用“跌跌不休”來形容今年的樓市現(xiàn)狀實在是不為過。而相比自然氣候的寒冷，樓市似乎是提前步入了“冬季”。
11月1日公布的中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，今年10月，全國100個城市的住宅平均價格為8856元/平方米，與9月相比下降了0.23%。而在降價的城市數(shù)量上，與9月份相比，10月份價格環(huán)比下跌的城市增加了14個，這是自去年8月以來下跌城市數(shù)量最多的一個月，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)下了今年以來環(huán)比下跌城市數(shù)量的單月之最。
導致上述成交價格下跌的原因，無疑是來自成交量的壓力，中國指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計還顯示，截至10月28日，10月份監(jiān)測的30個城市中，有近五成城市成交面積環(huán)比下跌，其中三亞環(huán)比跌幅最大，達53.88%。
開發(fā)商集體行動
如果說今年年初開發(fā)商的降價行為還是“猶抱琵琶半遮面”的話，眼下開發(fā)商的降價似乎開始變得赤裸裸。
繼不久前中海、龍湖掀起席卷上海的降價潮之后，萬科等品牌開發(fā)商又在北京掀起了新一輪的“降價潮”。近日就有消息稱，位于昌平的金隅萬科城將在本月推出第三期房源，其均價為每平方米1.4萬元，與前兩期的價格相比，單價至少下降了千元以上。
不僅是萬科、龍湖和中海等這些地產(chǎn)龍頭企業(yè)，和訊網(wǎng)從公開資料上看到，目前幾乎各大開發(fā)商都開始采取了大規(guī)模的實質(zhì)性降價行為。星河灣集團、華潤置地、金地集團、遠洋地產(chǎn)、綠地集團等都加入到了這場降價“保衛(wèi)戰(zhàn)”當中。
從表面來看，這波降價潮主要是出現(xiàn)在像北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，不過和訊網(wǎng)查閱相關的數(shù)據(jù)也發(fā)現(xiàn)，其實大開發(fā)商在一些經(jīng)濟較發(fā)達的二線城市也采取了相應的降價策略，比如萬科在東莞、南京，龍湖在重慶、杭州、青島，以及世貿(mào)集團、中海地產(chǎn)都在杭州采取了降價措施。
而此番降價潮所呈現(xiàn)的特點，不僅是其所涉及的范圍較大，力度也是前所未有。
公開資料還顯示，星河灣在上海的閔行星河灣項目就降了20%，遠洋地產(chǎn)在深圳的龍華花半里項目降價30%，中海在上海的中海御景熙岸項目則是將售價下調(diào)了30%，而華業(yè)地產(chǎn)在北京的華業(yè)東方玫瑰項目甚至還推出了8.1折的特價房。
10月29日，招商地產(chǎn)在深圳推出果嶺項目，以低于周邊4000-5000元的單價開盤；在萬科雙月灣項目所在地惠州，卓越地產(chǎn)推出4900元/平方米的蔚藍海岸新房源，在此之前，碧桂園十里銀灘也以低至6000元左右開盤。此外，團購促銷、送精裝修等各種優(yōu)惠宣傳語都出現(xiàn)在了樓盤的銷售語當中。
數(shù)據(jù)還顯示，近期京滬深等地的部分樓盤的降價幅度有的高達30%。以北京房價下降最嚴重的通州為例，自8月份以來，通州房價從1.7萬/平米持續(xù)下降到1.5萬/平米，再到現(xiàn)在的1.3萬/平米左右，幾乎每個月的下降幅度都達1000元/平米左右。而隨著房價下降幅度的不斷提高，目前這個區(qū)域的房價基本上已經(jīng)回到了2009年時的情形。
房價下行無懸念
對于開發(fā)商而言，導致他們目前采取實質(zhì)性降價行為的顯然是多方合力的結(jié)果。除了宏觀調(diào)控政策的影響外，其實近年來房價一路的“高歌猛進”早已與人們實際的購買能力背道而馳。近日某網(wǎng)站進行了一項關于“您認為以目前整體房價，下降多少才算合理”的公開調(diào)查就顯示，有47.20%的認為房價應該下降一半
。
那么為什么開發(fā)商會選擇目前這樣一個時間點進行如此大規(guī)模的降價，一位業(yè)內(nèi)人士的分析似乎一語中的，“對于開發(fā)商而言，在目前的市場形勢下已經(jīng)不是考慮降不降價問題的時候了，關鍵是降多少才能賣出去。”
相關人士還認為，此次大型房企領銜降價，一方面反映了現(xiàn)實的市場銷售壓力，另一方面也有可能是房企為了沖刺年底的銷售業(yè)績。
萬科三季報顯示，今年三季度主要城市商品住宅供應量增加，銷售卻進一步放緩。萬科進入的包括深圳、廣州、東莞、佛山等在內(nèi)的14個城市的商品房批準預售面積同比上升5.1%，成交面積卻同比下降20.9%。
此外三季度萬科的存貨增至1926億，同比增長約57%。其中，北京、上海、深圳所占比例較大。另外，深圳萬科上半年銷售的項目僅有四個，而下半年推出的房源則高達11個，總共1萬套房源，占深圳同期新盤供應量的1/3。每年10月前后歷來都是新盤額上市高峰期，未來一段時間內(nèi)，預計新房的供應量還將繼續(xù)增加，市場存貨壓力也會進一步加大。與如此巨大的供應量相比，深圳樓市的需求在限購政策下卻在不斷萎縮。
隨著近期參與降價的樓盤越來越多，不少業(yè)內(nèi)人士認為房價已經(jīng)開始步入實質(zhì)性下調(diào)階段。經(jīng)濟學博士馬光遠就指出，在經(jīng)歷了長時期的僵持之后，包括萬科在內(nèi)的大開發(fā)商不僅正式加入降價促銷行列，而且一些一線城市的新開樓盤的降價幅度大多在15%到20%左右，這意味著業(yè)內(nèi)對房價的下降已達成共識。
此外，高盛高華的分析報告也顯示，鑒于限購令政策放松的可能性較低，他們?nèi)∠藢?012年以及2013年房價反彈的判斷，并預計未來12個月國內(nèi)主要城市的房價將由當前水平下降15%-20%，或者由2010年的房價最高值下降約25%，并且到2013年前都不會出現(xiàn)反彈。
