但仍將保持10%以上的增長速度。

　　調(diào)控政策“見底”

　　自10月份以來，從匯金購入四大國有商業(yè)銀行股票干預股市，到國務(wù)院常務(wù)工作會議研究制定小型和微型企業(yè)發(fā)展的金融、財稅政策，都發(fā)出了宏觀經(jīng)濟政策在逐漸放松的信號。在目前經(jīng)濟下滑、通脹見頂、中小企業(yè)遇難、失業(yè)率增加，以及溫州、鄂爾多斯等地方民間高利貸危機顯現(xiàn)的形勢下，宏觀經(jīng)濟政策可能適度調(diào)整。
　　7月12日的國務(wù)院工作會議上，提出五條房地產(chǎn)調(diào)控措施，其中“已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施�！彪S后僅臺州、滁州兩市出臺了較為寬松的限購政策，而直到10月30日珠海出臺的限購政策更是形同虛設(shè)，規(guī)定：不管持有多少套的人，皆可再購一套，更像政府要趕在年底前促進一下成交量，此次二三線城市限購政策升級幾乎不了了之，預示著房地產(chǎn)調(diào)控政策的“見底”。
　　值得關(guān)注的是，10月29日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院工作會議，強調(diào)堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實負起責任，繼續(xù)嚴格執(zhí)行政策，進一步鞏固調(diào)控成果。我們認為，這一表述預示著年內(nèi)中央政策不會放松。但既然已出現(xiàn)效果，只要進一步繼續(xù)保持調(diào)控措施即可，效果還將繼續(xù)顯現(xiàn)。不過，也不會再進一步加碼了。那么，未來幾個月，如有政策變化，可能主要集中在地方政府身上。
　　今年9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.41，比8月份降低0.7個百分點，比去年同期回落3.1個百分點，國房景氣指數(shù)連續(xù)4個月下滑。自2010年3月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟指數(shù)開始波動下行，但至今仍未跌至100點以下的不景氣區(qū)間。與2008年相比，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)下行速度相對較快，在2008年10月份就沖破100，進入不景氣區(qū)間，反映出房地產(chǎn)行業(yè)全面進入相對艱難時期。我們認為，目前國房景氣指數(shù)尚未完成筑底，在中央堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的形勢下，未來國房景氣指數(shù)仍將繼續(xù)處于下行通道，四季度將跌至100以下的不景氣區(qū)間，預計明年一季度前后可能見底。與2008年相比，本輪調(diào)整時間較長，但下調(diào)空間較小。（節(jié)選自上海易居房地產(chǎn)研究院《現(xiàn)階段與2008年房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境對比分析》，略有刪改）